Como o dinheiro estrangeiro afeta o mercado imobiliário nos EUA e Canadá
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Como o dinheiro estrangeiro afeta o mercado imobiliário nos EUA e Canadá

É possível que o capital estrangeiro esteja distorcendo todo o mercado, em detrimento das pessoas que moraram a vida toda no mesmo imóvel

Redação

03 Agosto 2017 | 07h03

Ilustração: Minh Uong/The New York Times

Emily Badger/The New York Times

Em Vancouver, Canadá, o preço das casas aumentou tanto nos últimos anos que até mesmo trabalhadores bem pagos tiveram de sair da cidade.

Em Miami e Nova York, novos apartamentos de luxo estão subindo a todo vapor, muitas vezes vendidos para pessoas que jamais visitaram o local. Em Melbourne e Londres, o déficit habitacional se agravou, embora os imóveis comprados recentemente pareçam estar vazios.


Em cada uma dessas cidades, há indícios de que as causas da preocupação do mercado imobiliário podem ser rastreadas até lugares distantes – oligarcas russos, contas bancárias brasileiras, empresários chineses. É possível que, além de elevar os preços das coberturas, o capital estrangeiro também esteja distorcendo todo o mercado, em detrimento das pessoas que moraram a vida toda no mesmo imóvel.

Mensurar a extensão do fenômeno – e seus efeitos econômicos mais amplos – é tarefa enlouquecedora. Os governos locais mal tentaram rastrear o fluxo de dinheiro. E, pelo menos em parte, essas cidades globais se tornaram atraentes para os investidores, porque nelas a habitação é escassa, o que dificulta ainda mais o acerto entre alegações de oferta insuficiente e demanda excessiva.

É claro que o dinheiro estrangeiro não é o único culpado pelo aumento dos preços nessas cidades – que estão atraindo trabalhadores jovens e bem formados e onde restrições do uso da terra e políticas de zoneamento há tempos inviabilizam novas construções. No entanto, também é verdade que o capital estrangeiro de repente tomou o mercado imobiliário dos Estados Unidos e de outros países. Os dados sugerem que, na cidade de Nova York, em Vancouver e em regiões da Califórnia há fluxo suficiente para criar efeitos que podem prejudicar os moradores locais.

“Não estamos falando de bolha em ativos como maçãs, cobre ou qualquer outra coisa de que você possa abrir mão sem maiores problemas”, disse Josh Gordon, professor da Escola de Políticas Públicas da Universidade Simon Fraser, no Canadá. Coisas preocupantes acontecem quando o investimento de uma pessoa é o lar de outra.

Novos dados publicados esta semana pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis calculam que os estrangeiros, liderados pelos chineses, investiram US$ 153 bilhões  em habitação nos Estados Unidos, de março de 2016 a março de 2017, um aumento de 49% em relação ao ano anterior. Os estrangeiros não residentes foram responsáveis pela metade desse total.

“Sem dúvida, os estrangeiros estão puxando para cima os preços na Califórnia e na Flórida”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Isso é bom para os proprietários, disse ele, e o fato de os estrangeiros terem confiança para investir no país é positivo para a economia americana. Mas também empurra potenciais compradores para fora desses mercados, disse Yun.

O ódio a quem está causando essas distorções pode passar desconfortavelmente perto da xenofobia. Mas os políticos e os cidadãos aflitos quase sempre dizem que sua verdadeira queixa não é contra os estrangeiros, mas apenas contra seu dinheiro. E manter essa distinção vai ser importante se essas cidades, que há muito se orgulham de seu cosmopolitismo, quiserem continuar acolhendo a imigração enquanto inibem a especulação.

Deixando de lado os riscos de lavagem de dinheiro e evasão fiscal, o grande afluxo de capital estrangeiro traz duas ameaças potenciais para os mercados imobiliários locais.

Primeira ameaça: os preços das casas aumentam mais rápido que os salários, até o ponto em que nem mesmo os bons empregos consigam garantir acesso a habitações próximas. De repente, enfermeiros e professores se veem morando em uma vizinhança pela qual já não podem pagar. À medida que os mercados de habitação e de trabalho se separam, a cidade pode começar a se parecer com Vancouver, que tem alguns dos preços imobiliários mais altos e dos salários mais baixos das zonas metropolitanas canadenses.

A segunda ameaça agrava a primeira: se os compradores estrangeiros estão procurando investimento e não residência, muitos desses imóveis podem ficar vazios. Os bairros começam a perder moradores, as lojas e restaurantes perdem clientes – uma cena estranha que algumas regiões de Londres já testemunharam.

Esses custos superam os benefícios do investimento estrangeiro, de acordo com dois professores de finanças, Jack Favilukis, da Universidade da Colúmbia Britânica, e Stijn Van Nieuwerburgh, da Universidade de Nova York. Eles elaboraram um modelo do que ocorre quando um mercado como o de Nova York sofre o impacto da entrada de compradores de fora da cidade.

Os dados obtidos pelo CoreLogic mostram que a participação de compradores de fora da cidade nas compras imobiliárias vem aumentando de maneira constante desde 2004, tanto em Manhattan quanto na região metropolitana de Nova York. A cada dez compras em Manhattan, mais de uma é feita por esse tipo de comprador.

No pior cenário – todos os imóveis comprados por pessoas de fora da cidade ficam vazios –, os aluguéis e os preços imobiliários sobem, os salários melhoram um pouco, graças aos novos empregos na construção civil, o tempo de viagem entre a casa e o trabalho aumenta e os bairros do centro da cidade ficam menos diversificados, à medida que são ocupados pelos ricos. Em Nova York, o aumento dos compradores de fora da cidade pode elevar os preços imobiliários em 1,1%. Não parece muito, mas traz um efeito negativo para o bem-estar da cidade.

“Existem custos que são mais difíceis de quantificar”, disse o professor Van Nieuwerburgh. “A textura da cidade, a composição socioeconômica da cidade, está se transformando”.  / Tradução de Renato Prelorentzou