Thiago Fadini ESPECIAL PARA O ESTADO
O ramo de escritórios corporativos vem enfrentando picos de aquecimento com 'baldes de água fria' repentinos desde a crise econômica de 2009. Agora, uma pesquisa da consultoria Newmark Grubb Knight Frank mostrA que a absorção líquida (balanço entre espaços ocupados e devolvidos) de escritórios em oito regiões de São Paulo (Alphaville, Barra Funda, Berrini, Faria Lima, Jardins, Marginal Norte/Sul, Paulista e Vila Olímpia) ficou negativa em 4,2 mil metros quadrados no primeiro trimestre de 2016, ante absorção positiva de 14 mil m² no quarto trimestre de 2015. No entanto, a absorção bruta, que desconsidera devoluções, somou cerca de 86 mil m², resultado considerado satisfatório.
"A absorção bruta do ano passado foi recorde, praticamente por conta do movimento flight to quality, que está se viabilizando. No trimestre passado a entrega foi de 125 mil m² e resultou até mesmo em aumento dos preços", diz o diretor de locação da Newmark, Eduardo Cardinali. "Como o preço aumentou, se o mercado estava desaquecido? Justamente porque muitos empreendimentos só foram entregues no final de 2015 e os preços iniciais são mais altos", afirma.
O flight to quality é um movimento de migração das empresas de escritórios classe B para classe A ou superiores. A maior oferta de escritórios de melhor qualidade foi a grande motivadora para esse fenômeno. "Ele (movimento) tem um prazo determinado, porque o número de empresas que podem ocupar a classe B é limitada. Acreditamos que mais de 60% já fizeram isso", analisa Cardinali. "Muita gente parou os projetos engavetados a partir de 2013 e resolveu esperar esse furacão passar. Isso aconteceu também na crise anterior (2009) e é um movimento cíclico. Isso faz com que haja menos espaço num período de três a quatro anos, que é o tempo e para que um empreendimento seja entregue", afirma a presidente da Newmark, Marina Cury.
Disponibilidade. Em contrapartida, a expectativa de Cardinali é de que o segmento médio do mercado imobiliário sofrerá com quedas de preços constantes até o movimento cessar. "O mercado da classe B não chegou ao pico máximo de queda ainda e esperamos que caia um pouco mais. A classe A já chegou num patamar aceitável. Será possível conseguir nos próximos três anos um preço mais baixo e depois com a economia retomando os preços se reajustam", informa. Ou seja, o momento é de negociação. Até 2020, a projeção dos especialistas é de que um milhão de metros quadrados entrem no mercado.
Ainda de acordo com Cardinali, no curto prazo, a vacância, que sofreu alta nas regiões da Berrini (29%), Marginal N-S (24,5%) e Alphaville (21,1%) deve se estabilizar apenas no fim do ano. "O mercado da classe A está respondendo melhor ao mercado geral, mas muitos dos prédios que deviam ser entregues no ano passado, ainda não foram. No segundo semestre, a taxa de vacância deve ter uma distorção para cima, mas ao fim do ano o número deve se regular", afirma. "Uma taxa de vacância saudável é a de 10% a 12
Começo. O cenário para quem deseja encontrar um novo lar para a própria empresa está cheio de opções e é favorecido com o 'inchaço' de locais ociosos. Foi o caso de Eldes Matiuzzo, presidente de uma startup de seguradora digital de Brasília, que decidiu abrir um escritório na Faria Lima, região onde houve destaque na absorção líquida negativa no primeiro trimestre, de 15,9 mil m², perdendo apenas para Alphaville, 28,8 mil m² negativos.
"Precisávamos de um espaço de 800m² a 1.000m². O prédio escolhido deveria ser bacana, tecnológico e também proporcionar conforto aos funcionários. Esse edifício precisava ter nossa cara, nosso perfil. Não podia ser um prédio B, mas não queria nenhuma ostentação", conta o executivo, que chegou a um acordo sobre um imóvel de 1.800 m² na região.
Matiuzzo foi favorecido pela onda de queda nos valores de locação no início de 2016, resultando no enquadramento dos imóveis à realidade. "Nesse trimestre, o preço médio (de locação) que era de R$ 101,90 já caiu para R$ 97,80 por conta do reajuste para baixo de alguns prédios. No quarto trimestre de 2015 houve uma distorção e no primeiro de 2016 estamos entrando no preço real", afirma.
No entanto, as empresas que planejam mudar de lar devem estar atentas e observar se o negócio vale realmente a pena. "Às vezes, existe uma limitação que é o investimento da mudança. Nos últimos dois anos, muita gente pensou que era a hora de aproveitar para realizar uma mudança de escritório e tudo mais, mas não é bem assim. Há muita coisa que deve ser levada em consideração", alerta ,a presidente da Newmark, Marina.
'Briga de preços' aquece venda e locação de salas
Há disputa de preços entre prédios de classes A e B, aponta o diretor de escritórios e varejo da Engebanc Real Estate, Daniel Iannicelli. Segundo ele, com este cenário de economia mais fraca, excesso de oferta no mercado de escritórios e migração (de padrão A e B) são naturais, aconteceu em 2014 e 2015 e continua em 2016. "Os clientes buscam redução de custos em momento de crise."
"No comercial é comum a migração", lembra o executivo-chefe de operações da imobiliária VivaReal, Lucas Vargas. "Como é negócio com apelo emocional menor, as pessoas estão mais dispostas a mudar. Para salas, é mais aceitável a mudança de regiões, inclusive", diz.
De acordo com Vargas, a chegada de novos empreendimentos comerciais no mercado pode também estimular a procura por usados. "Um mercado puxa o outro. O preço tem caído para venda e locação nos dois perfis. O interesse em comprar ou alugar existe e quando estamos falando de busca por salas, a crise pode incentivar a procura, a migração e a renegociação", diz.
Dados da Engebanc mostram que dos imóveis entregues nos últimos 12 meses (1º trimestre de 2015 a 1º trimestre de 2016) 58% dessas áreas estão vagas. "Se aumentar para dois anos, os imóveis que entraram em 2014, têm 48% de área vaga; e em 2013 essa porcentagem cai para 37%", diz o gerente de pesquisa e inteligência de mercado, Leandro Angelino.
Para Iannicelli, embora as taxas de disponibilidade (unidades que não foram ocupados) de escritórios padrão A+ e A tenham registrado queda de 1,3 ponto porcentual, indo para 23,9% de imóveis vazios nesta categoria no primeiro trimestre de 2016, na comparação com o quarto trimestre de 2015, que foi de 25,2%, as taxas ainda estão elevadas.
Angelino, acrescenta que desde o terceiro trimestre de 2013 os valores de disponibilidade estão acima da casa dos 20%, com picos para cima ou baixo. "Entendemos que não é um patamar equilibrado, isso acaba fazendo uma pressão para a redução de preços", diz.
Preço. Os dados da VivaReal mostram que o preço por metro quadrado para a venda apresentou leve alta em maio, de 0,31%, para R$ 11.240 o m², no comparativo com abril (R$11.204,82). Em relação ao aluguel, em maio o metro quadrado foi comercializado a R$ 58,57, queda de 2,01%, em relação a abril, que marcou o valor de R$ 59,77.
De acordo com Angelino, os preços de escritórios de classe A e A+ estão em queda, chegando a atingir 35%, desde 2012. "Por sua vez, nos últimos seis meses, observamos uma queda de 11% nos pedidos de B (escritórios de padrão B), isso significa que os proprietários de padrão intermediário estão negociando mais, esperando o melhor momento."
Para Vargas, especificamente as salas comercias têm 'um motor' para fazer a economia voltar a funcionar. "Retardando a recuperação da economia, os fundamentos do mercado imobiliário também devem ser retardados, e diante deste cenário pode-se esperar preços caindo e as pessoas procurando oportunidades e um ponto mais eficiente. O mercado está claramente de comprador. Está na mãos de quem quer alugar ou comprar."
Regiões. Os bairros mais procurados para venda de escritórios, segundo dados de abril da VivaReal foram Brooklin, Chácara Santo Antonio, Vila Clementino, Moema e Bela Vista. Para aluguel estão na lista Tatuapé, Pinheiros, Bela Vista, Mooca.
