Gustavo Coltri Donos de um passado industrial, os bairros cortados pela antiga Estrada de Ferro Santos-Jundiaí - hoje sob administração da Companhia Paulista de Trens Metropolitanos (CPTM) - aguardam a implantação de duas operações urbanas cujas obras de intervenção prometem transformar as regiões. Desde já, no entanto, áreas entre a Lapa e a Mooca apresentam suas mudanças de perfil de ocupação. A Mooca, tradicionalmente residencial, expande seus domínios a galpões do bairro. Desde 2009, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), mais de 2,4 mil unidades foram lançadas na região - a maior parte de três dormitórios. "Ela tem infraestrutura de serviços que as famílias estão acostumadas", diz a diretora de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle. A falta de terrenos no vizinho Tatuapé também pode ter motivado a escolha pela área, na opinião do presidente do Sindicatos da Habitação (Secovi-SP), João Crestana. Além disso, o bairro deve ser beneficiado pela operação urbana Mooca-Vila Carioca, que a Prefeitura deve levar ao Legislativo em 2012. Bem ao lado, o Belém diferencia-se pelo perfil mais econômico do comprador: "Os jovens (da nova classe média) preferem morar no bairro, num apartamento de 60 metros quadrados, do que em Itaquera, num apartamento de 90 m²". Entre a Marginal Tietê e a Radial Leste, a acessibilidade é um dos atrativos do distrito. O Cambuci, do outro lado dos trilhos, aproveita a alta de preços e a escassez de terrenos na Vila Mariana e na Aclimação para ganhar a preferência dos incorporadores. Imóveis compactos dominaram os lançamentos nos últimos dois anos por lá, com dois terços dos projetos. Patinhos feios. Degradado, o Brás tem recebido apartamentos pequenos e mais baratos. "Essa era uma oportunidade que estava esquecida para os olhos de incorporação", diz o diretor comercial da construtora Requadra, Marcos França. A empresa prepara-se para lançar dois empreendimentos no bairro até o fim deste ano. "Boa parte dos imóveis disponíveis (em bairros consolidados) foram comprados. Não há terrenos, e essa é uma das razões pelas quais passamos a investir em outras regiões", conta o executivo, que acredita no potencial de mercados em bairros vizinhos, como Pari e Bom Retiro. Desde 2009, 1,1 mil unidades foram lançadas no Pari, todas de dois ou três dormitórios. "Ele ficou esquecido por um tempo, porque há muitas indústrias têxteis, mas é uma região com bons terrenos", explica a diretora de atendimento da Lopes. Mirella acredita que o bairro possa ser atraente à linha popular de empreendimentos. Já o Bom Retiro - próximo à Estação da Luz - deve se beneficiar do desenvolvimento do centro da cidade, na opinião da especialista. No polo oposto, a Lapa mostra-se adequada a empreendimentos de perfil familiar, com ligeira prevalência de imóveis de três dormitórios. "Se cruzarmos essa informação com o perfil de densidade demográfica e de renda, veremos que a Mooca e Lapa estão próximas de áreas de alta renda. De olho nesse público, o mercado optou pelas regiões", diz o diretor da consultoria Urban Systems, Paulo Takito. A Lapa recebeu 14 lançamentos desde 2009, mas as outorgas onerosas no bairro - medidas voltadas à ampliação do potencial construtivo dos distritos - estão praticamente esgotadas, o que dificultaria a viabilização de novos investimentos. A boa notícia fica por conta da futura operação urbana Lapa-Brás, em fase de licitação de projetos, que deve ampliar o potencial na área. Alvo de muitos investimentos em 2007 e 2008, a Barra Funda recebeu apenas um lançamento desde janeiro de 2009. Os novos empreendimentos estão em zonas adjacentes, como Água Branca e Pompeia, mas os especialistas acreditam em novos negócios por lá. Em 2012, por exemplo, um bairro planejado com 30 torres deve ser apresentado ao mercado na região. "E, com a operação Lapa-Brás (que prevê o enterramentos da linha férrea), a permeabilidade da área vai se modificar, diz Takito.
