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Empresas resistem ao novo Plano Diretor

claudiomarques

24 agosto 2014 | 10:00

Considerando que custos devem subir, incorporadoras adquiriram terrenos para lançarem empreendimentos sob as regras antigas

Monotrilho. Novo modal de transporte da cidade será um dos vetores de crescimentos imobiliário nos próximos 16 anos (Foto: ROBSON FERNANDJES/ESTADÃO)

Gustavo Coltri

As incorporadoras que atuam no mercado imobiliário da capital criaram reservas e adotaram a cautela como estratégia para enfrentar as mudanças impostas pelo novo Plano Diretor Estratégico (PDE ) da cidade, que se manterá em vigor pelos próximos 16 anos.

Sancionada pelo prefeito Fernando Haddad em 31 de julho, a nova legislação priorizou os terrenos no entorno dos eixos de mobilidade da capital paulista, concedendo a eles maior potencial construtivo. Nessas regiões, o coeficiente de aproveitamento (CA) máximo passou a ser 4 –, ou seja a área construída computável dos prédios pode chegar ao equivalente a 4 vezes as metragens dos terrenos.

Como regra, o coeficiente de aproveitamento básico em todas as áreas da cidade é 1, mas ele pode ser ampliado se as empresas pagarem outorgas onerosas (uma espécie de adicional) para a Prefeitura. Enquanto nos eixos, o limite máximo do CA é de 4; no interior dos bairros ele não pode ser maior do que 2. Além disso, fora dos eixos, o gabarito máximo dos edifícios será de até de 28 metros.

Miolo. No remanso (o miolo dos bairros), forçosamente o Plano Diretor vai desvalorizar os terrenos e, na prática, inviabilizar projetos”, diz o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muzkat. “Nos eixos, eu até posso aumentar o potencial construtivo das áreas, mas o preço da outorga, que era calculado com base no IPTU, subiu muito, porque foi atualizado para um valor mais perto do valor de mercado.”

Segundo ele, o preço dos terrenos na região dos eixos de mobilidade – corredores de ônibus, linhas da rede metroferroviária – passou a apresentar uma trajetória de alta desde o início da discussão sobre a legislação, em 2013, quando os proprietários de imóveis usados se deram conta de que tinham ativos realmente valiosos nas mãos. “Para aqueles que pediram mais, talvez a conta não feche para as incorporadoras.”

De acordo com o gerente comercial da Carneiro Gurgel Consultoria de Imóveis, Lucas Fiorini, houve durante o ano passado uma procura intensa de terrenos por parte das incorporadoras em variadas regiões da cidade, inclusive no que hoje se considera remanso, “Agora, os preços pararam de subir porque o mercado estagnou.”

Antes de o plano diretor entrar em vigor, por exemplo, a You, Inc adquiriu e protocolou na Prefeitura terrenos que garantirão lançamentos até meados do ano que vem – estes sob as regras da antiga legislação urbanística, de 2002. Estratégias semelhantes foram adotada por empresas como a Marques Construtora e a Esser.

“As incorporadoras maiores, com capital aberto, talvez tenham um fôlego um pouco maior do que o nosso”, diz o diretor de incorporação da Esser, Nick Dagan, que também encara com preocupação as repercussões de mercado do PDE.

Ele acredita que haverá uma redução acentuada nos lançamentos em três ou quatro anos, quando a reserva de terrenos que a companhia adquiriu e protocolou antes da vigência da lei se esgotar. “Ao restringir as áreas de incorporação, vai aumentar a especulação de preços (dos proprietários de imóveis usados), e não diminuir, como o prefeito já disse. Todo mundo vai para os eixos, então essas áreas vão valorizar”, diz.

Custo. O valor da terra e das outorgas interfere no custo de produção dos incorporadores, por isso os empresários alegam que certamente os novos empreendimentos terão um metro quadrado mais caro do que os imóveis lançados atualmente.

Como consequência dessa situação, a compactação das unidades deve se acentuar nos eixos, na opinião do gerente de marketing e vendas da Marques Construtora, Vitor Marques. “Para que ainda se encaixe na capacidade das pessoas, a lógica é diminuir a unidade.” Como regra, os imóveis nos eixos ficam limitados a até 80 m².

Estimativas do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) dão conta de que 71% dos imóveis terão um aumento de até 5% no preço final em função do custo das outorgas. “Mas nesse porcentual não são considerados um eventual custo do terreno em função da especulação e as deduções dos espaços não computáveis. As empresas estão fazendo os cálculos para ver se a conta fecha”, diz o presidente da entidade, Claudio Bernardes.