Caroline Monteiro / Especial para o Estado
Fácil acesso a transporte público para todas as regiões da cidade, intensa vida cultural, gastronômica e noturna são alguns do atrativos que levam moradores e empreendimentos residenciais para a região central.
Para o mercado imobiliário, é um prato cheio. A crise, no entanto, pôs um freio nas atividades das incorporadoras, mas elas continuam produzindo, confiantes nos atrativos daquela área da cidade. Em 2016, foram 1.870 unidades lançadas na Bela Vista, Cambuci, Centro, Consolação, Higienópolis, Liberdade e Santa Cecília - bairros que compõe a região. O número foi levantado pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), que em 2015 havia apontado 3.175 apartamentos lançados.
Para o engenheiro e diretor responsável pela Embraesp, Reinaldo Fincatti, as empresas do ramo tem relevância na melhoria da região. "As incorporadoras exercem um papel de renovação da cidade, transformando imóveis e terrenos obsoletos em novas edificações, com um planejamento urbano diferenciado", diz Fincatti.
"Isso permite que as famílias residam ali e incentiva o comércio da região. Lojas e restaurantes são beneficiados com um empreendimento."
Investir em um apartamento na área central pode ser um bom negócio, já que, segundo dados do portal Properati, o preço dos imóveis caiu, refletindo a crise. Os usados à venda sofreram perda real de 10,55%, enquanto a desvalorização dos novos chegou a 16,74%. O índice mediu preços de janeiro de 2013 a fevereiro de 2017.
A oferta é grande. As incorporadoras têm lançamentos em bairros como Consolação e Cambuci. Para o diretor de incorporação da Cyrela SP, Eduardo Leite, a oferta desses novos empreendimentos tem efeito duplo. "Permite aos moradores residirem em uma região que oferece entretenimento e cultura e dá movimento e vitalidade ao centro." Atualmente, a Cyrela aposta no Cyrela Inspired, perto do Mackenzie, com unidades de 42 a 47 m², 1 dormitório e 1 vaga. Lançado em 2014 e com previsão de entrega para dezembro deste ano, a empresa vendeu 35% das unidades.
No Cambuci, o Living Resort foi lançado em outubro de 2016 e tem como público alvo casais de 30 a 50 anos. Os imóveis variam de 46 a 72 m² e podem ter 3 dormitórios. Das 246 unidades, a Cyrela vendeu 112, com preços a partir de R$ 310 mil.
A You,Inc, que tem seis empreendimentos nos bairros Bela Vista e Santa Cecília, se prepara para um lançamento na Rua Caio Prado, na Consolação, com unidades de 1 e 2 dormitórios. "O empreendimento aumenta a demanda de serviços e infraestrutura. Como consequência, a economia local cresce. Além disso, no projeto de revitalização do centro, a arquitetura das novas construções verticais traz mais estilo, beleza e modernidade ao bairro", diz o diretor comercial da You,Inc, Rodrigo Guedes.
Empreendimento já entregue, o complexo onde antes existia o Hotel Ca'D'Oro, na Rua Augusta, traz o que arquitetos consideram como o mais recomendado para cidades atualmente: tem edifício residencial, escritórios e hotel e já se tornou um marco da área. É um projeto da Brookfield.
Aluguel. Com um aluguel mais em conta do que na vizinhança, quem vai conhecer a região, fica por lá. É o caso de Jayme Sbeghen Neto, de 25 anos, que veio de Barra Bonita estudar na capital. Ele chegou em 2010 e, hoje, com o irmão, aluga um quarto e sala de 40 m² por R$ 1.100 (mais R$ 300 de condomínio), na República. "Hoje, com esse preço, não conseguimos encontrar nada em outro local."
Neto não tem vontade de mudar para outra área. "Não é a minha intenção sair do bairro. Tem tudo aqui perto. Lanchonete, mercado, restaurante, além de ser fácil o acesso até o Itaim Bibi, onde trabalho", diz.
Sua amiga, Silmara Nascimento, de 26 anos, também mora há sete anos em São Paulo. Ela veio do Piauí para trabalhar. Passou um ano em um apartamento na Avenida Nove de Julho, perto da Rua Avanhandava, mas se mudou para a República. Estuda educação física na Barra Funda e trabalha no Brás e Bom Retiro, comprando roupas que revende.
"É muito conveniente morar aqui. Fico perto de tudo que preciso. Às vezes, vou ao cinema Marabá, que é histórico, na Avenida Ipiranga, ou ao Bar Brahma, na São João", diz.
