Bianca Soares, Especial para O Estado
Quando chegou, ainda como potencial compradora, ao apartamento que hoje é seu futuro lar, Daniela Lourenço, de 33 anos, olhou de imediato para a janela da sala. A paisagem era formada por um conjunto de casas e muitas árvores. "Lembro que tive a sensação de não estar em São Paulo", conta.
Localizado nas proximidades da Avenida Rebouças, o imóvel é vizinho do Jardim Paulista, uma zona estritamente residencial. Por determinação da Lei de Zoneamento, os lotes dessas áreas são de uso unifamiliar, o que resulta numa ocupação de baixa densidade demográfica, formada por casas e sobrados.
Quem vive na "fronteira" de uma zona e outra, como será o caso da dentista, que se muda em janeiro para o apartamento, tem vantagens. Segundo o diretor do Imovelweb, Mateo Cuadras, essas pessoas "desfrutam do melhor dos dois mundos". De um lado, aproveitam a tranquilidade e a arborização do bairro. De outro, estão a um passo do comércio e de serviços.
Há outros pontos positivos. Para o arquiteto Felipe Rassini, o verde das vias e dos jardins das residências representa um "conforto visual muito relevante", sobretudo em metrópoles. "São locais que trazem alívio térmico para zonas de calor, têm ventilação e insolação ótimas. E não são ruidosos."
Os efeitos da vizinhança menos densa também se refletem no tráfego de automóveis, geralmente mais ameno, afirma - embora haja exceções, como o entorno do Parque do Ibirapuera.
Desde que fechou negócio, Daniela visita a região do novo prédio com frequência. A ideia é entender a dinâmica de funcionamento dos arredores. "Tem uma pracinha perto, vejo pais passeando com os filhos. Parece ideal para o momento que estou vivendo, de formação da minha família".
Grávida de quatro meses, ela diz já se imaginar caminhando com o carrinho do bebê pelo bairro vizinho. Os passeios também a fizeram perceber que várias das ruas adjacentes contam com guardas particulares. "Essa é uma característica dos bairros residenciais de alto padrão, os moradores das casas fazem um investimento massivo em segurança", diz Lucas Vargas, CEO do ZAP Imóveis.
Horizonte. Estar livre de edifícios de frente não é apenas uma questão de vista permanente. Trata-se, também, de um componente de privacidade.
Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie, Luiz Rivera lembra que, com o alto grau de verticalização de São Paulo, é comum empreendimentos terem varandas uma de frente para a outra.
Ele aponta outro fator que costuma pesar na aquisição de imóveis de "fronteira": "morar perto de áreas exclusivamente residenciais traz certo status, existe aí um valor simbólico".
Mercado. Se o preço de uma unidade varia conforme a altura do andar, também os apartamentos com vistas melhores são mais caros, certo? A resposta é "depende", de acordo com agentes imobiliários.
Diretor de vendas da Lello, Igor Freire diz que essa característica é mais um argumento na hora da negociação do que um definidor de preço. "Trata-se de um bom atributo comercial, claro, mas o valor do metro quadrado vai ser definido pela localização, pelo estado de conservação do bem, pelo condomínio, entre outras coisas."
A vista extraordinária do Edifício Gravatá, assinado por Rino Levi, foi determinante nas decisões de compra e venda de Marcelo Couto, de 56 anos.
Em 2012, ele comprou uma unidade no terceiro andar. A paisagem da janela lhe agradava tanto que, quando decidiu trocar de apartamento, em 2016, não saiu do prédio, apenas subiu mais três andares. "A vista ficou melhor porque agora estamos mais acima da copa das árvores, é como olhar para um mar verde."
Couto afirma que, a despeito da crise econômica, conseguiu se desfazer do imóvel em quatro meses. Para ele, a vista, o projeto do renomado arquiteto e a localização estratégica agilizaram o processo.
"Atravessando a Avenida Nove de Julho, estou no Jardim Europa. Já com uns 15 minutos de caminhada, chego ao Ibirapuera."
Outro lado. A "vida fronteiriça" traz também inconvenientes. Com a baixa movimentação de pessoas, andar à noite pelas redondezas pode dar a sensação de insegurança, afirma Rassini. O arquiteto também coloca o acesso ao transporte público como uma questão a ser considerada. Isso porque o metrô e linhas de ônibus tendem a chegar a locais mais densos.
No entanto, o professor Antonio Rodrigues Netto, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo do Belas Artes, afirma que esse tipo de zona é "feita para não receber diretamente" transporte público. Mas lembra que algumas delas estão muito próximas de corredores, como a Avenida Rebouças.
