Luiz Fernando Teixeira / ESPECIAL PARA O ESTADO
Nas regiões próximas a seis grandes faculdades de São Paulo é maior a oferta de imóveis de três dormitórios, de acordo com estudo inédito feito pelo Grupo Zap Viva Real. No mercado, costuma-se relacionar imóveis menores ao público universitário.
"A procura é muito grande. Normalmente, o estudante vem com colegas, um ou dois, atrás de algum com dois dormitórios", diz o corretor da Paulo Roberto Leardi, Rodolfo Moretti. Ele trabalha na Vila Clementino e Vila Mariana e se acostumou a atender quem estuda na Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM) e na Escola Paulista de Medicina (EPM) da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp). De acordo com ele, o pico de procura do mercado é no período entre fevereiro e março e depois em julho, época do início dos semestre letivos.
Moretti aponta que há também o aumento na procura por estúdios ou quitinetes e apartamentos de um dormitório. A estudante Gislene Ramos procurou um imóvel com essas características ao se mudar para São Paulo. Ela foi informada de que havia sido aprovada no curso de pós-graduação em Cultura, Educação e Relações Étnico-raciais no Centro de Estudos Latino-Americanos sobre Cultura e Comunicação (CELACC) da USP apenas um mês antes do início das aulas. "Foi uma corrida contra o tempo de muita busca na internet, desde grupos de moradia no Facebook a sites especializados", conta.
Vinda de Salvador, ela não queria dividir casa ou apartamento com outras pessoas, afim de manter sua privacidade e a tranquilidade para estudar. Além disso, como as aulas são à noite e terminam às 23 hora, ela preferiu ficar por perto câmpus, conseguindo uma quitinete próxima à estação de metrô. "Depois de um ano aqui, estou amando morar no Butantã, não somente pela facilidade de deslocamento até a USP, mas também pela tranquilidade que o bairro tem."
Para a gerente de Inteligência de Mercado do Grupo Zap Viva Real, Cristiane Crisci, as regiões da USP e da ESPM, assim como as cercanias da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), em Perdizes, tem grandes chances de terem lançamentos futuros projetados para unidades individuais.
"Apenas 15% ou menos da oferta de apartamentos para locação possuem tal tipologia, que é muito aderente às necessidades de moradia de universitários", diz Cristiane. O estudo mostra que a Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV), na região da Bela Vista, e a Universidade Presbiteriana Mackenzie, na Consolação, já têm ofertas nessas condições. "Perto de lá já há diversos apartamentos prontos, mas nos demais, apesar de serem bairros nobres, pode haver sim esses lançamentos."
Investimento. O engenheiro Walner Espírito Santo resolveu investir em um estúdio nas proximidades do Mackenzie, justamente por conta do fluxo constante de estudantes procurando morar perto das faculdades. "Eu venho olhando esse tipo de investimento há cerca de um ano. Esse foi o segundo imóvel que eu olhei de verdade com essa intenção e já comprei porque me pareceu um bom investimento."
A aposta foi em um estúdio de 24 m² em um prédio que vai ser construído justamente para esse fim e deve estar concluído dentro de três anos. "O valor não está tão baixo quanto eu esperava, mas entendo que ainda vai valorizar um pouco mais. Acredito que a região será revitalizada, então quando ficar pronto o aluguel vai ser ainda maior", diz. De acordo com o estudo, o valor médio do aluguel de um apartamento na região é de R$ 2,2 mil.
O diretor comercial da incorporadora You, Rodrigo Guedes, diz que ficou surpreso com a velocidade com que as unidades do empreendimento que estão realizando na Rua Caio Prado, próxima ao Mackenzie, foram vendidas.
"Observamos realmente uma retomada nesse tipo de mercadoria, que é escassa. Tínhamos como público final, conceitualmente, os estudantes e os investidores com interesse em adquirir unidades para locação", afirma. As 387 unidades de estúdio que estavam disponíveis foram vendidas em 90 dias.
Guedes conta que a incorporadora agora planeja construir na Rua Bartira, nas proximidades da PUC, seguindo as mesmas características. "São imóveis bastante disputados, porque a demanda sobre esse tipo de mercadoria, com foco no estudante, tem aceitação muito boa no mercado", conta. Os bairros do centro também têm incentivos para a construção de empreendimentos mais altos, de acordo com Cristiane.
"Como o Plano Diretor incentiva essas construções, as incorporadoras estão aproveitando para construir em terrenos menores, sem muita área. Não há necessidade de uma grande área de lazer, ser um condomínio-clube", diz Cristiane.
A falta de espaço nesses bairros para construções faz com que os proprietários de casas tenham começado a se beneficiar da demanda e adaptado suítes para alugar os quartos.
"Como eram as antigas pensões, só que hoje estão mais organizadas. Um quarto com banheiro que tem espaço de micro-ondas por exemplo, para quem é solteiro e já tem móveis, dentro de uma casa antiga", diz Moretti, mencionando particularmente a Vila Clementino. Dos campi analisados, o que mais tem casas no entorno é o da USP, no Butantã.
O Butantã é o bairro que tem a menor média de preço de aluguel analisado pelo Zap Viva Real. O estudo constatou que a região tem valores cerca de R$ 1 mil menores do que a das demais áreas analisadas. Também é a que mais tem casas disponíveis, com cerca de 23% das ofertas registradas.
Consolação lidera
O levantamento do Grupo Zap Viva Real identificou 8.926 imóveis disponíveis nas regiões próximas de universidades de São Paulo. Desses, 85% são apartamentos e 15% são casas. O lugar com maior oferta é o próximo à Mackenzie, na Consolação, com 2.928, seguido pela PUC, em Perdizes, com 2.283. Depois deles, a Faculdade de Direito da FGV, na Bela Vista, aparece em terceiro com 1.685 imóveis.
A ESPM, na Vila Mariana, tem 996 unidades disponíveis, enquanto que a Escola de Medicina da Unifesp tem 520. O bairro com menos residências detectadas no estudo do Zap foi o Butantã, perto da USP, com 514 imóveis. "Nunca tínhamos feito um estudo como esse. Identificamos as unidades em um raio de 1km dos campi para traçar o perfil dos bairros", disse a gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real, Cristiane Crisci.
