Caroline Monteiro ESPECIAL PARA O ESTADO A crise econômica dos últimos três anos trouxe dor de cabeça para incorporadoras e consumidores. O motivo são os distratos - quando o comprador desfaz o contrato de compra e venda de um imóvel com a construtora. A desistência não é simples para nenhum dos lados. Em uma ponta, a empresa precisa devolver uma parte do dinheiro que recebeu de entrada, e corre o risco de ficar sem caixa para terminar as obras.
Na outra, está o consumidor que, em razão da crise, perdeu o emprego ou viu sua renda diminuir. Por isso, não consegue mais arcar com as parcelas ou o financiamento do imóvel. Ou o investidor que comprou o bem na planta sob a promessa de valorização, mas depois da crise viu os preços caírem e quer desistir da compra.
A divergência gira em torno do valor que pode ser retido pela incorporadora na hora do distrato. Associações de mutuários pedem na Justiça que a empresa devolva de 80% a 90% do que o cliente já pagou. Mas as incorporadoras alegam que deveriam ficar com uma porcentagem maior em cima do valor total do contrato.
O engenheiro mecânico Vinícius Alvetti (foto ao lado), de 29 anos, comprou um imóvel em 2013, na Vila Prudente, por R$ 376 mil. Ele já havia dado R$ 70 mil de entrada quando perdeu o emprego em 2015. Durante alguns meses, ele se esforçou para pagar as parcelas, mas diante da dificuldade econômica, decidiu transferir o imóvel para a sogra.
Segundo Alvetti, a construtora pediu uma série de documentos, como declaração de imposto de renda e extrato bancário, mas começou a demorar para resolver o pedido. "Foram quatro meses tentando a transferência. E a burocracia não foi a pior parte. Eles queriam cobrar 4% do valor total do imóvel (ou seja, R$ 15 mil) de multa, o que nós consideramos abusivo."
Alvetti resolveu procurar a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), que oferece assistência jurídica para quem adquiriu imóveis financiados. Para fugir da multa, ele pediu o distrato do contrato. "Na Justiça, já conseguimos um acordo para que a construtora não envie mais cobranças. Até maio, esperamos conseguir o restante do dinheiro dado como entrada e o fim do contrato", diz.
O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, afirma que, na maioria dos casos, é mesmo necessário procurar o Judiciário para conseguir o distrato. "Por via administrativa, o cliente não consegue ter o dinheiro de volta. Algumas incorporadoras dizem que ele não tem direito a receber nada. Outras, estipulam cláusulas abusivas nos contratos, retendo cerca de 50% do valor já pago", diz.
Para o professor especialista em negócios imobiliários da Escola de Economia de São Paulo da FGV, Alberto Ajzental, a questão dos distratos fica problemática quando o interesse individual do consumidor prejudica todo o empreendimento e, consequentemente, os outros clientes que estão esperando a entrega dos imóveis prontos. "Vimos lançamentos nos quais 50% dos compradores pediram o distrato, porque o apartamento estava desvalorizando. Isso gera um ciclo vicioso que tem consequências para todo o setor."
O professor explica: se parte dos compradores de um empreendimento que já foi lançado, mas ainda não foi entregue, desiste, o estoque daquela incorporadora aumenta, o que faz com que os preços caiam. Quando há desvalorização, há mais devolução e o estoque continua crescendo. O aumento do número de distratos, em grande escala, pode desestabilizar o mercado imobiliário e influenciar negativamente o índice de desemprego. "Pode haver colapso", diz Ajzental.
"A penalidade para a desistência deve ser maior. Caso contrário, é muito risco para as incorporadoras. Somente uma multa maior é capaz de frear esse ciclo", diz. Segundo o professor, as incorporadoras não lançam prédio "como se estivessem vendendo pastel". "É um negócio de capital intensivo, de longo prazo, que envolve riscos técnicos, de mercado. Multa mais alta pode fazer o número de vendas cair, mas as pessoas que comprarem não vão desistir. O risco diminui."
Para a Amspa, o que está em jogo é o sonho da casa própria. "Quando se compra um imóvel na planta, é para realizar um sonho de vida. Se a construtora não devolve o dinheiro, ela destrói planos", diz o presidente da associação. "Quando você faz o distrato, a incorporadora fica com o imóvel e vai revender para terceiros. O corretor recebe nova comissão. Às vezes, a empresa consegue repassar por um preço maior ainda, vai ter lucro."
Segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Luiz Antonio França, quem pede distrato são pessoas de classe média alta. "Pelos documentos na hora da compra, conseguimos identificar que a maioria das desistências são solicitadas por investidores. Não é a família de baixa renda que havia comprado sua primeira casa própria", diz.
"Esse investidor que desiste da compra porque o imóvel desvalorizou vai prejudicar aqueles que continuam pagando o financiamento do apartamento que querem morar."
É por isso que, de acordo com França, os distratos deveriam ser regulamentados (veja quadro abaixo). "Pleiteamos regras simples e objetivas, assim como acontece na compra e venda de um carro. Se você desiste do financiamento do seu automóvel, é você quem deve revendê-lo e arcar com o prejuízo da desvalorização."
Segundo a advogada Gabriela Marcondes, do escritório Viviane Amaral, estabelecer porcentagens fixas é perigoso e a lei deveria olhar para cada caso especificamente - separar os grandes investidores daqueles que compram para morar ou para ter renda extra.
