Todas as faces da vida em um condomínio-clube
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Todas as faces da vida em um condomínio-clube

Redação

24 Maio 2014 | 10h40

A busca por com menos estresse no trânsito, praticidade e segurança tem levado muitos paulistanos a viver em condomínios-clube. Sair de casa para se exercitar não faz mais parte da rotina da psicóloga Nívia Colin, de 43 anos. Casada e mãe de dois filhos, de 12 e 16 anos, há cinco anos ela mora em um conjunto que tem estrutura de clube, com piscinas, quadras, academia, spa e sala de massagem.


“Meu condomínio é muito legal. O fato de ter academia aqui dentro é muito positivo. Eu, meu marido e meus filhos aproveitamos muito, fazemos aula de tênis e de pilates com um personal trainer”, diz Nívia.

A psicóloga conta que “sonhava” em morar em um residencial desse tipo, pois perdia muito tempo se deslocando para levar os filhos para atividades de lazer e esportes. No entanto, diz que no começo aproveitava muito mais o que o empreendimento oferece.

Nívia (foto), seu marido e filhos aproveitam a área de lazer e quadras poliesportivas (Felipe Rau/Estadão)

“Aqui, moram 116 famílias, mas quem realmente frequenta os espaços comuns são aproximadamente 30 delas”, diz. Segundo Nívia, a grandiosidade do lugar o torna quase um espaço público, dificultando as relações e fazendo com que as famílias convivam de acordo com a faixa etária dos filhos.

Esse é um dos pontos negativos. De acordo com ela, a grande quantidade de gente faz com que moradores não se conhecem e, consequentemente, não se ajudem. “Eu buscava esse modelo de moradia. Ele agiliza a vida, mas há desvantagens como o fluxo de pessoas.”
Além da infraestrutura, outra vantagem apontada por administradoras e moradores diz respeito ao valor da taxa condominial. “Tenho mais estrutura do que muitos prédios e pago um preço de condomínio semelhante (aos que não têm tantas opções)”, diz. Ela conta que há prédios no mesmo bairro, sem piscina ou quadra, com valor de taxa igual à da sua, em torno de R$ 1.200 mensais.

Para o diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, ter lazer e poder deixar as crianças brincarem com segurança é fundamental e grande atrativo dos condomínios-clube.
Segundo Zangari, não existe mais tantas ofertas de terrenos na cidade para a construção de grandes empreendimentos, mas a procura por esse tipo de construção persiste.

“A cidade empurra cada vez mais as pessoas para se fecharem em comunidades e os condomínios-clube apareceram como uma opção.”

Zangari, contudo, destaca que esses empreendimentos também têm seus pontos negativos como o excesso de pessoas. “Por isso, o papel do síndico é fundamental para administrar os custos e a manutenção. Ele precisa ter pulso firme, não fazer concessões. A gestão deve ser rigorosa e ele deve fazer valer a convenção.”

O advogado Wladimir Ribeiro Junior, de 43 anos, é síndico e morador de uma das 15 torres do Villagio Panamby, tradicional condomínio-clube no Morumbi. Mudou-se para lá em 2005, tornou-se síndico em 2006, e está em seu quarto mandato. “Esses complexos são microcosmos, é um lugar grande com problemas de uma cidade pequena”, diz. O espaço abriga cerca de três mil pessoas. E, de acordo com Ribeiro Junior, quem vai viver lá busca um “refúgio”, quer caminhar, se divertir e se distrair com segurança, sem precisar se locomover.

Dois lados. Para o síndico, a segurança é certamente uma grande vantagem do local para a maioria dos residentes. “O lazer é um subproduto da segurança”, acredita. Já na visão do morador, a área ampla, verde e a qualidade de vida são os atrativos do empreendimento.

Para cuidar de toda a infraestrutura, o Villagio tem um síndico profissional para todo o condomínio e um conselho consultivo. Além disso, cada prédio tem um síndico para administrar e cuidar da sua torre e das áreas de lazer daquela unidade. “No dia a dia, trato dos assuntos pertinentes ao prédio, como ocorrências de barulho e reformas. Realizamos cerca de três assembleias extraordinárias por ano e há a reunião geral anual”, conta Ribeiro Júnior.

“Eu sou rigoroso como gestor do prédio, mantenho a manutenção em ordem para evitar custos. Com o tempo aprendi a lidar com as pessoas. Gasto cerca de 30 minutos diários com questões do condomínio.”

