Convivência e segurança atraem nas vilas da capital
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Convivência e segurança atraem nas vilas da capital

Segundo imobiliária especializada, preço desses imóveis pode ser até 20% mais caro

Claudio Marques

21 Janeiro 2018 | 07h05

‘Grande família’. Gustavo (de preto), o casal João Naufal e Larissa, com o bebê Otto, e Patricia na vila onde vivem. Foto: Rafael Arbex / Estadão

Bianca Soares / Especial para o Estado

Morar em vilas pode ser como viver em uma São Paulo que tem ar de interior ou cara dos anos 1950. Imóveis do tipo são atrativos para pessoas que buscam sensação de segurança fora de condomínios. Além de restringirem o fluxo de carro e de gente, as vilas tendem a favorecer o vínculo entre vizinhos. Há, no entanto, inconvenientes que devem ser levados em conta antes da compra ou locação, como a falta de privacidade e possíveis reformas.

Em São Paulo, existem 539 vilas fechadas, informa a Secretaria Municipal das Prefeituras Regionais. Se consideradas as abertas, o número chega a aproximadamente 850, segundo levantamento da imobiliária especializada Casas de Vila. A maior parte está no centro expandido, em bairros como Vila Mariana, Vila Madalena, Pinheiros, Perdizes e Mooca, e foi construída entre as décadas de 1940 e 1970.

Patrícia Brentzel, de 39 anos, mora em uma das dezenas situadas na Vila Mariana. A sommelier passou a infância em casas. Quando foi morar sozinha, buscou algo semelhante, mas que lhe parecesse seguro. “Condomínio nunca passou pela minha cabeça, não é meu estilo. Gosto daqui porque lembra casa de vó e, ao mesmo tempo, é um pouco reservado. É aberta, mas só entram moradores.”

O que mais a agrada, porém, é a convivência com os vizinhos. “Temos um laço quase familiar, almoçamos juntos, colocamos a cadeira na calçada para conversar, fazemos churrasco na rua mesmo.” A churrasqueira é de uso comum, bem como uma composteira (transforma lixo orgânico em adubo).

Ela sabe que a relação afetiva que construíram não é regra em vilas, mas acredita que o modelo de habitação colabora. Quando um viaja, o outro coloca água para o cachorro. Se alguém nota uma movimentação estranha no entorno, avisa pelo aplicativo de mensagens.

A psicóloga Larissa Schutze, de 37 anos, e o chef Gustavo Araújo, de 35, vivem na mesma vila. Ele chegou em 2006, após morar na badalada Avenida Paulista durante a graduação. “Foi num momento em que estar lá era conveniente. Quando terminei a faculdade e comecei a procurar um lugar novo, quis um bairro mais tranquilo.”

Depois de uma temporada fora do País, ele voltou para outra casa da mesma vila. Como é comum nesses casos, a negociação foi com o dono e por indicação de antigos moradores, o que é frequente, dada a quantidade limitada de imóveis em vilas.

Larissa, que sempre viveu em prédios, mudou-se em 2013. “Foi um jeito de viver em casa e, ainda assim, me sentir segura.” Ela também fez o contrato diretamente com o dono. Na época, ainda não tinha filhos. Hoje, com um bebê de três meses, diz ter acertado na escolha. “Daqui a pouco, ele vai poder andar de bicicleta aqui, porque não passa carro na rua. Se eu precisar, sei que posso deixá-lo com alguém.”

Organização. Sem regras claras expressas em um regimento, como ocorre em condomínios, os moradores de vilas contam com a sensatez dos vizinhos. “Não existe alguém para recolher lixo, aparar o mato, por exemplo. Depende da nossa própria organização”, diz Araújo.

Muitas vezes, esses imóveis têm quintal nos fundos, diz o professor José Geraldo Simões Júnior, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie. Possuem, ainda, boa iluminação e ventilação, além de pé direito com aproximadamente 2,70 metros de altura – atualmente, a média é 2,40 m.

Mas há desvantagens. A maior delas é a falta de privacidade causada pelas paredes comuns. Simões Júnior lembra que, no período de ascensão das vilas, a legislação determinava que as casas fossem geminadas, isto é, uma colada à outra.

