"A urgência para alugar um imóvel leva, muitas vezes, o locatário a assinar qualquer contrato, sem observar itens importantes como o prazo da locação e índices de correção que serão aplicados anualmente no reajuste do aluguel", diz o especialista em direito imobiliário e condominial Rodrigo Karpat.
Segundo ele, para ter maior garantia o futuro inquilino pode registrar o contrato na matrícula do imóvel. "Isso dará a ele mais segurança e também será uma forma de se certificar que quem está locando tem poderes para isso. Muitas vezes é um procurador, uma imobiliária, ou mesmo um estelionatário que está apenas querendo receber o primeiro aluguel", afirma.
O especialista diz que algumas cláusulas são negociáveis, por não serem lei. Uma delas é a que determina se o imóvel deverá ser entregue pintado ou não. "Ao alugar um imóvel grande, com pintura especial, por exemplo, o locatário deve saber que o reparo de desgaste ocorrido ao longo dos anos é obrigação do proprietário", explica.
Karpat diz que a pedido do inquilino o contrato pode conter cláusula que o isente de pagamento de multa caso resolva devolver o imóvel após 12 meses do início da locação.
O benefício de isenção da multa até constava do contrato de aluguel fechado em agosto de 2015 pelo gestor de marketing Guilherme Toledo Costa. Porém, por conta de um problema no piso do apartamento ele acabou assinando um aditivo afirmando que não usaria a cláusula. Hoje, está arrependido. "Aluguei um apartamento novo e em pouco tempo o piso de cimento queimado começou a esfarelar.
Depois de muita conversa, o proprietário concordou em colocar piso laminado, desde que eu assinasse o tal aditivo."
Segundo ele, o arrependimento bateu recentemente ao ser procurado pelo proprietário cobrando o reajuste que deveria ter ocorrido em agosto de 2016.
"Quando o contrato completou um ano ele não me procurou para falar do reajuste. O que ocorreu somente em fevereiro deste ano. Agora, após seis meses, quer aplicar reajuste de 11,5% e em agosto próximo, quando a locação completa dois anos, pretende fazer novo reajuste. Além disso, tenho de pagar a dívida referente a diferença no valor do aluguel que não fora reajustado."
Costa diz que a única saída é pagar o valor imposto pelo proprietário e a dívida pendente. "Depois disso, se quiser entregar o imóvel terei de pagar multa no valor de três aluguéis."
Diretora de locação da Lello, Roseli Hernandes afirma que a obrigação de falar sobre o reajuste anual da locação cabe às duas partes. "O índice usado para o reajuste consta do contrato, 99% são por IGP-M. Se a correção não for aplicada pelo locatário, cabe ao locador entrar em contato para fazer a cobrança."
Karpat lembra, no entanto, que a cláusula da multa de três meses de aluguel é padrão. "Porém, a lei obriga que ela seja paga de forma proporcional ao tempo restante do contrato. É uma regra de três."
Aos proprietários, Karpat recomenda atenção em relação a inserção de cláusula que define que os pagamentos do condomínio e do IPTU do imóvel deverão ser pagos pelo inquilino. "Pela lei, esses pagamentos são obrigações do dono do imóvel, salvo se ajustado por escrito", explica.
A locatária Tatiana Neves conta que em seu contrato existe essa cláusula, porém, nada consta sobre pagamento de taxas adicionais. "Cheguei a perguntar se o valor do condomínio seria acrescido de mais alguma taxa, como fundo de reserva. Os proprietários afirmaram que não. No primeiro boleto que recebi constatei a cobrança de taxa de fundo de reserva. No contrato essa informação não está clara e estou me recusando a pagar", afirma.
Esse não foi o único contratempo que a inquilina teve de enfrentar. "Fiz a mudança no final de dezembro de 2016. Quando deu a primeira chuva a casa ficou toda alagada porque tinha inúmeras goteiras. Pedi para resolverem o problema e me deram prazo de uma semana."
Tatiana também ficou surpresa com a pressão feita pela proprietária para que transferisse as contas de água e luz para o seu nome no prazo de 30 dias. "Ela ameaçou cobrar multa de três aluguéis caso eu não fizesse a mudança", conta.
A diretora de locação da Lello diz que hoje o mercado aceita vários tipos de garantia além do fiador. No caso de título de capitalização, por exemplo, o depósito tem de ser feito em uma corretora de seguros. No término da locação, o locatário precisa liberar esse título para recuperar o investimento", conta. Segundo ela, neste caso o proprietário precisa ver a documentação para ter certeza de que o título realmente foi feito, além de acompanhar se os depósitos estão sendo realizados.
Roseli diz que o seguro fiança é outro tipo de garantia. "Ele funciona como seguro de carro e permite contratar vários tipos de coberturas. Pode ser sobre o aluguel, IPTU, condomínio, água, luz, gás etc. A abrangência vai depender do acordo com o proprietário."
Outra opção é a garantia calção que geralmente tem valor relativo a três meses do valor do aluguel. "A garantia mais usada ainda é o fiador. Aqui na Lello, 60% das locações que realizamos têm como garantia o fiador, que é a única garantia gratuita."
'Estereotipar perfil pode ser um tipo de constrangimento'
Depois da euforia por ter passado no vestibular de arquitetura em uma universidade de Bauru, no interior do Estado, a estudante paulistana Maíra Casemiro foi surpreendida pela dificuldade em alugar um imóvel na cidade.
"Existe certo preconceito entre os proprietários de imóveis de cidades que têm muitas universidades. Eles não gostam de alugar para estudantes."
Outro entrave apontada pela jovem foi conseguir encontrar fiador que tivesse imóvel localizado em Bauru. "Minha família mora em São Paulo, que está a 330 km da cidade, portanto, eles não puderam me ajudar. A minha sorte foi que a família da menina com quem eu iria dividir a casa reside em uma cidade mais próxima", conta.
A imobiliária, no entanto, exigiu que os fiadores fossem pessoalmente assinar o contrato. "Alguns proprietários determinam previamente que não aceitam alugar para estudantes. É uma grande dificuldade porque grande parte dos estudantes vêm de São Paulo."
Segundo o especialista em direito imobiliário e condominial, Rodrigo Karpat, gestores de condomínio e proprietários de imóveis devem analisar cada caso com o cuidado necessário para que não impeçam que estudantes loquem uma unidade pelo período de estudo.
"Eles devem coibir apenas o uso inadvertido da unidade, que é caracterizado por excesso de pessoas em uma mesma unidade, alteração de pessoas sem previa comunicação, perturbação ao sossego, entre outros", explica.
O especialista afirma que a terminologia 'república' destina-se a local de trânsito de estudantes, o que por si só não contraria a finalidade de um edifício. "O que será impeditivo será a forma de utilização", diz.
Em um prédio de dois dormitórios, por exemplo, no qual dois estudantes dividem o apartamento, ficando cada um com um quarto mediante um contrato de locação, não há nenhum impeditivo legal ou perturbação aos que ali coabitam em função de serem dois estudantes.
"Não existe nenhuma forma de impedir isso. Salvo, se os estudantes estiverem perturbando o sossego, saúde ou segurança dos demais. Por outro lado, se a mesma unidade fosse locada por uma família de seis pessoas sendo, pai, mãe e três filhos estudantes universitários, também não faria sentido impedir a locação."
Karpat afirma que impedir que pessoas loquem uma unidade estereotipando, por exemplo, um gênero, pode ser considerado constrangimento e até mesmo discriminação. Segundo ele, alguns condomínios a fim de limitar o número de pessoas nas unidades impõe a cobrança de taxa adicional, o que é ilegal.
