Bianca Soares/ Especial para O Estado
O número de distratos (desistência da compra de imóveis na planta) é cerca de duas vezes maior em lançamentos de médio e alto padrão (MAP) do que em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, mostra pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). A relação entre vendas e cancelamentos no segmento MAP (acima de R$ 300 mil) foi de 50,7% nos últimos doze meses. Para imóveis vinculados ao programa do governo federal, o porcentual ficou em 22%.
A explicação para o fenômeno está no perfil do cliente, afirmam especialistas. Os beneficiários do Minha Casa Minha Vida, em geral, estão financiando o primeiro imóvel e veem a aquisição como uma oportunidade para sair do aluguel ou da casa dos pais. O comprador MAP, por sua vez, tende a estar trocando de residência e, ao menor sinal de desvantagem, prefere cancelar o contrato.
A dificuldade para conseguir crédito imobiliário adiava o projeto de morar sozinha de Nivia Corrêa, 30 anos. Sem saber que cumpria os requisitos para o Minha Casa Minha Vida, a analista de conteúdo vivia com a mãe na Vila Zilda, zona leste de São Paulo. Não imaginava que a poucos quilômetros dali, na Mooca, estaria seu futuro apartamento. "Ouvi de um amigo, que também estava vendo uma unidade nesse prédio, quais eram as condições para o MCMV. Como sempre fui da classe média, não imaginava que eu me enquadrasse em um programa social", conta.
Ela está no perfil 2 do MCMV, para pessoas com renda mensal de até R$ 4 mil. A taxa de juros entre 5% e 7% e a oportunidade de financiar o imóvel por 30 anos se encaixaram às suas necessidades. Em dezembro de 2018, Nivia deve se mudar para o apartamento de 32 m² avaliado em R$ 200 mil.
Em outubro deste ano seria a vez de Bruno Bombarda, de 28 anos, se mudar com a noiva, Tatiana Medeiros, para o Tatuapé. O plano do casal foi adiado porque eles decidiram devolver o imóvel. O motivo? Nem falta de crédito nem descumprimento do contrato por parte da construtora: o apartamento de apenas um dormitório seria insuficiente caso eles tivessem filhos nos próximos anos.
Bombarda diz ter tentando negociar a troca por uma unidade maior, sem sucesso. "Eles queriam cobrar R$ 200 mil a mais, fiz uma contraproposta de R$ 150 mil. Como não aceitaram, optamos pelo distrato." O empreendimento era de médio padrão, próximo à Avenida Celso Garcia e à Marginal Tietê.
Embora a incidência das devoluções seja maior no segmento MAP, o problema já atinge todo o mercado. Considerados todos os tipos de lançamentos, os distratos afetaram 39,4% das vendas dos últimos doze meses. Segundo estudo do banco BTG Pactual, a taxa básica de juros, que há um ano estava em 14,25% ao ano, a desvalorização dos imóveis e o atraso na entrega de projetos estão entre as principais razões para devoluções.
Presidente da Abrainc, Luiz Franca aponta outro motivo: o caráter especulativo dos empreendimentos de médio e alto padrão. Ele diz que os compradores, acostumados à valorização contínua, se deram conta de que suas aquisições estavam perdendo valor e decidiram devolvê-las. Tampouco a crise econômica teve grande peso na decisão, opina. "Todos os setores produtivos sentiram o impacto da recessão, mas a solução não foi perdoar a dívida. Por que seria no caso de imóveis?"
Diferenciar o cliente que não pode mais arcar com a compra daquele que desiste do imóvel sem justificativa é um dos pontos a serem considerados, diz Leandro Mello, advogado especialista em direito imobiliário. "Não dá para colocar o desempregado e investidor na mesma balança, isso gera desequilíbrio no mercado." A questão dos distratos o está sendo discutida pelo governo com entidades ligadas ao direito dos consumidores e às incorporadoras e deve ser alvo de uma medida provisória a ser editada em breve.
França diz que a falta de regulamentação dos distratos penaliza o mercado inteiro. Além da insegurança jurídica das empresas, os bancos não veem atratividade no setor, e a falta de crédito freia a geração de novos empregos, afirma. "A devolução praticamente não penalizada só acontece no Brasil."
