Por Thiago Sawada
Após um ciclo de expansão na última década, o mercado imobiliário começa a dar sinais de desaceleração, em sincronia com a redução do crescimento econômico do Brasil. Se antes havia farta disponibilidade de crédito, taxas de juros mais baixas e grandes financiamentos a longo prazo, hoje as condições para sair do aluguel e adquirir a casa própria estão mais desfavoráveis. Em contrapartida, segundo especialistas do setor, a queda na demanda por imóveis traz boas oportunidades para negociar descontos.
Por trás deste cenário, há uma série de recentes medidas para restringir o acesso ao crédito, a começar pelos aumentos consecutivos da taxa de juros para o financiamento imobiliário. Só neste ano, a Caixa Econômica Federal, que detém 70% destes financiamentos no País, aumentou duas vezes os juros, como consequência da alta da taxa Selic.
"Um imóvel é um financiamento de longo prazo e de alto valor, por isso qualquer pequena alteração na taxa de juros tem um impacto muito grande no preço final", alerta Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac). Ao optar por financiar uma casa ou apartamento, os juros cobrados nas parcelas serão os mesmos até o fim do contrato, ainda que o Banco Central reduza a taxa básica posteriormente.
Para as pessoas que tiverem uma boa reserva financeira, o mercado apresenta-se mais atrativo. Segundo o índice FipeZap divulgado no começo do mês, a valorização mensal dos imóveis residenciais ficou abaixo da inflação pelo sétimo mês consecutivo. Além disso, as construtoras estão com um grande volume de estoque de imóveis para venda.
O vice-presidente comercial da Abyara, Bruno Vivanco, diz que quando um prédio fica pronto, as construtoras precisam pagar Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e condomínio das unidades que não foram vendidas. Para não arcar com este custo adicional, "elas dão descontos e condições facilitadas, principalmente para os imóveis que estão prontos ou semiprontos", diz.
Novas regras. Outra determinação para desestimular o crédito imobiliário foi anunciada pela Caixa em abril. O banco reduziu o limite que pode ser parcelado para financiar imóveis usados. A mudança vale para os casos que utilizem os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que, atualmente, representam 27% do total de financiamentos do banco estatal. Com as novas regras, o cliente precisará dar uma entrada à vista de pelo menos 50% do preço do imóvel para obter o financiamento do valor restante ao longo de, no máximo, 30 anos. Antes, a entrada mínima era de 20%.
A poupança representa uma das principais fontes de captação de recursos direcionados à habitação. Dados do Banco Central mostram que, nos primeiros cinco meses de 2015, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em mais de R$32 bilhões. Menos dinheiro arrecadado na poupança resulta em menos empréstimos.
Dos R$ 112,9 bilhões em financiamentos com recursos da poupança em 2014, 72,3% foram para imóveis usados. O foco anunciado pela Caixa para este ano são os financiamentos de propriedades novas, com destaque para habitação popular. Para Oliveira, o estímulo à compra de imóvel na planta está relacionado à atividade econômica do setor que emprega muitas pessoas. "Não tendo redução de vendas, as construtoras mantêm o nível de emprego."
Alternativas. O comprador que não tenha o valor mínimo de entrada exigido pela Caixa pode buscar linhas de crédito em outros bancos, porém, em geral, as taxas de juros cobradas são mais elevadas. O vice-presidente comercial do site imobiliário VivaReal, Lucas Vargas, observa que diversos bancos menores veem as mudanças das regras da Caixa como uma oportunidade para oferecer novas linhas de créditos. "Ainda que a taxa cobrada por outros bancos seja mais alta, eles conseguem competir no mercado oferecendo melhores condições de contrato".
Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, as taxas de juros cobradas pelos bancos ainda se mostram atrativas quando comparadas aos valores do aluguel. Ele diz que a época é ótima para encontrar promoções e negociar descontos nos preços das unidades.
Locação. Caso a aquisição de um imóvel não seja uma opção viável no atual contexto de restrição de crédito pelos bancos, a locação apresenta algumas vantagens. Assim como a valorização dos imóveis, o reajuste dos aluguéis também está abaixo do índice de inflação.
Nos cinco primeiros meses do ano, o acumulado do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) - indicador usado para reajustar a maioria dos contratos de aluguel - ficou em 3,6%, enquanto a inflação para o mesmo período foi de 5,3%.
Para a diretora comercial da imobiliária Lello, Roseli Hernandes, o mercado apresenta boas oportunidades de aluguel devido à grande oferta de unidades. Esta foi a mesma impressão do gerente de produção, Felipe dos Santos, que alugou um apartamento no Parque da Mooca, na zona leste. Ele optou pelo aluguel, porque é um contrato temporário. Além disso, as taxas de juros para o financiamento do imóvel próprio não lhe pareceram muito atrativas.
Como imóveis vazios geram custos para o proprietário, muitos estão dispostos a negociar descontos na parcela do aluguel. De acordo com Roseli, o ideal é que as despesas de locação e outros encargos do imóvel, como conta de água, luz, IPTU e condomínio, não comprometam mais que um terço da renda total da família.
