Para diminuir os casos de inadimplência com taxas condominiais, síndicos e administradoras têm buscado acordos amigáveis com os moradores antes de levar a cobrança para o âmbito judiciário. Dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) divulgados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) apontam que as ações judiciais por falta de pagamento de taxa condominial aumentaram 27,9% entre janeiro e setembro deste ano. No comparativo de agosto com setembro o avanço foi de 4,1%, com mais de mil ações protocoladas.
O empresário Augusto Boccia, de 59 anos, é síndico morador de um prédio de 18 unidades na zona sul da capital paulista. "São apenas 18 unidades e o custo do condomínio é elevado", diz. Com taxa no valor de R$ 2.100 mensal, ele diz que os maiores custos do prédio são com a portaria. Boccia conta que já eliminou a função de zelador para reduzir as despesas.
"No entanto, tivemos um aumento significativo da inadimplentes, temos quatro devedores há um ano, quase 25% do total dos moradores. E além disso, tem aqueles que atrasam mensalmente o pagamento." Segundo Boccia, a inadimplência compromete a estrutura do edifício, que também reduziu horas extras dos funcionários, o consumo de água e energia, e implantará portaria virtual. "Fizemos um rateio para a contratação e dispensaremos quatro funcionários. Se todos pagassem poderíamos ter redução de 25% no valor da taxa do condomínio. Estamos numa situação crítica, se não tomássemos essas decisões, o condomínio iria a falência."
Problema. Síndico e morador de um empreendimento de três blocos e 160 unidades, Roberto Bruno Salvador, de 68 anos, está conseguindo enfrentar a crise no seu condomínio. Em abril de 2014, o conjunto tinha um rombo no de R$ 114.580,00 por falta de pagamento de taxa de condomínio e em setembro deste ano, o valor caiu para R$ 20 mil.
"A inadimplência sempre foi um problema no condomínio", diz o síndico. Segundo ele, desde o ano passado a administradora e o antigo síndico deram início a cobranças "mais amigáveis", com envio de cartas aos moradores depois de 15 dias do vencimento da taxa.
"Antes, os síndicos conversavam com os devedores, mas fomos orientados a não mais fazer o contato, pois é difícil e delicado um síndico morador fazer a cobrança. Deixamos por conta da administradora e do escritório de advocacia."
As cobranças seguem para o escritório após dois meses de inadimplência, com envio de cartas, mas sempre incentivando o acordo e tentando entender a situação do condômino.
A taxa de condomínio, no valor de R$ 720, mais R$ 180 para o fundo de obras e reservas, não tem reajuste há três anos, justamente para tentar reverter a inadimplência. "O déficit de R$ 20 mil que temos hoje é de esquecimento, atraso de um mês. Estou satisfeito, pois do valor resgatado 20% foi para o fundo de obras e o restante para as despesas ordinárias", diz Salvador.
Amigável. "A inadimplência cresceu. E é preciso encontrar soluções amigáveis para negociar", diz o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Rubens Carmo Elias Filho. Segundo ele, a alta da inflação afeta os salários, as contas de consumo e na elevação da cota condominial, que superou os 12%, resultando na inadimplência dos moradores.
"Ainda vamos conviver um período longo de acordos, parcelamentos e tentando minimizar os custos com corte de despesas", diz. Elias Filho destaca que é difícil reduzir o quadro de funcionários, mas é possível diminuir os custos com manutenção. "O condomínio não vai conseguir solução adequada se não tiver um empenho de todos: condôminos e colaboradores."
Para o presidente da Aabic, a solução é encontrar uma forma de parcelamento que caiba no orçamento do inadimplente. "Busque uma solução adequada e negocie, pois levar o caso para o Judiciário também traz custos para o condomínio."
Previsão. O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara, argumenta na mesma linha: a situação econômica do País provoca desequilíbrios no orçamento familiar tendo como consequência o aumento da inadimplência.
"É preciso negociar com o condômino devedor. As administradoras devem ter um departamento de cobrança atuante, eficaz e eficiente", diz.
Os condomínios também precisam fazer previsões orçamentárias. De acordo com Gebara, este é um ano atípico, pois na última previsão, de 2014, não foram computados os aumentos as contas de energia e água, por exemplo. "Para este ano foi difícil acertar, mas é possível fazer melhor para 2016."
Empresas intensificam ações de cobranças
O diretor da administradora de condomínios Manager, Marcelo Mahtuk, acredita que o trabalho de cobrança fez com que a inadimplência crescesse pouco. "Consideramos inadimplente após o terceiro mês sem pagar. Em julho de 2014 nossa taxa de devedores era de 3,01% e em julho de 2015 passou para 3,20%."
Mahtuk conta que, a partir do 15º dia de atraso e pelo período de até três meses, a administradora faz seis contatos - por SMS, e-mails e telefonemas - para tentar receber o débito. "É um custo caro, mas os condôminos têm se antecipado e avisado que não conseguirão pagar. A cobrança é eficaz", informa.
Para agilizar os processos, a Manager faz reuniões com síndicos e gestores. "Criamos cenários para que a cobrança seja objetiva. Toda isenção de multa ou correção deve ser tratado em assembleia para não beneficiar um ou outro morador."
Alta. Na Administradora Predial a inadimplência também aumentou e, de acordo com o gerente Júlio Herold, os devedores de hoje não são recorrentes. "Com o aumento de desemprego e queda na remuneração, a inadimplência cresceu."
Herold conta que os síndicos foram orientados a intensificar as ações de cobrança, com envio de cartas, e-mails, SMS e contatos telefônicos, aumentando as possibilidades de acordo para evitar ação na justiça.
"As contas do condomínio se desequilibram com a alta inadimplência. Por isso, a melhor solução é fazer um acordo amigável, inclusive com parcelamento da dívida, tentar conduzir as negociações para que não afete no dia a dia", diz Herold.
