Valdir Ribeiro Jr. ESPECIAL PARA O ESTADO A manutenção periódica dos condomínios é uma das funções mais importantes de um síndico. Planejar os reparos para preservar o prédio, reservar parte do orçamento do condomínio para consertos emergenciais e organizar vistorias regulares são algumas das atribuições que um síndico deve cumprir. O problema é que isso nem sempre acontece, o que gera um risco direto aos imóveis dos moradores.
Assim ocorreu com a empresária e publicitária Camila Leoni, que faz investimentos no setor imobiliário na compra e locação de conjuntos comerciais. A empresária concentra seus negócios no centro de São Paulo, região conhecida por ter prédios antigos e tombados por conta de seus projetos arquitetônicos. "Como são construções velhas, elas precisam de reparos, só que não se pode fazer nada sem autorização da Prefeitura, o que atrasa o processo. Então, se o condomínio não se atentar a isso, fica muito difícil manter o prédio em boas condições", diz.
Em um dos seus imóveis - um conjunto comercial de 80 metros quadrados, localizado no 14º andar do Edifício San Fernando, a poucos metros da Catedral da Sé -, Camila enfrentou durante um ano e meio problemas de infiltração. O conjunto, que fica na cobertura do prédio, tinha não apenas problemas no teto, como também nas paredes que, já desgastadas, não resistiam a chuvas mais fortes. "O revestimento dos ladrilhos da parede não segurava a água da chuva e a cobertura estava sem conservação, com telhas quebradas ou mal colocadas. Literalmente, chovia dentro do imóvel. A água caía de todos os buracos das luminárias e isso criava um risco enorme de curto circuito", conta.
Os problemas de infiltração já eram comuns no prédio em 2013, quando a empresária comprou o imóvel, mas foi no fim de 2015 que ela sentiu as consequências. Na primeira vez que identificou a infiltração, Camila informou ao síndico e à administradora do prédio, mas ficou semanas sem respostas. Alguns reparos pequenos foram feitos, mas ao longo de 2016, os problemas se repetiram. "A cada chuva, eu recebia mensagens da inquilina sobre as infiltrações. Então, eu alertava o síndico, fazia protocolos e tudo mais, mas nunca ma respondiam", explica a empresária.
Em dezembro do ano passado, Camila perdeu a inquilina e até hoje o imóvel está vago. Segundo ela, o prejuízo estimado desde o início das infiltrações foi de R$ 22 mil. O valor inclui o aluguel que ela deixou de receber e as despesas com condomínio e reparos pontuais.
Em resposta aos problemas que enfrentou por causa da falta de manutenção de estruturas do prédio que são responsabilidade do condomínio, Camila considerou levar o caso à Justiça. A empresária pensava em pedir R$ 30 mil pelos danos morais e materiais que teve. A ação apenas não foi formalizada pois, no fim de 2016, houve a troca de síndico e, em abril deste ano, teve início a reforma do teto do prédio.
Nelson Oliveira, engenheiro químico e empresário, foi quem assumiu a liderança do prédio que, segundo ele, estava quase sem dinheiro para pagar as contas de água e de luz. "Estamos estudando como podemos resolver os problemas do edifício, porque ele tem mais de 50 anos e requer um monte de cuidados. Novas obras vão exigir dinheiro, e os condôminos não querem gastar mais do que já gastam. Mas, pelo menos, já demos início a algumas reformas emergenciais".
Como agir. Segundo o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Iaquinta, são comuns os casos de moradores que recorrem à Justiça contra condomínios por causa de negligência e falta de manutenção. "A fachada e a laje de cobertura são áreas comuns do prédio e, portanto, responsabilidade do condomínio. É preciso ter constante verificação da impermeabilização e, ao primeiro sinal de vazamento, o prédio tem a obrigação de fazer os reparos. São serviços que não são baratos e, por isso, são deixados de lado, mas se o morador recorrer à Justiça e for comprovada a negligência, as chances de ele ganhar são altas", diz.
