Fazer gestão de imóveis por meio de uma PJ tem vantagem tributária

Fazer gestão de imóveis por meio de uma PJ tem vantagem tributária

fabiogallo

21 Setembro 2015 | 11h45

Foto: Werther Santana/Estadão

Foto: Werther Santana/Estadão

Tenho um imóvel na pessoa física que está alugado para uma pessoa jurídica. Como tenho uma empresa 100% minha, cujo objeto admite locação de imóveis, gostaria de saber se ela poderia assinar o contrato e receber os aluguéis em meu nome.

Isto é possível desde que o registro da empresa permita o aluguel de imóveis e que este também esteja em nome da mesma empresa. Você não pode receber na empresa o aluguel de um imóvel que está em nome de uma pessoa física. Por outro lado, conheço vários casos de pessoas e/ou famílias que possuem imóveis transferidos para uma empresa que faz a gestão desse patrimônio. Atenção ao fato de que a lei não permite que a empresa seja criada por cônjuges casados sob o regime da comunhão universal de bens e no da separação obrigatória. Criar uma pessoa jurídica para gestão de negócios imobiliários tem vantagens interessantes. O primeiro aspecto é o tributário. É importante porque a pessoa física está sujeita a alíquota de 15% sobre o ganho de capital na venda do bem e em relação ao aluguel recebido mensalmente deve haver recolhimento de carnê leão pela tabela progressiva do Imposto de Renda que tem o teto de 27,5% da renda. Na PJ, a tributação do aluguel de imóveis atinge a alíquota de 11,33% e, no caso de venda, a taxa é de 6,73% sobre o ganho de capital. Os imóveis serão transferidos quando da constituição da Holding Patrimonial que integralizarão o seu capital social. Aqui aparece outra vantagem dado que os imóveis serão transferidos pelo valor constante da declaração do IR da pessoa física e não pelo valor de mercado do bem e, adicionalmente, não haverá ganho de capital porque a transferência ocorre com o mesmo preço declarado. No entanto, essa transferência de imóveis para a PJ tem incidência de ITBI cuja alíquota depende de cada localidade. Outra vantagem é em relação ao planejamento sucessório porque fazer o inventário de quotas é mais barato e prático do que inventariar imóveis. É essencial consultar um advogado especialista para verificar todas as circunstâncias particulares de cada família e também avaliar de maneira objetiva todos os custos e benefícios trazidos pela estratégia.

Meus pais têm 84 anos e R$ 350 mil aplicados na caderneta de poupança. A gerente do banco aconselhou fazer dois planos de previdência VGBL, um para cada, com fins de planejamento sucessório. É a melhor opção? Eles têm imóveis alugados, que garantem as despesas mensais. Mas temos preocupação com liquidez no caso de necessidade financeira imediata.

A sua preocupação está correta, a primeira coisa a fazer é orientá-los a tirar esse valor da caderneta de poupança e investir em outro tipo de aplicação. A sugestão recebida de aplicar recursos em planos de previdência é adequada pensando em planejando sucessório. Como os seus pais são idosos e aposentados, o plano VGBL é o mais indicado. A sucessão de valores ocorre aos beneficiários sem a necessidade de inventário e de maneira muito rápida, mas sempre há incidência de IR. Busque um plano que tenha baixa taxa de administração. Esses planos usualmente são caros e taxas de administração e carregamento elevadas comem muito a rentabilidade da aplicação. No caso dos imóveis, deve ser pensado com mais cuidado. Dependendo do número e do valor dos imóveis, pode-se pensar na criação de uma holding para a administração imobiliária. Essa empresa pode ser criada pelos herdeiros e os seus pais gozam de usufruto dos bens. Outra possibilidade é a venda dos imóveis e aplicação dos recursos, mas neste caso deve ser avaliada a questão tributária e o fluxo de caixa que esta aplicação irá trazer de maneira a garantir a manutenção dos seus pais. Obviamente, o momento tem que ser considerado nesta avaliação porque vender imóveis agora está muito difícil, a não ser que o desconto sobre o valor seja muito grande.

Vou me casar com uma brasileira que está recebendo o benefício de morte de pensão pelo Banco do Brasil. Minha noiva está preocupada com o fato de poder perder a pensão, pois ela precisa do dinheiro para cuidados médicos. Eu sou da África do Sul e estamos pensando em nos casar no meu país, mas também não sabemos se o casamento deve ser registrado no Brasil.

Há duas situações possíveis nesta questão, presumindo que o falecido tenha sido aposentado pelo Instituto Nacional de Seguro Social (INSS) e também pelo fundo de pensão do Banco do Brasil (a Previ) na condição de funcionário da instituição. No caso do INSS, a viúva que recebe pensão por morte pode se casar novamente. Ela não perderá o direito a este benefício. Contudo, caso o segundo marido contribua para a previdência social e venha a falecer, esta viúva não poderá acumular duas pensões. Neste tipo de situação, ela poderá optar pela pensão de maior valor. Também está previsto em lei o caso da pensão por morte poder ser acumulada com outro benefício da mesma espécie quando esta é deixada por um filho do qual a mãe dependia. De maneira geral, a pensão por morte não significa que a viúva não possa ter benefícios de diferentes espécies como auxílio-doença ou acidentes, outros tipos de aposentadorias ou até mesmo salário-maternidade. No caso de benefícios advindos do plano como funcionário do Banco do Brasil, a situação pode ser diferente. Na cartilha da Previ consta que o direito a complemento de pensão por morte cessa a partir da data em que o beneficiário perder a condição de pensionista. As causas que levam a isto são: falecimento do pensionista, filhos com mais de 21 anos (para óbitos antes de 1997) ou com mais de 24 anos (para óbitos após 1997), salvo pessoas inválidas, e casamento, se o óbito do participante ocorreu antes de 4 de maio de 2006.