O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) passou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe alento para gestores de condomínios, e preocupação para grandes devedores das taxas condominiais. Um dos artigos diz respeito aos débitos condominiais, que agora passam a integrar o rol dos títulos executivos extrajudiciais, que permitem a imediata cobrança da dívida.
A mudança permitirá que o conjunto residencial não passe mais por um longo processo, capaz de se estender por anos, até receber os valores devidos por um proprietário inadimplente. Agora, basta propor a ação de execução do título.
A sócia da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, Raquel Guerreiro Braga, diz que o processo todo possa se resolver em 60 dias. O novo procedimento prevê que, se o condomínio optar pela execução da dívida, apresenta o pedido a um juiz, que determinará a citação imediata do condômino. Ele terá, então, três dias para efetuar os pagamentos. "Sob pena de incidência de multa e de o condomínio tomar medidas constritivas, como por exemplo, pedido de penhora de bens ou da própria unidade", acrescenta a advogada.
De acordo com ela, se houver necessidade de produção de outras provas, será designada audiência de instrução e julgamento. "Concluída a fase probatória, será proferida sentença, cabendo recurso de apelação."
Recursos. No antigo código, o condomínio entrava com uma ação de cobrança contra o inadimplente e depois de ocorridas as audiências, sentenças e produção de provas, ainda era preciso esgotar todas as possibilidades de recursos. Só então o título seria executado e o devedor obrigado pagar a dívida.
"Com o novo código, esgotados os recursos de conciliação, o condomínio poderá dar início ao cumprimento de sentença, executando o título", afirma.Contudo, para evitar o processo, o devedor pode reconhecer o débito, depositar o valor de 30% da dívida e requerer o pagamento do restante em até seis vezes.
"O objetivo do novo Código de Processo Civil é compensar a morosidade do Judiciário, bem como tentar diminuir o número de ações de cobrança de débitos condominiais", diz Raquel.
Ainda segundo o novo Código, o prazo para a cobrança (a quantidade de dias em atraso do boleto) deve ser estabelecido em assembleia. "É preciso, de fato, autorização da assembleia geral para propor ação de execução", esclarece o sócio da Chediak Advogados e professor de direito civil na PUC-RJ, Vladimir Cardoso.
O advogado informa que o novo Código não prevê a negativação do nome do inadimplente. "Havendo, de fato, atraso, isso é possível, desde que haja autorização da assembleia geral e seja admitido pelo regulamento do órgão de cadastro (SPC, por exemplo). O problema é que isso não costuma resultar em muito efeito prático. A possibilidade de execução, prevista no novo Código, é mais relevante, já que permite ao condomínio uma medida efetiva, no sentido de reaver o crédito."
Dia a dia. Para o síndico profissional e diretor da Busuletti Síndico e Associados, Aldo Busuletti, de 51 anos, com o novo Código os condomínios só têm a ganhar. "Os processos são muito demorados, chegando a dez anos para a decisão. A grande esperança agora é que tenhamos agilidade no processo."
O síndico acredita que os prazos mais curtos para cobrança e quitação de débitos são de extrema importância para os condomínios, que atualmente não têm armas para lutar e devem esperar o andamento dos processos na Justiça, que podem se arrastar por muitos anos.
Busuletti atende cerca de 70 condomínios na capital, litoral e interior de São Paulo e conta que tem sob sua responsabilidade edifícios com 50% de inadimplência, o que compromete a saúde financeira do empreendimento. Em alguns casos, conta, é preciso fazer rateio para pagar a conta de água. "O novo código vai melhorar em 200%, pois o inadimplente, aquele que deixa o condomínio sempre por último, vai ter de pagar, vai priorizar a cota condominial também", diz.
Como medida preventiva, o síndico profissional está enviando cartas aos condôminos e agendando assembleias para deixar os moradores cientes a respeito do novo Código Civil e que a partir de então todas as cobranças serão feitas de acordo com a nova lei.
"As medidas tomadas devem ser registradas na ata da assembleia, destacando como será feita a cobrança, evitando assim alegações de quem não tem conhecimento da nova regra", diz o síndico.
Na opinião do presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira, o principal benefício é a velocidade dos processos e o combate ao inadimplente contumaz, aquele que sabe como funciona, conhece a morosidade dos processos e se aproveita para colocar o condomínio sempre em segundo plano.
Vieira também aponta que a inadimplência deixa um buraco no caixa do condomínio. Mas ele lembra que o novo Código vai ajudar, desde que o gestor seja cauteloso verifique a matricula do imóvel para saber quem é o devedor, uma vez que a dívida é do imóvel e não da pessoa.
"Aproveite o novo Código para tentar uma negociação direta - entre morador e síndico ou administradora. O condomínio quer receber e o bom síndico quer é que haja acordo e que o condomínio seja pago em dia."
Citação judicial de devedor não precisa mais ser pessoa
Para a professora do curso de Administração de Condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o novo Código de Processo Civil trouxe uma luz no fim do túnel aos gestores, que têm grandes expectativas em relação ao tema. No entanto, ela recomenda informar os condôminos a respeito da nova lei.
"É preciso esclarecer para os moradores quais serão os critérios, os prazos e o que a lei diz em relação à inadimplência." O cadastro de moradores atualizado também deve ser prioridade dos gestores de condomínios. Segundo Rosely, ele servirá para citar corretamente o devedor. Por isso, ela alerta para que síndicos e administradores tenham cuidado com contratos de gaveta e com novos proprietários.
"Início do ano são realizadas as reuniões para a aprovação de orçamento anual e também para definir o valor da cota condominial. Aproveite e deixe claro os valores e os novos prazos para cobrança."
De acordo com Rosely, é importante ter a lista de inadimplentes divulgada mensalmente, com o número da unidade e o valor correspondente, definindo os prazos para pagamentos, acordos e em que data será enviado para a ação. A professora conta que o assunto inadimplência sempre esteve presente nos cursos e ultimamente todos querem saber sobre o novo Código. "É fundamental que o síndico tenha conhecimento dos novos procedimentos, não apenas para as cobranças, mas também para esclarecer as dúvidas", destaca.
Para a gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios Angélica Arbex, o novo Código é uma alternativa para acabar com a sensação de impunidade que existe. "Um prédio com alta inadimplência fica sem saúde financeira, falta receita e ele não pode realizar obras o que acarreta na desvalorização do patrimônio."
Prazos. Ela lembra que, a partir de agora, a citação judicial não precisa mais ser feita pessoalmente. Ela poderá ser feita por Correio, via carta registrada, e o porteiro, um familiar ou vizinho poderá assinar o aviso de recebimento.
Angélica também informa que, além da importância de ter aprovação em assembleia, é fundamental que os condomínios estabeleçam prazo para o encaminhamento do boleto para execução. "O recomendável é que o prazo para envio seja de 60 dias após o vencimento. Desta forma, haverá tempo hábil para a realização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática", diz Angélica.
