Por Moira Regina Toledo Alkessuani
Desde 1950, as legislações que trataram de locação sempre tiveram por escopo a proteção do locatário, considerado parte vulnerável na relação contratual, e buscaram equilibrar sua relação com o locador mediante a garantia de direitos, restringindo assim a autonomia privada das partes.
Antes da lei do inquilinato vigente (Lei nº 8245/91), as diversas modalidades de locação eram regidas por diplomas distintos, mas buscavam privilegiar o locatário para atingir o objetivo protecionista e de reequilíbrio. Medidas drásticas, como o congelamento de alugueis por mais de quatorze anos e a impossibilidade da retomada do imóvel por denúncia vazia, acabaram desestimulando o investimento privado no mercado de locações. Diante da escassez de ofertas, as dificuldades dos locatários aumentaram, apesar da robustez da proteção jurídica. Isto, pois, não havia imóveis disponíveis para locação! Investidores preferiam deixar propriedades fechadas a vincularem-se a contratos desvantajosos economicamente.
A Lei do Inquilinato atual mudou este cenário. Reunindo o regime aplicável a todas as modalidades de locação num único diploma legal, bem como reequilibrando a relação locatícia, mediante o abrandamento da proteção do locatário (viabilizando a denúncia vazia e a revisional de aluguel, entre outras medidas), o que proporcionou o incentivo dos investidores, que voltaram a abrir os imóveis.
Em 2009, foi promulgada a Lei 12.112/2009, que facilitou a retomada do imóvel pelos locadores. quando os inquilinos não cumprissem sua parte no contrato. A ampliação das hipóteses dos despejos liminares teve por objetivo desburocratizar a contratação das locações, visto que incentivariam os investidores/locadores a tal prática, mediante a garantia da rápida retomada do bem.
Ocorre que apesar de a lei "estar funcionando", ela esbarra na morosidade da máquina judiciária que ainda conta com acúmulo de processos e dificuldades em relação ao cumprimento efetivo das medidas.
Mas é crível que, se a efetivação dos despejos nestes casos se desse em no máximo 60 dias, os locatários que cumprem suas obrigações seriam favorecidos, vez que teriam a facilidade de locar sem garantias. Assim, o que se pretende inferir é que se deve privilegiar aqueles que "cumprem os combinados", sejam locadores ou locatários.
Neste momento de crise econômica no País, mais uma vez a "lei da oferta e da procura" dá demonstrações de quem é que verdadeiramente protege os locatários. Com o mercado cheio de ofertas propiciadas pelos incentivos e garantias estabelecidos aos locadores pelas legislações referidas e o decréscimo da procura pela situação econômica, os locatários têm oportunidade de negociação. O mercado atual está a favor do locatário, a despeito das últimas medidas que abrandaram sua força jurídica.
Assim, verifica-se que não são as medidas protetivas e a intervenção do Estado nos contratos que protegem o locatário, mas sim o incentivo ao investimento privado que garante a quantidade de ofertas necessárias à saúde e ao equilíbrio do mercado (que agora se encontra muito mais maduro).
Em última análise, saber que as regras postas em contrato serão cumpridas. Segurança jurídica, é o que favorece o locatário de verdade, pois incrementam as ofertas que dependem dos investidores. Estes, por sua vez, apenas pretendem ter a previsibilidade racional do resultado de seu investimento.
* Diretora de locação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic)
