Na hora de realizar o sonho da casa própria muitos fatores influenciam a compra: um valor que "caiba no bolso", a localização do imóvel, se é casa ou apartamento e se será em um condomínio com unidades prontas, ou a compra de um lote e a construção do imóvel de acordo com sua vontade.
Nesse momento é bom saber a diferença entre morar em um condomínio e um loteamento. Segundo o especialista em direito imobiliário e sócio da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, José Guilherme Dias, as leis e as responsabilidade de cada um dos modelos, como obras, o fechamento de ruas, acesso são completamente diferentes.
"No loteamento (Lei 6.766/1979) compra-se um terreno, divide em lotes, vende e cada um faça a obra. O loteador é responsável pela infraestrutura viária, de água, esgoto e iluminação. No condomínio (Lei 4.591/1964), o incorporador constrói um prédio ou casas e as unidades são vendidas prontas para morar, as unidades e áreas comuns são privadas."
Dias esclarece que a administração do loteamento é feita por uma associação de moradores, que decidirá como será a estrutura local - área comum de lazer, portaria -, que necessitará autorização municipal para as obras. "O loteador compra o terreno, divide em lotes, pede autorizações à Prefeitura para fechar o local e ele se transforma em gestor da área", diz.
Segundo empresários do setor, a maioria dos loteamentos se concentra em cidades a um raio de aproximadamente 100 quilômetros da capital, em regiões com acesso facilitado às rodovias. Muitos compradores de metrópoles optam por morar em loteamentos em cidades vizinhas e, em muitos casos, fugir do trânsito da capital.
O preço do lote e a proximidade e facilidade de acesso a cidades como Itu, Itupeva e Jundiaí, já colocam essas regiões como escolha para primeira moradia.
Boa fase. "Eu vejo a crise na incorporação, não vejo a crise no loteamento", diz o presidente da Cia. City, empresa que atua no planejamento de bairros e incorporação, José Bicudo.
"O boom imobiliário e a facilidade para financiamento fez o brasileiro buscar imóveis prontos para morar. Enquanto o financiamento não era expressivo, o loteamento manteve o market share."
Bicudo acredita que o mercado de loteamento voltou a trilhar um bom caminho. "Vendemos loteamento e também realizamos incorporação, por isso digo que temos mais margem de lucro em loteamento."
Em 2018, a Cia. City deve dar início a construção de um novo bairro em São Paulo, na região de Pirituba, com áreas comercias, residenciais, além de comércio escolas e hospitais. "A área total é 2,5 milhões de metros quadrados e vamos urbanizar 1,6 mil metros quadrados", diz Bicudo.
Em alta. Para o diretor comercial da Senpar, Renato Oliveira, o cenário mudou e este é um bom momento para o mercado de loteamentos. "Temos oito empreendimento com valor geral de vendas (VGV) de R$ 1 bilhão, imóveis populares e de alto padrão, com metragem de 500 metros quadrados, 800 m² até 2,3 mil metros quadrados."
Oliveira diz que as vendas nos três primeiros meses deste ano já aumentaram 15% em relação aos anos de 2015 e 2014. "70% dos lotes de um empreendimentos de altíssimo padrão, com 1.142 terrenos e prestações mensais a partir de R$ 700,00 estão vendidos."
Para o diretor da Senpar, em busca de melhor qualidade de vida, tranquilidade, muitos optam por morar em loteamentos. "Os nossos lotes estão todos a um raio de 100 km da capital paulista. Entregamos para o cliente o que ele quer por um valor que caiba no bolso. Ele compra o terreno, paga com tranquilidade e tem tempo para construir a casa", diz.
Atuando em todo o território nacional, a Alphaville Urbanismo deve manter o ritmo de lançamentos em 2016. De acordo com o diretor de novos negócios Camillo Baggiani, são mais de 110 empreendimentos e a maior parte deles é classificada como loteamento. "Deste modo, podemos analisar cada mercado regional e focar a atuação em locais onde haja demanda pelos empreendimentos", diz.
Segundo Bagiani, nos empreendimentos os moradores devem respeitar parâmetros urbanísticos e construtivos, como os limites de área construída e as medidas específicas para o recuo da calçada e da fachada. "Em geral, as casas possuem no máximo dois andares acima do solo. Isso é feito para garantir a privacidade e para que um projeto não prejudique o das casas vizinhas. Respeitadas essas normas, a arquitetura é livre."
'Tranquilidade com facilidade para chegar à capital'
Para a diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Mariângela Machado, este é um momento difícil para o mercado imobiliário, "mas o setor de loteamentos, com crise ou sem crise, é forte".
No entanto, ela destaca que o financiamento para a produção e a aquisição ainda é um complicador para o mercado. "O terreno é mais barato, se tivéssemos financiamentos, venderíamos mais lotes."
Mariângela acredita que com os problemas de mobilidade, muitas pessoas optam por morar em regiões fora da capital e a compra de um terreno, com um preço que cabia no bolso, pode ser a solução. "Hoje, existem regiões com acesso facilitado aos centros urbanos e com total infraestrutura", destaca.
Para o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal, o mercado está mais cautelo e os loteamentos têm focado o segmento econômico. Segundo ele, lotes de médio e alto padrão necessitam de maior avaliação. "Quem compra hoje é quem precisa da primeira moradia. O investidor fugiu do mercado." Segundo ele, há uma grande demanda por habitação, que não é atendida pela falta de linha de crédito imobiliário.
Proprietário da GP Desenvolvimento Urbano, Portugal conta que têm sete empreendimentos em São Paulo. "Tenho um terreno pronto para construir em Itupeva. O cliente vai ao plantão de venda, mas tem dúvidas em assumir a dívida", diz. Os lotes são de 300 m², ao preço de R$ 160 mil (15% de entrada e 12 anos e meio para pagar).
Vendas. De acordo com o diretor geral da Libório Brasil Brokers, Fabio Lo Monaco, o mercado de loteamento sempre andou diferente da incorporação. "A venda é facilitada, pois não precisa passar por uma bateria de análise para o financiamento imobiliário", diz.
Segundo ele, o tempo entre encontrar o terreno, realizar os estudos, comprar, fazer a divisão de lotes e preparar a terra para o loteamento demora em média cinco anos.
"A terra é o item mais barato. Quando o cliente compra um terreno, está comprando a terra bruta para ser trabalhada. Um loteamento grande, com 500 lotes, por exemplo, em 15 anos estará todo construído", diz.
Segundo Lo Monaco, as regiões próximas as malhas viárias são as mais procuradas. "O comprador quer a tranquilidade do interior com facilidade p chegar à capital."
Dados da Brasil Brokers mostram que este ano foram 506 loteamentos lançados a um raio de 150 quilômetros de São Paulo, enquanto em 2015 foram colocados à venda 13.107.
Esses terrenos representaram um valor geral de vendas (VGV) de R$ 67,05 milhões em 2016 e de R$ 2,4 bilhões em 2015. Em relação ao estoque, são 17.330 loteamentos este ano e 2015 fechou com 21.149 terrenos não vendidos.
