EDILAINE FELIX

28 Fevereiro 2016 | 08h25

Luciana Damasceno é síndica Profissional

Luciana Damasceno é síndica profissional

Problemas relacionados à convivência em condomínios são inúmeros. Na maioria dos casos, a questão é resolvida com diálogo e bom senso, no entanto, parte desses conflitos chega aos tribunais. Além da inadimplência, que teve mais de 10 mil ações por falta de pagamento em 2015, há processos resultantes de querelas envolvendo barulho, vaga de garagem, uso de áreas comuns e permissão para ter cachorro no apartamento.

De acordo com o advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores Fabricio Sicchierolli Posocco, são mais de 40 tipos de ações registradas na Justiça relacionadas a condomínios, processos que vão desde uso de água até colocação de vaso de flor na janela. “Dessas, eu apurei as sete mais conflituosas e nas quais, na maioria dos casos, falta bom senso das partes”, diz. São elas: inadimplência (mais informações nesta página), cachorro, barulho, vaga de garagem, objetos que caem na varanda do vizinho, obras irregulares e uso das áreas comuns.

Para ele, usualmente tem razão aquele condômino que está cumprindo a convenção do condomínio, quem segue as decisões votadas em assembleia e que não contrarie o Código Civil. “Por isso, é importante que o morador tenha a cópia da convenção e do regulamento para saber o que pode ou não fazer”, diz Posocco.

Situações. Segundo o advogado, em casos de animais, mesmo se não estiver na convenção, o Judiciário entende que é permitido ter animal no apartamento, desde que seja de pequeno porte e não seja barulhento.

O barulho também é bastante discutido na Justiça. “Os casos não são de barulho depois das 22 horas e sim durante o dia”, conta. De acordo com o advogado, condômino barulhento perde o processo e ainda pode ser multado. As provas contra o ruidoso são gravações, imagens e perícia.

Com relação aos processos judiciais resultantes de objetos que caem na varanda do vizinho, o advogado diz que podem ser de bitucas de cigarro a copos. De acordo com ele, qualquer queda gera indenização, e as provas normalmente são as filmagens das câmeras de segurança. Se acarretar queima ou destruição de algum móvel, o processo pode ser também por danos materiais.

Posocco lembra que em casos relativos a vagas de garagem coletiva, é preciso entender que, se ficar sem vaga, possivelmente não há ganho de causa, pois quem chega primeiro tem direito ao espaço. Em casos de demarcadas, é preciso respeitar a localização.

Em relação às obras – principalmente após a norma NBR 16.280/2014, que estabelece reforma em edificações –, é preciso ficar atento a essas normas e ao horário permitido para realizá-las. Em caso de desrespeito, o condômino poderá ser processado, ter a obra embargada e até responder por danos materiais e morais.

“Se o condômino levar visitantes para frequentar a piscina ou alugar o salão de festas para terceiros e ocorrer dano, ele responderá”, esclarece.

Para síndico profissional e presidente da Assosindicos Renato, Daniel Tichauer, é preciso esgotar as possibilidades de negociação para o evitar o Judiciário. “Os processos são caros, demorados e incertos. É muito mais fácil mediar do que levar para a Justiça.”

Bom senso. A síndica profissional Luciana Damasceno conta que tem cerca de 20 ações de inadimplentes na Justiça. “Mandamos carta de cobrança e ingressamos com ação, se em três meses não for feito acordo.”

Ela conta que uma das ações, que está há dez anos tramitando, foi julgada pela penhora do imóvel e na última semana o morador interrompeu uma assembleia para pedir um acordo e tentar reverter o caso, “que não tem mais acordo”.

Luciana não tem processos de outra natureza, mas relata que o edifício já teve, em outras gestões, processos – perdidos – por causa de cachorro no apartamento. “Tem de ser prudente nas negociações. Eu procuro conversar com o morador e sempre buscar a conciliação.”

Nem taxa condominial, nem cachorro. O problema que levou a proprietária da Nunes Gestão Empresarial, Maria Aparecida Nunes, e moradora de um condomínio em Jundiaí aos tribunais foi a eletricidade.