As condições de distratos em outras regiões do mundo foram analisadas pelo BTG Pactual. O estudo (veja quadro acima) considerou dez mercados. Entre eles, o Brasil é o país que mais oferece proteção ao comprador. Com exceção do caso brasileiro, desistir de um imóvel nos demais países (México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália) significa perder 100% do valor pago. A depender da circunstância, o cliente pode ser processado e obrigado a arcar com o prejuízo das construtoras.
Para a advogada do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) Cláudia Almeida, a comparação é inválida. "Em muitos países não existe sequer um órgão de defesa do consumidor. Não é necessário, porque as empresas seguem à risca a legislação. Não temos esse equilíbrio no mercado interno.
O cenário atual, de alta dos distratos, é desfavorável sobretudo às incorporadoras especializadas em empreendimentos MAP, afirma o professor da Fundação Getúlio Vargas Paulo Porto. Aquelas focadas em imóveis do padrão MCMV ainda desfrutam de uma demanda bastante aquecida. Ele faz, porém, uma ressalva: "Focar em residências de até R$ 200 mil gera fluxo de caixa, mas pequena margem de lucro. A segurança do negócio vem da garantia dos bancos estatais".
Regulamentação
O governo federal está a um passo de finalizar a medida provisória que regulamenta distratos imobiliários. Conforme já publicado pelo Estado, a proposta prevê, entre outras coisas, regras específicas para clientes inadimplentes.
A minuta da MP deve dizer que, em caso de devolução, a empresa poderá reter 50% do que já foi pago pelo cliente, desde que o valor não ultrapasse 10% do preço do imóvel.
Se o distrato for decido pela incorporadora, o porcentual de retenção dependerá da quantidade de meses que o consumidor ficou inadimplente. O texto determina 50% de devolução para compradores que estiverem em dívida por mais de seis meses e 70% para os que têm atrasos de 90 a 180 dias.
O limite da multa em 10% do valor do imóvel continua valendo. E, em ambos os casos, será preciso provar que o cliente foi notificado com antecedência e teve 10 dias para quitar a dívida.
Para beneficiários do Minha Casa Minha Vida as regras são diferentes. As empresas poderão reter 30% do que foi pago, com limite de 5% do valor total do contrato.
Uma questão ainda sem consenso é o prazo que as empresas terão para a devolução. O texto também não definiu a multa a ser paga - se 0,5% ou 0,25% do valor do imóvel ou do que foi pago pelo consumidor - em caso de atraso na entrega.
A vantagem do marco regulatório, avalia Marcelo Terra, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, é oferecer previsibilidade jurídica para os agentes do mercado. Em sua opinião, a jurisprudência tem sido "demagoga" ao estabelecer, "às vezes no chute", o valor de devolução.
Para o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), a MP está desequilibrada. "O entendimento que se tem hoje nos tribunais é que o valor retido não deve superar os 20% do que já foi pago. A proposta atual está muito aquém do que esperamos", afirma Cláudia Almeida, advogada da entidade.
O preço de corretagem, que atualmente não é recuperável em caso de distrato, também precisa ser discutido, defende Claudia. "O serviço de corretagem propriamente dito nem existe, geralmente é um corretor contratado pela própria incorporadora que faz o atendimento no stand de venda."
Ao desistir do imóvel no Tatuapé, Bruno Bombarda diz ter perdido R$ 15 mil apenas com o serviço, além 45% dos R$ 65 mil que já haviam sido pagos.
Retorno integral
O comprador tem direito a devolver o imóvel e receber 100% do valor já pago quando a incorporadora deixa de cumprir suas obrigações. Foi o que aconteceu em 2010 com o empresário Fernando Ruas, de 35 anos.
Ele havia comprado um apartamento de 87 m² no Parque Continental, na zona oeste. Na época, a região ainda estava se valorizando e o negócio, fechado em R$ 300 mil, era bastante atrativo, diz. A desistência ocorreu dois anos mais tarde por atraso na obra.
Ruas exigiu o dinheiro de volta e procurou outro empreendimento no mesmo bairro. "Para mim foi péssimo, já que depois desse tempo o bairro estava valorizado e acabei pagando mais caro." O empresário afirma não ter ido à Justiça porque a empresa fez a devolução completa.