Existem atitudes que síndicos e moradores podem tomar para que o caso não vá aos tribunais. De acordo com Sergio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o síndico, além de ser um bom ouvinte, precisa saber avaliar se o problema do morador é responsabilidade ou não do condomínio. Na dúvida, o ideal é chamar um técnico especializado. "Quando acontece um vazamento, por exemplo, é preciso quebrar a parede para encontrar a origem. Se ele estiver na coluna de distribuição do prédio, a responsabilidade é do condomínio, mas se estiver no ramal do apartamento, o morador que deverá pagar pelo conserto", diz.
Neto também chama atenção para necessidade do síndico estar atento aos problemas que existem no condomínio, mas que não são visíveis. "Há rachaduras e encanamentos em áreas comuns que não são visíveis, mas que precisam de atenção."
Check list
Orçamento Separe de 8% a 10% do orçamento do condomínio para manutenções diversas
Check-up Ao menos uma vez por ano, contrate uma empresa para verificar todos os equipamentos e sistemas do prédio
Vida útil Equipamentos e estruturas, como extintores e a impermeabilização da laje, têm vida útil. Crie um calendário com a validade de todos os itens do prédio e mantenha sempre tudo em ordem
Os olhos não veem Existe uma série de estruturas que merecem atenção, mas ficam escondidas, como lajes, encanamentos e tubulações. Não esqueça de nenhuma delas na hora de planejar a manutenção.
Reformas internas Acompanhe todas as reformas que ocorrem dentro dos apartamentos para que a estrutura do edifício não seja comprometida. Se necessário, exija do morador um laudo técnico de um engenheiro, arquiteto ou de um representante da construtora.
Prevenção reduz até 1/3 dos gastos
Em um edifício existem dezenas de equipamentos e sistemas, cada um com seu tempo de vida útil. A impermeabilização da laje de um prédio, por exemplo, tem garantia de cinco anos. "Ela pode até durar mais, mas é preciso ter constante manutenção", explica Nilton Savieto, síndico profissional desde 1992. De acordo com Savieto, existem três tipos de manutenção: a preventiva, a corretiva e a emergencial. A primeira é realizada antes dos problemas aparecerem, por meio do planejamento da conservação do prédio. Mas, mesmo com toda prevenção possível, equipamentos podem apresentar defeitos, o que cria a necessidade de uma ação corretiva. "E, por último, se o condomínio não faz o reparo, a manutenção corretiva torna-se emergencial, que é quando não há como adiar o conserto do problema. Nesses casos, o condomínio acaba gastando muito mais do que deveria", diz Savieto.
Sobre esse dinheiro excedente perdido em emergências, Rodrigo Iaquinta, advogado especialista em direito imobiliário, diz que ele pode chegar a até um terço do orçamento total do condomínio. Portanto, ele argumenta, o condomínio que faz a manutenção preventiva consegue economizar um bom dinheiro. "Isso ocorre porque, além de ter que recorrer menos a consertos emergenciais, o condomínio dificilmente responderá por ações na Justiça, que podem ser muito custosas por conta dos honorários e, em caso de condenação, das indenizações por danos materiais e, até mesmo, morais", afirma.
Além de ser boa para o orçamento, a manutenção preventiva também melhora a qualidade de vida dos moradores, pois aumenta o tempo de vida útil dos equipamentos.
"Portões e elevadores quebrados atrapalham o cotidiano do prédio, mas dificilmente um condomínio com boa gestão vai enfrentar esses problemas por muito tempo", exemplifica Sergio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
Neto também chama atenção para a desvalorização que os imóveis sofrem quando estão em prédios mal cuidados. "No Brasil, o principal patrimônio da maior parte das famílias é a casa própria. Então, quando um prédio apresenta muitos problemas, isso pode afetar diretamente o valor do imóvel", diz. Para ajudar os síndicos a se planejarem, Savieto e Castro Neto dão algumas dicas.
A primeira delas é de que o síndico faça um check-up completo do prédio, pelo menos, uma vez por ano. "Esses serviços custam entre R$ 5 mil e R$ 15 mil, e são bons para dar um retrato fiel do estado do condomínio, o que facilita a programação dos reparos", explica Savieto. E a segunda recomenda que separe de 8% a 10% da arrecadação do condomínio em uma reserva que deve ser usada apenas na manutenção periódica.
"Pode parecer muito, mas é preciso lembrar que, embora os gastos preventivos custem menos, eles não deixam de ser um peso no orçamento do prédio", afirma Castro Neto.