Para Gabriela, a incorporadora deve reter valores gastos no lançamento, como despesas operacionais, de marketing e montagem do estande, mas se a justiça fixar um valor, pode haver desequilíbrio contratual. "Na hora do distrato, o ônus tem de ser da construtora que deve provar os gastos que teve. A partir daí se estabelece o valor que será retido. É o que eu considero mais justo."
O caminho do dinheiro na compra de um imóvel
A discussão sobre distratos é complicada porque, entre o cliente e a incorporadora e entre o lançamento das obras e a entrega das chaves, o dinheiro faz um longo percurso, como explica o professor especialista em negócios imobiliários da FGV Alberto Ajzental.
Primeiro, a incorporadora investe capital próprio para preparar o projeto e fazer o lançamento. É neste momento que ela começa a vender as unidades, ainda na planta. Com as primeiras parcelas de entrada dos consumidores, somadas ao capital da construtora, ela já pode começar a subir o empreendimento.
A construtora tem seis meses para desistir das obras, caso não esteja vendendo bem. "Se o risco econômico é grande, se o produto não tem apelo ou se o público não se interessa, a empresa pode cancelar a construção. Esses primeiros meses dizem muito sobre o sucesso do empreendimento. Então, se algo der errado, é melhor parar agora do que deixar o problema se desenvolver lá na frente", diz Ajzental.
Se as vendas vão bem, o banco aparece pela primeira vez. Com 20% da obra concluída ou com cerca de 40% das unidades vendidas, a incorporadora consegue dinheiro da instituição financeira para continuar construindo.
"O banco precisa enxergar o sucesso técnico. Então, ele dá o chamado crédito produção. Até aqui, já se passaram cerca de três anos desde o lançamento", afirma. Com este tripé (as três fontes de recurso - capital da incorporadora, entrada dos consumidores e crédito do banco), o prédio pode ficar pronto.
Quem comprou as unidades, recebe as chaves. Até agora, os clientes pagaram cerca de 20% do valor do imóvel, parcelado, direto para a incorporadora. Ou seja, a empresa ainda não recebeu todo o pagamento. É quando o banco aparece pela segunda vez, refinanciando os outros 80% que não foram pagos pelos clientes.
Ou seja, o banco paga para a incorporadora o valor restante das unidades vendidas, ao dar crédito imobiliário para os consumidores, que passam a ter a posse dos imóveis e também uma hipoteca a ser paga de acordo com as regras e juros do banco.
Ciclo. É deste ciclo que o sucesso do empreendimento depende. As unidades são entregues, as dívidas são quitadas, os consumidores ficam com os imóveis e o banco e as incorporadoras com o dinheiro. No entanto, se algo dá errado no meio do caminho, o distrato pode surgir - trazendo problemas para um lado ou tentando ser solução do outro.
Se durante os três anos de construção o consumidor perder o emprego, ele pode não ter como pagar as parcelas do financiamento - ou mesmo não conseguir que o banco lhe dê o crédito imobiliário no momento da entrega das chaves.
Outra hipótese é o cliente ver o imóvel se desvalorizar, antes mesmo de ficar pronto. Nesses casos, ele pode acabar pedindo o distrato para a incorporadora. Segundo o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, não é possível ver a situação com frieza. "Os tribunais têm entendido que o justo é devolver cerca de 90% do que foi pago até o distrato e que as práticas das incorporadoras são abusivas e ferem o direito do consumidor."
Brasília debate regras para as rescisões
A regulamentação dos cancelamentos de contratos está sendo debatida entre governo e empresários da construção civil. A Abrainc havia pedido ao Ministério do Planejamento a definição do maior valor (ou 12% do valor do contrato ou 25% do valor já pago pelo consumidor). O governo fez contraproposta: a construtora pode ficar com 100% da entrada dada na assinatura do contrato mais 20% das parcelas pagas até o distrato, desde que a multa não ultrapasse 10% do valor do imóvel. Um executivo ligado às incorporadoras afirma que a última proposta não foi aceita pelo setor. "Não estamos mais conversando sobre esse assunto. A proposta não dá sustentabilidade ao mercado e prejudica os consumidores. Da forma como foi proposto, as incorporadoras terão que aumentar o valor de entrada do consumidor. Ele terá que dar no ato 10% do valor do imóvel. Agora, nos colocamos em estado de espera", diz a fonte. A regulamentação poderia vir também com a aprovação de um projeto de lei (774/2015) que está em tramitação no Senado. O PL determina multa de no máximo 10% do valor pago pelo consumidor, porcentual que, recentemente, tem sido aplicado pelos tribunais nas ações de distratos ou em acordos com associações. Enquanto não há regulamentação, os juízes também podem tomar decisões baseadas em súmulas do STJ e do TJ/SP, que afirmam que a quantia a qual o cliente tem direito corresponde ao total pago até o momento do distrato menos os gastos que a incorporadora teve com administração e propaganda, em parcela única. É a própria empresa quem deve provar as despesas. A discussão vale para casos em que o consumidor quis desfazer a compra. Quando a culpa do distrato é da incorporadora (atraso na entrega das chaves, por exemplo), o STJ exige devolução integral dos valores pagos. / C.M.
