Economia

NOVO CóDIGO DE PROCESSO CIVIL

Cobrança de taxa de condomínio mais ágil

Entra em vigor novo Código de Processo Civil, que dá instrumentos para execução rápida da dívida de inadimplente contumaz

0

EDILAINE FELIX

27 Março 2016 | 08h04

Aldo Busuletti (FOTO) é síndico profissional

Aldo Busuletti é síndico profissional

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) passou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe alento para gestores de condomínios, e preocupação para grandes devedores das taxas condominiais. Um dos artigos diz respeito aos débitos condominiais, que agora passam a integrar o rol dos títulos executivos extrajudiciais, que permitem a imediata cobrança da dívida.

A mudança permitirá que o conjunto residencial não passe mais por um longo processo, capaz de se estender por anos, até receber os valores devidos por um proprietário inadimplente. Agora, basta propor a ação de execução do título.

A sócia da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, Raquel Guerreiro Braga, diz que o processo todo possa se resolver em 60 dias. O novo procedimento prevê que, se o condomínio optar pela execução da dívida, apresenta o pedido a um juiz, que determinará a citação imediata do condômino. Ele terá, então, três dias para efetuar os pagamentos. “Sob pena de incidência de multa e de o condomínio tomar medidas constritivas, como por exemplo, pedido de penhora de bens ou da própria unidade”, acrescenta a advogada.

De acordo com ela, se houver necessidade de produção de outras provas, será designada audiência de instrução e julgamento. “Concluída a fase probatória, será proferida sentença, cabendo recurso de apelação.”

Recursos. No antigo código, o condomínio entrava com uma ação de cobrança contra o inadimplente e depois de ocorridas as audiências, sentenças e produção de provas, ainda era preciso esgotar todas as possibilidades de recursos. Só então o título seria executado e o devedor obrigado pagar a dívida.

“Com o novo código, esgotados os recursos de conciliação, o condomínio poderá dar início ao cumprimento de sentença, executando o título”, afirma.  Contudo, para evitar o processo, o devedor pode reconhecer o débito, depositar o valor de 30% da dívida e requerer o pagamento do restante em até seis vezes.

“O objetivo do novo Código de Processo Civil é compensar a morosidade do Judiciário, bem como tentar diminuir o número de ações de cobrança de débitos condominiais”, diz Raquel.

Ainda segundo o novo Código, o prazo para a cobrança (a quantidade de dias em atraso do boleto) deve ser estabelecido em assembleia. “É preciso, de fato, autorização da assembleia geral para propor ação de execução”, esclarece o sócio da Chediak Advogados e professor de direito civil na PUC-RJ, Vladimir Cardoso.

O advogado informa que o novo Código não prevê a negativação do nome do inadimplente. “Havendo, de fato, atraso, isso é possível, desde que haja autorização da assembleia geral e seja admitido pelo regulamento do órgão de cadastro (SPC, por exemplo). O problema é que isso não costuma resultar em muito efeito prático. A possibilidade de execução, prevista no novo Código, é mais relevante, já que permite ao condomínio uma medida efetiva, no sentido de reaver o crédito.”

Dia a dia. Para o síndico profissional e diretor da Busuletti Síndico e Associados, Aldo Busuletti, de 51 anos, com o novo Código os condomínios só têm a ganhar. “Os processos são muito demorados, chegando a dez anos para a decisão. A grande esperança agora é que tenhamos agilidade no processo.”

O síndico acredita que os prazos mais curtos para cobrança e quitação de débitos são de extrema importância para os condomínios, que atualmente não têm armas para lutar e devem esperar o andamento dos processos na Justiça, que podem se arrastar por muitos anos.

Busuletti atende cerca de 70 condomínios na capital, litoral e interior de São Paulo e conta que tem sob sua responsabilidade edifícios com 50% de inadimplência, o que compromete a saúde financeira do empreendimento. Em alguns casos, conta, é preciso fazer rateio para pagar a conta de água. “O novo código vai melhorar em 200%, pois o inadimplente, aquele que deixa o condomínio sempre por último, vai ter de pagar, vai priorizar a cota condominial também”, diz.

Como medida preventiva, o síndico profissional está enviando cartas aos condôminos e agendando assembleias para deixar os moradores cientes a respeito do novo Código Civil e que a partir de então todas as cobranças serão feitas de acordo com a nova lei.

“As medidas tomadas devem ser registradas na ata da assembleia, destacando como será feita a cobrança, evitando assim alegações de quem não tem conhecimento da nova regra”, diz o síndico.

Na opinião do presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira, o principal benefício é a velocidade dos processos e o combate ao inadimplente contumaz, aquele que sabe como funciona, conhece a morosidade dos processos e se aproveita para colocar o condomínio sempre em segundo plano.

Vieira também aponta que a inadimplência deixa um buraco no caixa do condomínio. Mas ele lembra que o novo Código vai ajudar, desde que o gestor seja cauteloso verifique a matricula do imóvel para saber quem é o devedor, uma vez que a dívida é do imóvel e não da pessoa.

“Aproveite o novo Código para tentar uma negociação direta – entre morador e síndico ou administradora. O condomínio quer receber e o bom síndico quer é que haja acordo e que o condomínio seja pago em dia.”

Citação judicial de devedor não precisa mais ser pessoa

Para a professora do curso de Administração de Condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o novo Código de Processo Civil trouxe uma luz no fim do túnel aos gestores, que têm grandes expectativas em relação ao tema. No entanto, ela recomenda informar os condôminos a respeito da nova lei.

“É preciso esclarecer para os moradores quais serão os critérios, os prazos e o que a lei diz em relação à inadimplência.”
O cadastro de moradores atualizado também deve ser prioridade dos gestores de condomínios. Segundo Rosely, ele servirá para citar corretamente o devedor. Por isso, ela alerta para que síndicos e administradores tenham cuidado com contratos de gaveta e com novos proprietários.

“Início do ano são realizadas as reuniões para a aprovação de orçamento anual e também para definir o valor da cota condominial. Aproveite e deixe claro os valores e os novos prazos para cobrança.”

De acordo com Rosely, é importante ter a lista de inadimplentes divulgada mensalmente, com o número da unidade e o valor correspondente, definindo os prazos para pagamentos, acordos e em que data será enviado para a ação.
A professora conta que o assunto inadimplência sempre esteve presente nos cursos e ultimamente todos querem saber sobre o novo Código. “É fundamental que o síndico tenha conhecimento dos novos procedimentos, não apenas para as cobranças, mas também para esclarecer as dúvidas”, destaca.

Para a gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios Angélica Arbex, o novo Código é uma alternativa para acabar com a sensação de impunidade que existe. “Um prédio com alta inadimplência fica sem saúde financeira, falta receita e ele não pode realizar obras o que acarreta na desvalorização do patrimônio.”

Prazos. Ela lembra que, a partir de agora, a citação judicial não precisa mais ser feita pessoalmente. Ela poderá ser feita por Correio, via carta registrada, e o porteiro, um familiar ou vizinho poderá assinar o aviso de recebimento.

Angélica também informa que, além da importância de ter aprovação em assembleia, é fundamental que os condomínios estabeleçam prazo para o encaminhamento do boleto para execução. “O recomendável é que o prazo para envio seja de 60 dias após o vencimento. Desta forma, haverá tempo hábil para a realização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática”, diz Angélica.

Comentários