CEO do Imovelweb, Mateo Cuadras lembra que é como morar em um condomínio, mas sem as facilidades dos serviços ou a comodidade das áreas comuns. “O lazer acaba sendo a rua. Além disso, são casas antigas, que precisam de reformas.”

A maioria das propriedades tem, em média, 50 anos. Quando se trata de locação, os ajustes são pontuais. Patrícia colocou box no banheiro e trocou o tanque de lavar roupa. “Há coisa que não é possível mexer, como o piso, que é bem antigo. Mas gosto de decoração retrô, então não me incomodo.”

No Ipiranga. O casal Patrícia e Paulo com a filha Valentina. Foto: Amanda Perobelli / Estadão

Em caso de compra, a obra tende a ser mais complexa. A casa de 110 m² de Paulo Pampolim, de 47 anos, numa vila do Ipiranga, foi comprada em 2012 por R$ 365 mil. À primeira vista, o fotógrafo não gostou do imóvel, que estava muito deteriorado. Mas sua mulher, Patrícia Brito, 39 anos, insistiu no investimento.

Após uma reforma de R$ 100 mil, o antigo casarão se transformou em um sobrado novo. As paredes do térreo foram tiradas, para dar ideia de amplitude. A cozinha foi separada do quintal por uma porta de vidro, e na área externa um jardim vertical foi construído. “Ficou linda e quem vem aqui sempre me pergunta por quanto venderia. É uma casa contemporânea nesse ambiente de vila.”

O fundador da imobiliária Casas de Vila, Cristiano Verardo, começou a mapear as vilas da cidade em 2003, quando abriu o negócio. Desde então, o número diminui continuamente, afirma. A escassez, somada às peculiaridades dos imóveis, favorece a valorização. Segundo Verardo, uma casa de vila costuma ser 20% mais cara do que outra na mesma região e de dimensões e estado de conservação semelhantes.

Legislação. Depois de uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que proibiu em 2015 fechamentos de vias, uma nova lei municipal regulamenta o tema, a nº 16.439/16. O texto permite a restrição, desde que ela não atrapalhe o acesso a serviços emergenciais ou de interesse público.

Primeiros conjuntos surgem no período de industrialização de SP

As vilas de São Paulo surgiram por volta dos anos 1920, no período de industrialização da cidade, como uma resposta à crescente demanda por habitação popular. As primeiras eram destinadas a operários, como a Vila Maria Zélia, no Belém.

A segunda leva teve origem na década de 1930 e era destinada a um novo público, formado sobretudo por pequenos comerciantes e profissionais liberais. Nesse período, afirma o professor da FAU Mackenzie José Geraldo Simões Júnior, os efeitos do código de obras Arthur Saboya começaram a ser sentidos. A legislação permitia a construção de vilas residenciais como forma de aproveitar melhor o miolo das quadras.

“Um pequeno investidor comprava o terreno e, em vez de construir três ou quatro casas muito grandes, fazia um conjunto de várias casinhas, dispostas de maneira a formar um T ou U. Mas havia uma questão: elas precisavam ser geminadas”, conta.
De acordo com o professor, elas apareceram no centro e se expandiram aos poucos pelos primeiros bairros ocupados.

Os imóveis foram pensados inicialmente para locação. Só anos mais tarde começaram a ser vendidos. Os portões também surgiram depois, a partir da década de 1980, como resposta à violência urbana, afirma a professora Rosana Helena Miranda, da FAU-USP.

Vila das vilas. Foi na Vila Mariana, onde há uma concentração expressiva de vilas, que surgiram as primeiras de classe média, diz Rosana.

A região servia como passagem para quem ia de Santo Amaro ao centro da cidade. Até que passou a ser ocupada. “É interessante pensar que mesmo bairros nobres, como o Higienópolis, contava com as suas. Para a época, elas representavam qualidade de vida.”

Na avaliação da professora, hoje as vilas adquiriram mais uma função. “Passaram a ser vistas como nichos e dão certo alívio à marcha de verticalização de São Paulo.”  O professor Simões Júnior aponta, ainda, a sensação de segurança, mesmo nas vilas abertas, como um doa maiores atrativos atuais.