Escassez de terrenos no limite entre zonas valoriza imóveis
Desejados pelas vantagens que apresentam, os imóveis vizinhos de zonas estritamente residenciais têm, ainda, outra característica que os valoriza no mercado: a exclusividade.
São poucos os terrenos que contam com a localização estratégica. "Daí ou o custo para a incorporação fica altíssimo ou é necessário ir para regiões mais afastadas do centro da cidade", diz Lucas Vargas, CEO do ZAP Imóveis.
E esses espaços tendem a ser ainda mais raros por causa das determinações do Novo Plano Diretor de São Paulo, aprovado em 2014 na gestão de Fernando Haddad (PT).
O professor Antonio Rodrigues Netto, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo do Belas Artes, explica que as diferentes áreas do zoneamento municipal são delimitadas por um sistema viário. A nova lei, afirma, propõe um escalonamento dessas vias, de maneira a evitar "paredões" repentinos na frente das casas.
Em outras palavras, isso significa que edifícios relativamente altos na divisa com bairros residenciais serão cada vez menos comuns na cidade.
"Isso quer dizer que os moradores desses prédios são duplamente privilegiados. Além do horizonte, da iluminação, da ventilação e do acesso fácil a serviços, trata-se de empreendimentos únicos. Há alguns anos, era possível encontrá-los. Hoje já não é mais", diz Netto.
Essa atualização, segundo o professor, é necessária. Os arredores do bairro tendem a ser moldados a fim de atender às necessidades de quem ali vive. Assim, das "fronteiras" entre uma zona e outra, aos poucos, vão se aproximando comércios e pequenos serviços. "A construção de um bairro é extremamente dinâmica e é por isso que reformulamos, de tempos em tempos, o plano que controla o uso do solo."
Revisão. Docente da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Maria Lucia Refinetti fala que a formação das zonas estritamente residenciais passaram a ser expressivas em São Paulo a partir dos anos 1950. Nesses locais, existe um coeficiente máximo de construção, o que limita tanto tamanho das obras quanto a densidade demográfica da região.
Acontece que a configuração familiar atual mudou, defende a arquiteta. Daí a necessidade de uma legislação que considere os novos parâmetros de uso e ocupação do solo. "Não está previsto no texto, mas uma alternativa seria o 'retrofit' desses imóveis em unidades habitacionais um pouco menores." Maria Lucia lembra o caso de cidades como Amsterdã e Toronto, que encontraram soluções próprias para redesenhar a morfologia urbana.
No caso da capital holandesa, as casinhas que estão próximas aos canais eram residências unifamiliares. Com o tempo, tornaram-se repartições menores. "Do lado de fora, mantiveram a mesma fachada, mas internamente mais de uma família vive ali naquele espaço."
Para a professora, a cidade de Toronto conseguiu chegar a uma resposta satisfatória para o desequilíbrio entre quem está no interior dos bairros e quem está nas bordas. "Se imaginarmos um quadrado, nas bordas, eles colocam quem se interessa, digamos, pelo barulho, ou seja, o comércio, que fica no térreo dos prédios. Nos andares acima, estão os serviços, que não precisam estar diretamente na rua para funcionar." As casas, explica, ficam no que chamam de miolo.
O zoneamento canadense prova, segundo a professora, que uma área densamente povoada não precisa, necessariamente, ser densamente construída. "Claro que são modelos de fora, nossa realidade é outra, mas mostra que é possível pensar em alternativas."
Patrimônio valorizado. Quando Marcelo Couto, de 56 anos, decidiu trocar de apartamento, chegou a buscar novos empreendimentos. "Meus filhos cresceram, achei que era hora de ir para um menor." Mas o arquiteto não encontrou outro prédio com as vantagens do Edifício Gravatá, vizinho do Jardim Europa, e acabou apenas "subindo" três andares. Couto diz ter consciência do caráter único de seu bem.
O mesmo aconteceu com Daniela Lourenço, de 33 anos. A dentista visitou apartamentos mais novos e em melhores condições do que o escolhido. Preferiu, no entanto, arcar com o custo da reforma. No longo prazo, afirma, o investimento faria mais sentido.
"Visitamos uns prédios na Vila Nova Conceição e em Pinheiros, mas nenhum reunia todos esses atributos como o nosso. Quando chegamos, olhei para o meu marido, vimos a vista e soube que seria aquele", conta.