Os moradores compartilham uma estrutura única de lazer, com aproximadamente 6 mil metros quadrados de área.
“Essa área proporciona convivência entre os moradores. Conflito há em todo lugar, e em num empreendimento grande como este, é bem maior. Mas eu já sei o que pode ou não ser feito. Ser morador também ajuda na gestão.”

Advogada tem adaptação difícil 

A adaptação em um condomínio de quatro torres na Vila São Francisco, com piscina, salões, churrasqueiras, academia, muitos animais de estimação e muita circulação não te sido muito fácil para a advogada Marta Rosseto Fujimoto, de 48 anos. Ela mora no empreendimento há cinco anos com o marido.

“Vejo mais contras que prós, a favor. A sensação de segurança é um ponto positivo. Estamos dentro de um condomínio fechado, então tem segurança interna e externa”, diz sem conseguir detalhar outras vantagens do local.

Marta é bastante crítica ao modelo. Embora já tenha residido em ambientes similares, ela acredita que as plantas diferentes – com unidades de 72 metros quadrados, 86 m² e 110m² – acirra algumas diferenças e distancia os moradores.

“Os moradores querem discutir apenas o que é de seu interesse. Quando alguém tem um apartamento maior com uma churrasqueira na varanda, por exemplo, não se preocupada com a área de festas comum, porque tem a sua particular.”

Área do condomínio de Marta e Edson Fujimoto (Rita Negro/Divulgação)

Segundo ela, as vagas de garagem são outro problema de condomínios com unidades de tamanhos diferentes. O número de vagas varia conforme a metragem do apartamento – duas ou três. O que incomoda Marta é que mesmo com os espaços já delimitados, alguns moradores utilizam a rua para estacionar o quarto e até quinto carro da família, congestionando o local e impedindo a parada de visitas.
Outra desvantagem é em relação a quantidade de animais de estimação. “O problema é que os donos saem para trabalhar e deixam os cães trancados nas varandas, isso maltrata o animal e eles ficam latindo o dia inteiro. Não há respeito”, diz.

Marido de Marta, o engenheiro Edson Fujimoto, de 45 anos, concorda que a segurança é o ponto forte de um condomínio clube. “A tranquilidade e sensação de segurança do local são as maiores vantagens”, diz.

Para ele, as desvantagens são decorrentes da falta de educação dos moradores. Assim como Marta, Fujimoto acha que não há muito interesse em preservar os espaço comuns.

“No entanto, eles reclamam de tudo, que tem muitos funcionários no condomínio, que tem de pagar a manutenção, a segurança. Eles não participam das assembleias, não compartilham das decisões e assim não há comunidade”, completa.

Conservar é fundamental para a valorização 

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direto (EPD) Rosely Schwartz, o maior benefício de morar em um condomínio-clube é pagar um valor de cota condominial pequeno emj relação à ampla infraestrutura de lazer e serviços ofereccido, pois os custos são diluídos entre um número maior de moradores.

Destacando as vantagens de viver em um desses empreendimentos, ela aponta a valorização do imóvel, devido às áreas comuns. Mas ela ressalta que esses espaços serão valorizados desde que estejam em bom estado de conservação, com manutenção em dia e equipamentos seguros e vistoriados.

“Entre os pontos que merecem atenção, eu destaco a necessidade de o conjunto ter uma administração muito comprometida e profissional”, diz. Segundo ela, o ponto negativo é a possibilidade de má gestão, uma vez que há mais complexidade nas contas e maior atenção na conservação do local.

Rosely aconselha os síndicos a contratarem um auditor externo para analisar as pastas da contabilidade. Para ela, devido a quantidade de moradores, as contas necessitam de uma avaliação bastante rigorosa.

De acordo com ela, é mais barato e mais eficiente ter um profissional que entenda de legislação e tributos para avaliar as pastas mensalmente. Outra dica de gestão, é ter uma conta bancária individual – independente daquela da administradora – com acesso e controle do síndico, para facilitar a prestação na entrada e saída de valores.

Público x privado.  Rosely ainda destaca outro ponto negativo: o fato de o condomínio ser quase um espaço público, devido à grande circulação de pessoas, com os mesmos direitos e deveres. “Por isso, o síndico deve respeitar a convenção, ser organizado e não privilegiar ninguém”, orienta.

Para a professora e também autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, o administrador de um condomínio-clube deve ter canais eficientes de comunicação com os moradores, além de ter um horário para atendimento. Para ela, os gestores devem, inclusive, avaliar a possibilidade de ter uma revista, jornal ou uma newsletter para ampliar as formas de dialogar com eles.