Os elevados preços de terreno da capital criaram condições para o desenvolvimento do mercado imobiliário em cidades da Grande São Paulo antes esquecidas pelos incorporadores. Essa nova situação está mudando o aspecto de alguns dos "patinhos feios" da região metropolitana.
Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) organizados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) a pedido do Estado mostram, por exemplo, alta de 540% no número de unidades lançadas em Carapicuíba de novembro de 2009 a abril deste ano em relação aos 30 meses que precederam este intervalo (Veja no gráfico a variação em outros municípios).
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Embora com números absolutos mais modestos, os vizinhos têm porcentuais muito superiores ao de São Paulo, com alta de 5,9% - e, para os pequenos, os resultados são ainda mais impactantes. Cajamar, com 64 mil habitantes, teve sozinha 2.200 novas unidades no período. Se a lógica do mercado fosse proporcional ao tamanho da cidade, Guarulhos, que é dezenove vezes mais populosa, teria quase 42 mil imóveis lançados - bem mais do que os 17 mil que de fato recebeu.
Na beira da Rodovia Anhanguera e na rota de polos urbanos importantes como Campinas, Cajamar foi alvo de um grande loteamento iniciado em 2007, o Villagio Portal dos Ipês, onde a Brookfield lançou 14 condomínios - sete deles atualmente em fase de conclusão.
"A cara daquele pedacinho está mudando bastante. No começo, era mais difícil atrair o público para Cajamar. Hoje, as unidades que voltam (retomadas por algum motivo) têm liquidez muito grande", diz a superintendente de incorporação da empresa, Andreia Cardoso. Para ela, o preço do metro quadrado, avaliado em R$ 2,7 mil para um imóvel pronto, é um ponto forte do projeto. "Em áreas centrais de São Paulo, não se encontra por menos de R$ 5 mil na planta."
Oportunidade. Os bons valores e a proximidade a São Paulo atraíram até consumidores da capital. Caso do comprador Jefferson Lopes, de 24 anos. Ex-morador do Parque São Domingos, em Pirituba, ele adquiriu apartamento de dois dormitórios e 49 m² em dezembro de 2009. "Recebi a indicação de uma amiga. Paguei R$ 105 mil. Agora, está quase R$ 140 mil", conta o rapaz, que se mudou em abril.
Ele perde cerca de 20 minutos na estrada para chegar ao trabalho, no bairro do Jaraguá. "Valeu a pena pela relação custo benefício. Dei somente R$ 11 mil de entrada", diz. Lopes espera ocupar a unidade por ao menos 15 anos. "E minha intenção não é vender porque vai valorizar. Estão construindo shopping e vai ter supermercado perto", conta.
Na opinião do diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, cidades vizinhas à capital permitem que os compradores tenham acesso a imóveis de bom padrão por preços muito inferiores aos praticados em São Paulo. "Esse tem sido o mote do boom nos municípios do entorno. A pessoa vê um apartamento que nunca teria em São Paulo", diz.
Ele vê boas perspectivas para produtos de dois dormitórios, com alta liquidez e grande público potencial. "Ir de Santana a Santo Amaro demora tanto quanto o deslocamento de Santana a outra cidade", completa. Osasco, com mais 600 mil habitantes e amplos terrenos, apresenta boas condições para crescer, segundo o executivo.
Outra cidade que se desenvolve é Diadema, com 3,5 novas unidades nos últimos 30 meses. "Ela é o primo pobre do ABC, mas a proximidade com a zona sul de São Paulo e o preço do terreno acabam gerando oportunidades para empreendimentos de padrão médio", diz o diretor da Urban Systems, Paulo Takito. Ele acredita que a cidade seja beneficiada com o prolongamento da Avenida Roberto Marinho, ampliando suas ligações com os polos corporativos da capital.
Até o fim deste ano, a MZM Construtora atingirá R$ 600 milhões de investimentos no município. A empresa prepara o lançamento de quatro empreendimentos por lá - três residenciais puros e um de uso misto, com até hotel. "No passado, Diadema era conhecida pela criminalidade, mas hoje está bem mais tranquila. Essa mudança de imagem fez com que investíssemos", diz o presidente da empresa, Francisco Diogo Magnani.
Infraestrutura. Nos próximos anos, o diretor da Urban Systems também imagina crescimento para cidades que serão cortadas pelo Rodoanel, especialmente no trecho leste da via. "Poá estará no roteiro da estrada. Isso vai mudar a região, principalmente nas áreas de contato entre as pistas e as áreas urbanas", especula. Por enquanto, a cidade atraiu apenas 272 unidades desde novembro de 2009.
De acordo com o presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, Carlos Valladão, os municípios vizinhos a São Paulo com maior infraestrutura e renda tendem a atrair o mercado - o que explicaria o desenvolvimento mais tímido de algumas localidades, como Franco da Rocha, com 139 unidades, e Itapecerica da Serra, com apenas 14. "Mogi das Cruzes tem muito mais infraestrutura do que Itapevi, por exemplo. Sai na frente quem permite maior bem
