Por Rodrigo Ferrari Iaquinta*
A entrada em vigor da Lei nº 13.105, que instituiu o Novo Código de Processo Civil (NCPC), trouxe novidades que afetaram as chamadas ações locatícias típicas (despejo, consignatória, revisional e renovatória), definidas na Lei nº 8.245/91 - Lei do Inquilinato. Debruçando-se sobre a Lei do Inquilinato, as referidas ações encontram-se assim dispostas: ação de despejo (arts. 59 a 66), ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67), ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70) e ação renovatória (arts. 71 a 75). Vamos a cada uma delas.
Inicialmente, no que se refere à chamada ação de despejo, que é, via de regra, a única forma de se reaver o imóvel cuja posse tenha se originado por meio de um contrato de locação, o primeiro ponto a ser observado está na unificação que o novo código trouxe em relação à tramitação dos processos. Nesse sentido, as ações judiciais, incluindo aí a de despejo, guardadas algumas exceções, observarão o chamado "procedimento comum".
Nesse sentido, a consequência desta unificação de procedimento é que deverá agora o autor (locador) manifestar-se na petição inicial sobre seu interesse ou não na realização de audiência de conciliação ou mediação (lembrando sempre que o NCPC tornou ainda mais forte a ideia de que as partes, antes mesmo da participação do juiz, se entendam através das audiências de conciliação e mediação).
No entanto, e se o autor não quiser que haja audiência de conciliação? E se as partes não se entenderem? Pois bem, nestes casos, ainda que o autor não queira, havendo a citação do réu, e ele se manifestando de maneira favorável à audiência de conciliação, ela se realizará. Já quanto à segunda indagação, não havendo entendimento entre as partes, poderá haver a designação de uma nova audiência na busca de entendimento, ou terá início o prazo para a apresentação de defesa pelo réu.
Outro aspecto comumente existente nas ações de despejo é a questão relativa ao despejo liminar. Mas o que seria isso? Despejo liminar nada mais é do que a possibilidade, uma vez preenchidos os requisitos legais, de o locatário ser "expulso" do imóvel sem ter ao menos se manifestado no processo.
Nesse sentido, o NCPC alterou a nomenclatura e o conteúdo dos chamados "pedidos limares", passando agora a chamá-los de "pedidos de tutelas provisórias". Em consequência disto, as tutelas provisórias agora se dividem em tutelas de urgência e tutelas de evidência. E novamente: qual a diferença entre elas? A diferença básica está no fato de que a parte, no caso da tutela de urgência, além de mostrar a probabilidade de ter razão (ter direito) deve demonstrar também a urgência na manifestação do juiz. Já na tutela de evidência, a parte deve demonstrar não a urgência, mas sim evidenciar ao juiz que possui razão (possui direito). Nota-se, assim, que a tutela de evidência tem uma força, uma vinculação maior que a tutela de urgência.
Desta forma, em vez do antigo pedido de "liminar de despejo", temos agora um pedido de tutela de evidência em ação de despejo. Por exemplo: havendo o não pagamento do aluguel pelo locatário, é possível que este seja despejado do imóvel por intermédio de um pedido de tutela de evidência em uma ação de despejo.
Superada a questão relativa às ações de despejo, no que se refere à ação de consignação de aluguéis (quando se deposita em juízo o valor referente ao aluguel do imóvel pois há dúvida sobre para quem deve ser feito o pagamento ou há a negativa injustificada daquele que deve recebê-lo) não há significativas alterações a serem destacadas. No entanto, deve ser feita uma observação: este tipo de ação foge à regra de conciliação e mediação acima mencionada (portanto é uma das exceções ao "procedimento comum").
Um terceiro tipo de ação a ser mencionado é a ação revisional de aluguel. Esta ação, tal qual as ações de despejo, passa a seguir o procedimento comum, ou seja, haverá o intuito de se realizar uma audiência de conciliação e, posteriormente a ela, não havendo acordo, será iniciado o prazo para apresentação de defesa. Ressalta-se também que ocorrendo no andamento desta ação a necessidade de realização de prova pericial a fim de que seja determinado qual é o correto valor do aluguel a ser cobrado, tal perícia deverá ser realizada observando-se as novas disposições contidas nos artigos 464 a 480 do NCPC, assim como permanece mantida a possibilidade de arbitramento de aluguel provisório pelo juiz da causa enquanto não se chega ao valor correto a ser cobrado.
Última das ações aqui enumeradas, a ação renovatória, modalidade de ação muito comum quando se tem a instalação de um ponto comercial em um imóvel locado, não possui muitas mudanças com o advento do NCPC. Haverá também a designação de audiência de conciliação e, não havendo acordo, terá início o prazo de defesa. Além disso, assim como na ação revisional, se aplica à ação renovatória a ressalva feita quanto à realização de prova pericial, permanecendo também a possibilidade de arbitramento de aluguel provisório enquanto não se chega a um valor definitivo.
Por fim, deve-se sempre ter em mente que com o NCPC o prazo para apresentação e defesa, seja qual for a ação, será contado em dias úteis, não mais em dias corridos como anteriormente.
*Especialista em direito imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados
