Crise e sustentabilidade

  Por Luiz Henrique Ferreira* O setor imobiliário foi atingido em cheio pela mudança de cenário econômico e político, inicialmente com a queda radical nas vendas de apartamentos novos, que se desdobrou na redução do número de lançamentos ao longo do ano de 2015, e agora chega também aos imóveis usados. A quantidade de imóveis sendo desocupados cresce diariamente, com famílias tendo que se mudar para localidades mais baratas ou mesmo para a casa de familiares por conta da perda de renda decorrente do desemprego. Empresas fecham as portas ou reduzem os efetivos, o que naturalmente gera uma menor demanda por áreas de escritórios. A decisão por desocupar um imóvel é muito difícil, pois na grande maioria dos casos, a redução de custos não ocorre de imediato, uma vez que a devolução gera custos de multas e adequações por causa das condições estabelecidas em contrato. Os imóveis com atributos de sustentabilidade sofrem menos em momentos como este, pois possuem menor custo de operação e muitas vezes permitem que os escassos recursos financeiros sejam destinados para outras finalidades. No caso de uma devolução de imóvel, por exemplo, um inquilino que gasta menos com contas de água e energia em sua unidade e tem condomínio mais barato tenderá a esperar mais para devolver o imóvel, em comparação com aquele que tem altos custos de condomínio e tarifas de energia e água. Além disso, imóveis sustentáveis possuem menor custo de manutenção, e numa eventual devolução tendem a ter custos menores de readequação às condições estabelecidas em contrato. Um imóvel comercial ou de escritórios que tem atributos de sustentabilidade já foi projetado e construído considerando a flexibilidade de uso de ambientes, e por conta disso as tubulações hidráulicas e paredes já foram pensadas para serem leves e racionalizadas, o que reduz sensivelmente o custo de adequação se comparado com sistemas antigos de alvenarias e tubulações assentadas com argamassa dentro das paredes. No caso de um apartamento residencial sustentável, as tintas de áreas molhadas como banheiro e cozinha foram especificadas para evitar o crescimento de fungos e bactérias, e estes ambientes foram dimensionados com elevados índices de ventilação e iluminação natural. Dessa forma, se o uso de um apartamento residencial tiver sido cuidadoso, existe sim a possibilidade de devolução do imóvel sem necessariamente ter que pintar banheiros e áreas molhadas, gerando economias para o inquilino por conta de redução de custos de manutenção. Após a devolução, o desafio passa a ser encontrar um novo imóvel, sempre com a premissa de baixos custos operacionais. Nesse momento, novamente os edifícios sustentáveis passam a levar vantagem, uma vez que tanto as despesas de condomínio quanto de custeio com água e energia passam a ter representatividade na hora de planejar um contrato de aluguel por 3 a 5 anos. Para comprovar a sustentabilidade do novo imóvel, entre outros atributos, é importante que no momento da negociação o inquilino solicite as contas de água e energia do imóvel durante a ocupação anterior, e mesmo numa situação de diminuição de área de ocupação, é possível estimar e comparar valores unitários de consumo. No caso da energia, deve-se comparar o valor de consumo em Kwh por metro quadrado por ano, fazendo a soma total do consumo em Kwh em um período de 12 meses e dividindo pela área útil do imóvel a ser ocupado. O consumo ponderado por ano é uma medida reconhecida internacionalmente, pois já considera o aumento de consumo de energia no verão com uso de ar-condicionado e redução de consumo em meses de primavera e outono, que contam com farta iluminação natural sem necessariamente demandar climatização. No caso da água, deve-se fazer uma conta por número de equipamentos (vasos sanitários, lavatórios e chuveiros), e com isso comparar o consumo anual com o imóvel anteriormente ocupado. * CEO da Inovatech Engenharia e fundador do Instituto Casa AQUA