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Mercado comercializa 52% do total lançado
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Mercado comercializa 52% do total lançado

No período de 13 meses entre janeiro de 2016 ao mesmo mês deste ano, mercado ficou com estoque de 48% dos imóveis novos postos à venda

Redação

12 Março 2017 | 07h05

Vista da região do Itaim

Vista da região do Itaim

Caroline Monteiro
ESPECIAL PARA O ESTADO
No período de janeiro de 2016 a janeiro deste ano, inclusive, foram lançados 22.431 apartamentos na capital, em 494 novos empreendimentos. Deste total, 11.602 unidades foram vendidas, ou 52% do total. Assim, o estoque corresponde a 48% de tudo que foi lançado no período.

O dado é de pesquisa realizada com exclusividade para o Estado pela Geoimovel – VivaReal. “Considerando o momento econômico, esse é um resultado saudável. Os estoques estão bem resolvidos”, diz a chefe de inteligência de mercado da VivaReal, Aline Borbalan.

Em relação ao número de lançados, ele é 7% menor do que o de igual período anterior a janeiro de 2016. Para o diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura, esse quadro indica ajuste do mercado à crise. “Quando a economia piora, o crédito imobiliário cai, mas o setor se adapta e lança menos.”

Para Moura, o número é o esperado. “Em 2010 ou 2011, teríamos vendido próximo a 100% dos imóveis. Mas neste cenário, 48% de estoque é razoavelmente positivo.”

Olhando para a pesquisa, o último trimestre de 2016 teve resultados de destaque, segundo o coordenador do Instituto de Finanças da FGV, João Douat. Foram lançadas 10.202 unidades entre outubro e dezembro, ou seja, 45% do total. Nesse pequeno intervalo, 48% já foram vendidos. “Os dados mostram que os lançamentos e as vendas no final do ano foram bem. Pode ser um sopro de esperança.”

Em novembro, a taxa de juros caiu de 14% para 13,75% e o teto de financiamento de imóveis pelo FGTS aumentou. Segundo Douat, essas mudanças no fim do ano passado podem ter impactado rapidamente o mercado imobiliário.

Regiões. A zona leste foi a região que mais recebeu lançamentos, com 30% do total nos 13 meses da pesquisa, seguida da zona sul, com 26%. A região leste é a mais populosa da cidade, mas fica em segundo lugar em tamanho.

“Trata-se de um local com menor poder aquisitivo do que as zonas sul e oeste, então as incorporadoras lançam unidades mais populares e de baixo padrão. É uma estratégia”, diz Aline. “A zona sul, com a maior área da cidade, sempre teve um histórico de lançamentos maior. Mas desde 2015 a zona leste vem em primeiro.”

Planta. O queridinho das construtoras e do público foram os apartamentos de 2 dormitórios, que representaram 64% (14.348 unidades) do total lançado na cidade; desses, 54% (6.665 unidades) já foram vendidos. “É o normal do mercado e isso vem se repetindo desde 2006”, diz Aline.

Segundo Moura, esse tipo de imóvel é curinga e serve a vários tipos de família. “Ele é procurado pelo casal jovem, pelo solteiro que prefere ter um quarto de hóspedes, pela família com até dois filhos pequenos ou por aqueles cujos filhos cresceram e já saíram de casa. O apartamento de 2 dormitórios atende a quase todos os públicos.”

Os imóveis de 1 dormitório correspondem a 13% dos lançamentos; os de 3 dormitórios, a 19% e os de 4 dormitórios, 4%. “Desde 2012, os apartamentos com área privativa reduzida, de até 40 m², com 1 dormitório, estão sendo produzidos em maior escala”, diz Aline. Foi a faixa que mais vendeu (66%), ante os 53% de venda das unidades entre 41 e 50 m² e os 44% dos imóveis de 51 a 70 m².

Bairro da Penha

Bairro da Penha

Segundo Moura, é uma adequação do mercado ao bolso do consumidor. Mas, ao mesmo tempo, as pessoas hoje precisam de menos espaço, defende. “Por exemplo, antes, eram os discos de vinil que precisavam de um lugar maior para serem armazenados. Hoje, com serviços de streaming, as coleções de música estão guardadas na nuvem, sem ocupar espaço nenhum dentro de casa.”

