Artigo: Inadimplência e segurança

[caption id="attachment_5765" align="alignnone" width="540"] Foto: Nilton Fukuda/Estadão[/caption] Por Hubert Gebara* Quando a inadimplência no pagamento do condomínio, já convertida em ações judiciais, afeta substancialmente o caixa do prédio, não há como investir nas benfeitorias necessárias à rotina do condomínio, em suas várias frentes de sobrevivência. Uma destas é a segurança. O risco aumenta quando o síndico não tem verba para aquisição de itens como câmaras internas de TV e manutenção de um software adequado para blindar contra os assaltos tanto a garagem como a portaria, além de outros pontos vulneráveis nas áreas comuns. A inadimplência é reflexo da economia brasileira em crise. O pior é que nem todos moradores inadimplentes estão sem recursos para honrar seu compromisso básico com a comunidade do prédio: pagar o condomínio. Há, portanto, além da inflação e desemprego, uma atitude escapista de muitos que vivem nessas comunidades, privilegiando dívidas com juros mais altos, como as do cartão de crédito. Nos tempos atuais, a taxa condominial é uma dívida fácil de lidar. Perder a data do pagamento determina multa de apenas 2% mais juro de apenas 1% ao mês. É uma dívida soft, que pode aguardar em detrimento de outras que cobram juros bem mais altos. O que representa a inadimplência para a segurança do empreendimento? O sistema de segurança do prédio precisa de incremento e manutenção ininterruptos. A tecnologia envolvida nos equipamentos não para de crescer. Nada é mais autofágico do que tecnologia. Nesse quadro, a inadimplência impede que esse aparato seja mantido bem testado, porque essa manutenção depende do caixa. Por sua vez, o condômino ou morador inadimplente precisa lembrar que ele está dando um tiro em seu próprio pé. Ao não cumprir a obrigação de não pagar o condomínio, está tramando contra seu patrimônio e sua família. Também está, com justa razão, irritando aqueles que pagam em dia. Há, no entanto, um fato novo e luz no fim do túnel: essa inadimplência que tanto prejudica o condomínio pode estar com seus duas contados. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, em março próximo, o inadimplente vai ter de pensar duas vezes antes de atrasar o condomínio. No Estado de São Paulo, uma ação judicial de cobrança da taxa pode demorar anos para obter resultado. Mas a partir de março a ação de cobrança já começa na fase executiva. Significa que o devedor terá apenas três dias úteis para quitar o débito. Se não o fizer, terá de nomear os bens para a penhora. Com o novo documento, o oficial de Justiça pode citar o devedor via porteiro do prédio. O porteiro será obrigado a intermediar, desde que o imóvel não esteja vazio. As administradoras podem entrar em ação antes da via judicial e evitar o pior. Mesmo de forma rápida, a cobrança judicial não é a melhor solução para ninguém. Mas ela é um poderoso antibiótico contra feridas que não querem fechar. O síndico deve fazer tudo o que for possível, antes da ação judicial. Contra os efeitos colaterais que a inadimplência provoca na segurança e na rotina do prédio, o quadro de aviso - sempre respeitando os limites legais - pode ser uma arma no combate a essa postura nem sempre honesta do condômino e morador maus pagadores. Repetindo: sempre respeitando os limites legais, o síndico pode fazer um alerta que os inadimplentes possam entender. * VICE-PRESIDENTE DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIOS DO SECOVI-SP E DIRETOR DO GRUPO HUBERT  

Por Hubert Gebara*

Quando a inadimplência no pagamento do condomínio, já convertida em ações judiciais, afeta substancialmente o caixa do prédio, não há como investir nas benfeitorias necessárias à rotina do condomínio, em suas várias frentes de sobrevivência. Uma destas é a segurança. O risco aumenta quando o síndico não tem verba para aquisição de itens como câmaras internas de TV e manutenção de um software adequado para blindar contra os assaltos tanto a garagem como a portaria, além de outros pontos vulneráveis nas áreas comuns.

A inadimplência é reflexo da economia brasileira em crise. O pior é que nem todos moradores inadimplentes estão sem recursos para honrar seu compromisso básico com a comunidade do prédio: pagar o condomínio. Há, portanto, além da inflação e desemprego, uma atitude escapista de muitos que vivem nessas comunidades, privilegiando dívidas com juros mais altos, como as do cartão de crédito. Nos tempos atuais, a taxa condominial é uma dívida fácil de lidar. Perder a data do pagamento determina multa de apenas 2% mais juro de apenas 1% ao mês. É uma dívida soft, que pode aguardar em detrimento de outras que cobram juros bem mais altos.

O que representa a inadimplência para a segurança do empreendimento? O sistema de segurança do prédio precisa de incremento e manutenção ininterruptos. A tecnologia envolvida nos equipamentos não para de crescer. Nada é mais autofágico do que tecnologia. Nesse quadro, a inadimplência impede que esse aparato seja mantido bem testado, porque essa manutenção depende do caixa.

Por sua vez, o condômino ou morador inadimplente precisa lembrar que ele está dando um tiro em seu próprio pé. Ao não cumprir a obrigação de não pagar o condomínio, está tramando contra seu patrimônio e sua família. Também está, com justa razão, irritando aqueles que pagam em dia.

Há, no entanto, um fato novo e luz no fim do túnel: essa inadimplência que tanto prejudica o condomínio pode estar com seus duas contados. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, em março próximo, o inadimplente vai ter de pensar duas vezes antes de atrasar o condomínio. No Estado de São Paulo, uma ação judicial de cobrança da taxa pode demorar anos para obter resultado. Mas a partir de março a ação de cobrança já começa na fase executiva. Significa que o devedor terá apenas três dias úteis para quitar o débito. Se não o fizer, terá de nomear os bens para a penhora.

Com o novo documento, o oficial de Justiça pode citar o devedor via porteiro do prédio. O porteiro será obrigado a intermediar, desde que o imóvel não esteja vazio. As administradoras podem entrar em ação antes da via judicial e evitar o pior.

Mesmo de forma rápida, a cobrança judicial não é a melhor solução para ninguém. Mas ela é um poderoso antibiótico contra feridas que não querem fechar. O síndico deve fazer tudo o que for possível, antes da ação judicial. Contra os efeitos colaterais que a inadimplência provoca na segurança e na rotina do prédio, o quadro de aviso - sempre respeitando os limites legais - pode ser uma arma no combate a essa postura nem sempre honesta do condômino e morador maus pagadores. Repetindo: sempre respeitando os limites legais, o síndico pode fazer um alerta que os inadimplentes possam entender.

* VICE-PRESIDENTE DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIOS DO SECOVI-SP E DIRETOR DO GRUPO HUBERT