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A importância da norma para as reformas

Exigências da ABNT, que entraram em vigor em 2014, são instrumento para garantir a segurança em prédios, mas ainda sofrem resistências

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26 Março 2018 | 10h01

Humberto Pellegrini. Foto: Amanda Perobelli/Estadão

Luiz Fernando Teixeira
ESPECIAL PARA O ESTADO
Quando Humberto Pellegrini assumiu o cargo de síndico de um condomínio no Jardim Paulista, há dois anos, ele não sabia como funcionava a burocracia para permitir a reforma de um apartamento. Em 2014, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) havia baixado a norma NBR 16.280, que estabelece requisitos para controle de processos, projetos, execução e segurança em edificações.

“A norma foi criada para atender uma demanda do mercado, identificada há muito tempo pelos profissionais, porém trabalhada, discutida e publicada apenas após a incidência de acidentes com edificações em condomínios que vieram a público”, afirma Marco Antônio de Faveri, conselheiro e coordenador do Grupo de Trabalho de Infraestrutura do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (Crea-SP).

Dentre outras resoluções, passou a ser obrigatória, para a realização de reformas em condomínios, a contratação de um profissional de engenharia ou arquitetura para elaborar uma Anotação de Responsabilidade Técnica sobre a obra. Além disso, os síndicos passaram a ter responsabilidade civil e criminal pelas obras, coisa que preocupa Pellegrini.

“Hoje, estou bem consciente da bucha que peguei, mas como eu assumi o compromisso com o edifício eu vou até o fim. Procuro estudar e pesquisar para deixar as coisas dentro das normas”, diz o síndico. Segundo ele, alguns condôminos não entendem a necessidade de um projeto para as reformas e acham que estão gastando dinheiro desnecessariamente. “Muitas vezes os condôminos querem somente resolver o problema deles.”

O vice-presidente do Sindicato dos Engenheiros no Estado de São Paulo (Seesp), Celso Atienza, também acredita que a norma ainda não está enraizada entre os condôminos. “A sociedade tem de entender que isso é importante para preservar de colapsos estruturais que são feitos por pessoas que não são habilitadas”, afirma.

A contratação de profissionais não capacitados preocupa a gerente de produtos e parcerias da Lello, Raquel Tomasini. “Antigamente, chamavam apenas um pedreiro que fazia besteira lá dentro e a culpa acabava sendo do síndico. A norma é uma ferramenta que o síndico tem para ajudar a estrutura do condomínio”, diz Raquel. Para ela, a regulamentação é uma ferramenta de segurança mútua também no que diz respeito à circulação de pessoas dentro do condomínio.

Com prédios cada vez mais altos, regra deverá ficar mais rígida 
Faveri diz qual o perfil do profissional que pode atuar nesses casos. “Precisa possuir conhecimento nas disciplinas de instalações elétricas – quadros, iluminação, distribuição de tomadas, telefonia –, instalações hidráulicas – água servida, água pluvial, hidrantes, esgoto, gás –, a fim de garantir o perfeito funcionamento das instalações durante e após a reforma a todo o condomínio.”

O arquiteto Marcelo Rosset explica que os profissionais contratados precisam elaborar um projeto detalhado da planta com base nas informações estruturais do edifício para ser aprovado pelo síndico. “Há casos de prédios que pedem um projeto à parte do setor elétrico do apartamento, para não o danificarmos e para que o apartamento suporte as obras.”

Marcelo Rosset. Foto: Werther Santana/Estadão

Carga elétrica. Rosset diz que condomínios mais antigos, em sua maioria, não estão devidamente equipados para suportar a variedade de equipamentos eletroeletrônicos modernos. “Há o ar condicionado e várias coisas que ficam na tomada o tempo todo, isso acaba gerando uma demanda maior elétrica”, explica. Por isso, é necessário haver um estudo à parte para esses ajustes.

O síndico Pellegrini interrompeu uma obra no seu prédio justamente por causa do ar-condicionado. O morador não tinha feito um projeto para instalação do equipamento. “Ele quis nos ameaçar, argumentando que estaríamos interferindo no bom andamento da obra dele, e eu não estava vendo nada disso, estava vendo a segurança”, relata. Posteriormente, as partes chegaram a um bom termo.

O vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Carlos Borges, argumenta que há pessoas que não entendem completamente os riscos associados a uma obra mal executada.