“Eu já havia percebido algumas quedas de energia e as luzes piscando. Conversei com o síndico e ele disse que estava tudo em ordem, com manutenção em dia”, diz. Em novembro, depois de um estouro, várias lâmpadas e o ferro de passar roupa, que estava em uso, queimaram e algumas tomadas pararam de funcionar.

Maria Aparecida entrou em contato com a empresa de manutenção elétrica do condomínio, informou o zelador e após avaliação foi informada que o problema era interno. A moradora contratou um eletricista que depois de verificar sua unidade, informou não ter detectado irregularidades.

Sem solução. “Eles abriram tomadas e luminárias procurando um curto-circuito, trocaram peças e o problema não foi resolvido.” A moradora decidiu procurar a construtora, pois prédio ainda estava na garantia. Após avaliação, o eletricista detectou que o problema era um curto circuito em uma peça, que deve passar por manutenção semestralmente, na caixa de energia central do condomínio.

“Trocaram a peça, reinstalaram o fio e a energia no meu apartamento voltou. Entrei em contato com o síndico, apresentei o relatório da construtora e as notas fiscais dos custos – cerca de R$ 3.600 e pedi reembolso. O síndico disse que minha decisão foi arbitrária, sem consultá-lo, o que não é verdade, pois informei o zelador e a empresa de manutenção, e decidiu não me reembolsar. Sem acordo, decidi entrar com um processo no Juizado Especial de Pequenas Causas.”

Maria Aparecida conta que a audiência ocorrerá no mês de abril. “Eu já fui síndica, tenho uma empresa que dá cursos para síndicos e acredito que este caso poderia ter sido resolvido com bom senso”, diz.

‘Morador atrasa pagamento porque o valor da multa é baixo’

Em 2015 foram registradas na cidade de São Paulo 10.903 ações de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínio, alta de 11,6% ante 2014, segundo dados do Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que têm como base levantamento feito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi, Hubert Gebara, o aumento das tarifas públicas, o desemprego e a multa do condomínio, que até 2001 era de 20% e hoje é de 2%, contribuíram para o avanço da inadimplência. “A diminuição desses números depende, também, da habilidade da administradora e do síndico em negociar. O acordo é sempre o melhor para as partes envolvidas”, diz.

Gebara lembra que o pagamento em atraso deixa o condomínio sem dinheiro em caixa para pagamento das despesas. “A maioria das contas do condomínio costuma vencer até a primeira quinzena do mês, e para não atrasar os pagamentos obrigatórios, a saída para muitos prédios tem sido reservar no orçamento um valor extra para bancar a falta de recursos por causa da inadimplência”, diz.

De acordo com o especialista em direito imobiliário e sócio do Leite, Tosto e Barros Advogados Thiago Poltroneri Rodrigues, desde a entrada em vigor o novo Código Civil, os síndicos perderam força no combate à inadimplência, por causa da diminuição da multa.

“Considerando outras multas que são fixadas, como por exemplo do cartão de crédito, muitos condôminos optam por atrasar o condomínio, justamente por ser a multa mais branda”, acredita o advogado.

O advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores Fabricio Sicchierolli Posocco esclarece que quando a sentença de uma ação de inadimplência é julgada, o devedor ainda pode parcelar o débito em sete vezes – pagamento de 30% à vista e o restante em seis vezes.

“A inadimplência causa um prejuízo grande para o condomínio. Por isso, o ideal é tentar resolver da melhor maneira, antes de ir para a Justiça”, diz.

Posocco esclarece ainda que, se o condômino não realizar o pagamento do parcelamento, o credor pode pedir a penhora do apartamento para pagamento do débito condominial.”

Demora. Em um dos condomínios administrados pelo síndico profissional e presidente da Assosindicos Renato Daniel Tichauer existe um condômino inadimplente há três anos. “O débito é alto, o morador nunca aceitou negociação e não conversa. Estamos com ação da justiça e esperando emitir ordem de penhora do imóvel. Eu sou favorável a um acordo, uma vez que os processos são longos, mas o morador tem de ter o interesse de sentar e conversar.”