As Zonas Especiais de Interesse Social ( Zeis) foram criadas como um instrumento contra a exclusão social. Estão contempladas no Estatuto da Cidade e em vários planos diretores como os de São Paulo de 2002 revisado em 2014. Terrenos considerados como Zeis são áreas onde somente poderão ser construídas moradias populares em suas varias modalidades.
Constituem trincheiras contra a exclusão porque nessas áreas o maior e melhor uso dos terrenos se reduz à construção de casas populares. O interesse grandes incorporadores imobiliários por elas se reduz quase a zero e o preço do metro quadradodespenca: para moradia popular o preço é muito menor do que se a alternativa fosse construir um hotel de 7 estrelas. Este instrumento contribui para que favelas ocupando áreas bem localizadas não sejam catapultadas para distantes regiões periféricas.
No interior dos perímetros das Operações Urbanas Consorciadas existentes em S. Paulo os moradores de áreas de Zeis - em geral favelas - recebem outro reforço em suas linhas de defesa: os recursos oriundos da outorga onerosa ( captura de mais valias em seu perímetro pela venda de cepacs p.ex.) que devem ser também utilizados na urbanização dessas comunidades.
Esta dupla condição viabilizou a urbanização da favela Jardim Edith na Operação Urbana Água Espraiada. Esta ex-favela, aliás, esta localizada bem perto da ponte estaiada do pinheiros e esquina com a avenida Luis Carlos Berrini, uma das áreas mais caras da cidade de São Paulo.
É verdade que a comunidade organizada da favela jogou um papel decisivo neste desenlace positivo do ponto de vista da inclusão social. Quando a ponte estaiada foi inaugurada o então Prefeito Kassab tentou tirar a favela de lá ( "limpar" foi o termo utilizado por alguns) para que as fotos da ponte saíssem "imaculadas".
A comunidade organizada resistiu e fez valer seus direitos de ali permanecer recebendo os recursos da venda de Cepacs previamente destinados à sua urbanização. Aliás, a venda dos primeiros Cepacs naquela OU deviam ser utilizados na construção da ponte ( custo de R$ 180 milhões aproximadamente) e na urbanização da favela (custo de R$50 milhões). A ponte foi terminada e quando de sua inauguração a favela não tinha ainda sequer iniciado seu processo de urbanização.
A intervenção da defensoria publica e a pressão da combativa associação dos moradores da favela resultou em um acordo assinado com a Prefeitura para a urbanização da favela. Agora ( out. 2014) a urbanização esta terminada em projeto que contempla além de 247 apartamentos de 50 metros quadrados, uma creche, um posto de saúde e uma escola de gastronomia.
Mesmo com muita gente jogando contra, a urbanização da favela contou com algumas condições favoráveis: a declaração de Zeis, a aprovação de uma operação urbana determinando que todas as favelas existentes fossem urbanizadas dentro de seu perímetro, a existência de recursos financeiros oriundos da venda de Cepacs, e a resistência dos moradores cuja grande maioria se recusou a aceitar as pífias compensações oferecidas pela Prefeitura para que desocupassem a área quando da inauguração da ponte.
O fato de que a área ocupada fosse um terreno público também facilitou o processo de urbanização. Este é um aspecto das Zeis que devemos estudar cuidadosamente: se o terreno é público é mais fácil destiná-lo à construção de moradias populares e urbanizar uma favela. Se o terreno pertence a proprietários privados as coisas se complicam.
Existem duas situações diferentes: a) Zeis em terrenos privados vazios, isto é, sem ocupação e, b) ocupados por favelas. Vejamos o que pode acontecer com os primeiros. Os proprietários associados com um empreendedor imobiliário podem construir habitações de interesse social em seus terrenos não ocupados e vendê-las com lucro. É o que parece ter acontecido com terrenos Zeis próximos à futura avenida Jose Lorenzon no interior da Operação Urbana água Branca.
As Zeis de terrenos privados não ocupadas por favelas podem ser mantidos na "espera". Especialmente se os mesmos forem bem localizados. Seus proprietários podem aguardar até que um governo premido pela necessidade de construir moradias populares os desaproprie.
Aqui a questão mais importante é o preço do terreno sentenciado pelos juízes: se o preço de mercado corrente, ou o preço de terra classificada como Zeis? Existem alguns indícios de que os preços calculados nas indenizações tem sido os de mercado e não os de terrenos de Zeis. Esta prática judicial destrói em grande medida a eficacia do instrumento como barateador de áreas bem localizadas onde famílias de baixa renda possam reproduzir sua vida social sem as gigantescas dificuldades que enfrentam vivendo na periferia.
Se a desapropriação exige um preço tão elevado a pergunta é: de onde sairá o dinheiro para pagá-la? Obviamente o poder publico não dispõe destes recursos. Nem as vultosas somas arrecadadas com a venda de Cepacs nas OU Faria Lima e Água Espraiada seriam suficientes. O instrumento perde portanto grande parte de sua eficácia.
Nas áreas Zeis de propriedade privada e ocupadas por favelas praticamente não existe a opção do proprietário e ou empreendedor imobiliário de construir habitações de interesse social. A intervenção governamental é inevitável o que significa além da desapropriação do terreno, remoção provisoria das famílias em programas de aluguel social enquanto se urbaniza a área etc.
Este parece ser o caso da favela Coliseu-Funchal no interior da OU Faria Lima localizada em terreno privado e a espera de urbanização há mais de uma década. Aparentemente a Prefeitura já liberou recursos obtidos com a venda de Cepacs para iniciar o processo de desapropriação da área e posterior construção das casas populares para as famílias residentes.
É interessante que esta favela esta "cercada" por edifícios triplo A como o E-Tower, o Centro Empresarial Millenium e a impoluta ex-Daslu, agora reformada e transformada em novo Shopping na área. A favela também contava com um campo de futebol onde todo fim de semana eram realizados jogos com outras comunidades. Mas não sendo um terreno de Zeis, o campo foi requisitado pelo proprietário e ali construída uma grande torre de espaços comerciais e de serviços triplo A, completando o cerco à favela.
O plano diretor de São Paulo de 2002 revisado agora em 2014 estabeleceu várias áreas de Zeis ocupando um total de mais de 100 km2. Seria importante estabelecer quais destas áreas são públicas e quais pertencem ao setor privado. Entre as que se encontram em terrenos privados quais as ocupadas por favelas e quais se encontram em terrenos vazios, e nos casos de decisões judiciais de desapropriação quais os preços pagos aos proprietários. Seria importante também uma campanha de esclarecimento aos juízes sobre os diferenciais de preços entre terrenos classificados como Zeis e os demais.
Seria importante também estabelecer uma política de esclarecimentos e de incentivos aos proprietários privados dessas áreas que estivessem dispostos a construir moradias populares, pois o caso mencionado anteriormente da Água Branca mostra que é possível ter lucro com este tipo de investimento. Ao mesmo tempo seria importante declarar estas áreas como passíveis de edificação compulsória reduzindo a margem de manobra daqueles que permanecem à espera de uma indenização generosa, furtando-se a dar á propriedade territorial urbana sua função social como determina a constituição de 1988 e o Estatuto da Cidade.