“Normalmente, quem faz obra grande já pensava em chamar uma empresa, a norma serviu para parar os absurdos. Há gente que subestima o nível do risco”, afirma.
O síndico profissional Rogério Cippiciani, que trabalha na área há 12 anos, diz que, em sua visão, após a norma e com a necessidade da contratação de um profissional, o que acabou encarecendo o processo, houve diminuição nas reformas.

“Sentimos uma freada, porque antigamente as pessoas faziam algumas obras meio que no impulso, chamavam o pedreiro e pronto. Agora, não é mais assim, as pessoas precisam fazer direito”, diz.

Advogada especialista em direito e negócios imobiliários, Paula Farias explica que a norma tem peso de lei e que o não cumprimento de todas as medidas prescritas pode acarretar em uma condenação por danos, tanto por parte do condomínio quanto por vizinhos que se sentirem lesados. Ela diz que a norma não prevê multas, porque a ideia é trazer as prevenções nas reformas, mas em caso de danos é aplicado o Código Civil.

“Por exemplo, em um imóvel que ainda está no prazo de garantia da construtora, que é de cinco anos, e o morador fizer essa reforma sob pena de todo o edifício ficar comprometido e os condôminos vierem a perder a garantia por conta de uma reforma que não foi autorizada, pode haver consequências para ele também.”

PRESTE ATENÇÃO

Paredes. As paredes, mesmo as de alvenaria, podem fazer parte da estrutura sustentação do projeto. Dessa forma, é preciso sempre estudar se será possível fazer uma cozinha americana no apartamento, por exemplo.

Pisos. O peso considerado leva em conta o piso, que não pode ser trocado por um mais pesado. Além disso, para retirar o antigo, talvez seja necessário o uso de britadeira e as vibrações podem prejudicar o edifício.

Fiação. Prédios mais antigos podem não suportar a demanda de eletricidade de aparelhos que não existiam quando eles foram construídos. É preciso conferir as condições do quadro de energia ao se fazer uma reforma.

Janelas. Há condôminos que pensam ser possível aumentar o tamanho das janelas dos apartamentos, mas não só ela foi projetada para ser daquele jeito como também a fachada do edifício não pode sofrer alterações.

Ar condicionado. Há empresas de instalação que não observam a estrutura do prédio e até mesmo retiram parte da viga de sustentação do teto para fazer caber o aparelho. Além disso, a fachada não pode ser mudada.

Tubulação. A localização dos tubos de gás e água é pensada para maximizar a vazão. Dessa forma, a localização de um novo banheiro ou a construção de uma suíte tem que levar em consideração orientações do projeto.

A NBR 16.280 deve ter atualizações no futuro, de acordo com o coordenador da Comissão de Estudos de Reformas em Edificações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), Ricardo Pina. “Com o tempo e a evolução, ela pode vir a ser ainda mais exigente no futuro”, afirma Pina.

Ele diz que a verticalização cada vez mais acentuada das edificações fará com que aumente o número de restrições à intervenções nas estruturas. “Edifícios de 40 a 45 andares, cada vez mais comuns, já têm um grande número de impossibilidade de alterações. Então, as intervenções serão cada vez mais controladas, exigindo mais do responsável pela intervenção.”

A arquiteta urbanista e vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), Adriana Levisky, ressalta como um profissional capacitado é fundamental para intervenções corretas. “Somos um país cuja população, em sua maioria, concentra-se em áreas urbanas majoritariamente consolidadas, o que significa dizer que possuem edificações já construídas e, portanto, apresentam necessidades de reformas ao longo de sua vida útil”, contextualiza.

Em relação ao tempo de construção de um edifício, o conselheiro e coordenador do Grupo de Trabalho de Infraestrutura do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (Crea-SP), Marco Antônio de Faveri, avalia que há poucas diferenças estruturais nos modelos construídos no Brasil.

“No entanto, há diferenças relevantes que precisam ser consideradas num laudo ou projeto de reforma. Em edifícios mais antigos predominam as estruturas de concreto e utilizavam-se materiais menos resistentes que os atuais. Porém os prédios eram calculados levando essa informação em consideração”, afirma.

O vice-presidente do Sindicato dos Engenheiros do Estado de São Paulo (Seesp), Celso Atienza, reforça que prédios mais antigos até tem reforço na estrutura se comparados aos mais modernos, mas que nem sempre isso se converte na possibilidade de se adicionar mais peso. Um exemplo são as varandas. Alguns prédios mais antigos não previam no projeto que os moradores as fechassem com vidro e o peso adicional pode fazer com que a laje caia.