Para Silmara, o único ponto negativo é a sensação de insegurança. Apesar de nunca ter sido assaltada, a piauiense sente medo de voltar para casa muito tarde. "Sinto falta de um parque seguro, onde eu possa andar de bicicleta, patins ou correr. O espaço mais próximo é o Minhocão", acrescenta.
Silmara gasta R$ 1.200 no aluguel e no condomínio da quitinete . "Por esse preço, não consigo algo no mesmo nível em nenhum outro local do centro expandido", diz.
Região teve queda de preço maior
O preço dos imóveis no centro de São Paulo diminuiu nos últimos quatro anos, segundo levantamento do portal imobiliário Properati e da plataforma de gestão de informações integradas do mercado Hiperdados. O estudo, denominado Índice Properati-Hiperdados (IPH), analisou preços de imóveis usados e lançamentos de janeiro de 2013 a fevereiro de 2017, na Bela Vista, Cambuci, Centro, Consolação, Higienópolis, Liberdade e Santa Cecília.
Para chegar a um resultado, o portal cruzou o próprio banco de dados com a base da Embraesp, que contabiliza todos os lançamentos na cidade. "No nosso site, a imobiliária é obrigada a anunciar todo o seu portfólio, então não há como haver uma visão distorcida dos valores", diz o gerente da Properati no Brasil, Renato Orfaly.
Segundo a pesquisa, houve desvalorização real nos preços dos imóveis usados à venda na região central de São Paulo. A variação nominal acumulada dos preços no período subiu 18,41%, mas o IPCA/IBGE (índice que mede oficialmente a inflação do País) sofreu variação de 32,37% no mesmo intervalo. O resultado é uma perda real de 10,55% nos preços.
Desde agosto de 2015, os preços ficaram acima da inflação apenas nos meses de março, maio, julho, agosto e novembro de 2016 e em janeiro de 2017. No entanto, esses valores não repuseram o referente a todo o período analisado. Ou seja, apesar de os preços dos imóveis terem, em média, subido, a inflação fez com que o brasileiro perdesse poder de compra.
Segundo o levantamento da Properati e Hiperdados, o preço dos lançamentos sofreu queda maior. A partir de dados fornecidos pela Embraesp, o índice mostra que a valorização nominal dos imóveis novos foi de 9,43%, de janeiro de 2013 até dezembro de 2016. Mas como o IPCA/IBGE registrou alta de 31,44%, a desvalorização real dos lançamentos chegou a 16,74%.
"Foi uma surpresa, porque constatamos que houve perda real dos preços. A desvalorização no centro foi maior do que nas outras áreas da cidade", diz Orfaly. "Teoricamente, deveria ter tido a revitalização, com prédios novos e injeção de investimento na região. Mas isso não aconteceu, principalmente no centro velho."
De acordo com Orfaly, o valor dos aluguéis também sofreu queda real. "Pesquisa do Sindicato de Habitação (Secovi-SP) mostra que os aluguéis subiram 1% nos últimos 12 meses, enquanto o IGPM foi de 5,4%".
Para ele, o que acontece nos aluguéis é reflexo da crise econômica. "Há um receio por parte dos proprietários de deixar seus imóveis desocupados e, dessa forma, há mais flexibilidade na negociação." Para o engenheiro e diretor responsável da Embraesp, Reinaldo Fincatti, o declínio de vendas que começou em 2014 demorou para se refletir no número de lançamentos.
"Apesar do aumento dos estoques, os lançamentos continuaram. Assim, o preço lançado não era alcançado no balcão de vendas. Os descontos eram cada vez maiores para, de fato, liquidar as unidades", afirma Fincatti.
O engenheiro enxerga a revitalização como consequência do retorno das pessoas de alto poder aquisitivo para a região. "Faz anos que eu ouço falar da retomada do centro, mas acredito que ela só vai acontecer quando as famílias de alta renda voltarem a morar lá, criando ainda mais vida de dia e à noite."
Orfaly e Fincatti acreditam que os preços voltarão a crescer em breve. "Falta estabilidade econômica e política. E algo importante a se lembrar é que a construção civil tem papel importante na retomada, porque movimenta o mercado de trabalho. O ciclo de consumo é favorecido com o incremento das vendas", diz Fincatti. "A queda da taxa de juros e o aumento da oferta de financiamento compõem essa recuperação do mercado", diz Orfaly.