Outro dado importante da pesquisa analisado por Aline é o número de lançamentos com mais de 150 m². “A cidade não tem sido abastecida por esse tipo de planta desde 2008. Em 2016, correspondeu apenas a 2,3% do total lançado. Isso indica que a procura por imóveis grandes pode aumentar nos próximos períodos.”

Para Moura, essa mudança pode ser também consequência do novo Plano Diretor, que incentiva o lançamento e a construção de apartamentos menores ao longo dos corredores de transporte.

Crédito. Em 2016, o crédito imobiliário caiu 38%, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Como quase 70% das compras de imóveis são financiadas, segundo Aline, a tendência era que o número de lançamentos diminuísse mesmo.

No entanto, 2017 pode trazer melhora, mesmo que moderada, de 5% no crédito imobiliário. “Nossas pesquisas mostram que os consumidores estão otimistas e que não acham que os preços vão cair. Então, quem realmente deseja comprar imóvel, deve fazer isso nos próximos seis meses”, diz.

Imóveis de até R$ 225 mil foram as maiores apostas das incorporadoras

Foram lançados 6.646 apartamentos de até R$ 225 mil em 2016, na capital. Desse número, 4.306 já foram vendidos (65%) e 2.340 estão em estoque. Os valores são os maiores dentre as outras faixas de preço e correspondem a 30% do volume total de lançamentos.

Segundo a chefe de inteligência de mercado da VivaReal, Aline Borbalan, a justificativa é que, como esses imóveis atendem uma cama maior da população, eles têm grande velocidade de venda. Também correspondiam ao teto financiável pelo programa de habitação do governo federal Minha Casa Minha Vida (MCMV). Em fevereiro, o Ministério das Cidades afirmou que o novo limite pode chegar a R$ 300 mil, e isso pode influenciar novamente o mercado de imóveis populares.

Para o coordenador do Instituto de Finanças da FGV, João Douat, essa parcela da população não sentiu tanto os efeitos da crise, pelo menos no setor imobiliário. Apesar da queda de 38% no crédito imobiliário, segundo dados da Abecip, financiamentos pelo FGTS aumentaram.

Em 2015, haviam sido financiados R$ 54 bilhões pelo Fundo de Garantia, para comprar imóveis do programa. Em 2016, o valor passou para R$ 64 bi.

“Esses apartamentos casam com a necessidade da população por casa própria. Além disso, eles têm a facilidade de ter uma fonte de financiamento com juros mais baixos. Com a possibilidade do auxílio do FGTS, a performance desses imóveis é melhor”, diz Douat.

Para atender esse público e para continuar lançando novos empreendimentos, as incorporadoras apostam em estratégias que envolvem o MCMV. “É claro que não é toda empresa que vai investir no Minha Casa, porque algumas não trabalham com esse perfil de empreendimento, mas outras incorporadoras estão aproveitando para mudar o foco dos lançamentos.”

Em 2017, com os novos limites do MCMV e do financiamento pelo FTGS, a tendência é a mesma. “São imóveis menores, com mais fontes de financiamento e com o subsídio do programa. Isso impacta nos resultados”, diz Douat.

O aumento do valor dos imóveis é inversamente proporcional a quantidade de unidades lançadas. A faixa de R$ 226 a R$ 350 mil recebeu 4.973 apartamentos na planta. Desses, 48% já foram vendidos.

No intervalo seguinte, com imóveis que custam de R$ 351 a R$ 500 mil, foram lançados 4.356 apartamentos, dos quais 41% foram comercializados.

O salto aparece na faixa entre R$ 501 e R$ 750 mil. Das 3.616 unidades lançadas, 51% estão vendidas.
De R$ 751 mil a R$ 1 milhão, foram lançados 1.056 apartamentos; 48% foram comprados. Entre R$ 1 e R$ 1,5 milhão, as incorporadoras lançaram 1.075 imóveis e venderam 43%. Em menor número, aparecem as unidades que custam acima de R$ 1,5 milhão, com 45% de comercialização. Essa é a faixa apontada por Aline como não atendida pela cidade desde 2008.

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