Como recessão e inflação interferem nos contratos de locação

Regina Pitoscia

05 Março 2018 | 01h56

Nos últimos anos, a crise financeira vem interferindo diretamente nas relações entre proprietário e inquilino.  Na tentativa de aliviar as condições e conseguir fechar a locação de imóveis residenciais, donos de imóveis estão abrindo mão da multa nos casos em que o locatário sai antes do término do prazo fixado em contrato.

Ao mesmo tempo, inflação em níveis até mesmo abaixo de zero tem gerado uma atualização negativa dos alugueis, desde julho do ano passado. Ainda assim, inquilinos têm aceitado manter o valor a ser pago para preservar o relacionamento com o proprietário.

Sem multa

A grande maioria das locações residenciais é feita por um prazo de 30 meses. Não porque seja uma imposição da lei, mas porque nos contratos com prazo inferior a esses dois anos e meio, o proprietário só poderá pedir o imóvel de volta depois de passados cinco anos.

O mercado não reduziu o tempo dos contratos, eles continuam sendo fechados por 30 meses. O que mudou é que esse mesmo contrato traz uma cláusula isentando o inquilino de multa caso se veja obrigado a sair do imóvel antes de terminado o prazo combinado. Seja porque perdeu o emprego, seja porque viu sua renda diminuir por algum motivo – doença, separação -, ou simplesmente porque o aluguel ficou muito pesado para o orçamento.

A isenção trouxe um nível maior de segurança para os candidatos a uma locação, já que diante de um sufoco financeiro maior ele ficará livre de ter ainda de desembolsar uma quantia extra – geralmente equivalente ao valor de três alugueis – caso não tenha condições de continuar no mesmo imóvel.

Mas para isso, é preciso que haja expressamente uma cláusula eliminando a penalidade. Se não, a multa cobrada será a que estiver estipulada em contrato, mas lembrando que ela sempre será proporcional ao tempo restante para completar os 30 meses.

Para que fique mais claro: considerando um contrato de 30 meses, em que o aluguel seja de R$ 2 mil e o inquilino tenha permanecido por 18 meses. Em princípio, a multa rescisória seria de R$ 6 mil (três alugueis), ou R$ 200,00 por mês do contrato. No entanto, ele sairá do imóvel faltando 12 meses para terminar o prazo, o que reduz a multa para R$ 2.400 (200 x 12).

É comum também isentar o locatário da multa uma vez passado o período de um ano. Como se vê, há espaço para acertos sobre essas questões de prazos e multas, basta proprietário e inquilino estarem de acordo sobre elas. Não há rigidez na lei que impeça uma adequação do contrato em função da conjuntura econômica do País.

Outros itens podem ser igualmente negociados, como se o imóvel deve ser pintado antes da entrega, ou não; se o pagamento do IPTU e condomínio ficarão a cargo do inquilino, ou não. O mais importante é que as regras estejam expressas e de forma clara no contrato.

Reajuste negativo

Pelo lado do inquilino, a flexibilidade está em manter o aluguel mesmo diante de uma inflação negativa, que resulta em queda do valor a ser pago, no momento em que o contrato recebe a atualização anual.

Acostumado a inflação em níveis sempre elevados, o brasileiro nunca teve a preocupação em prever em contrato como ficaria o aluguel em casos de deflação. Em meados do ano passado, quando começaram a ocorrer os reajustes negativos, o mercado ficou confuso e teve de sair em busca de respostas para um tema controverso.

Enquanto entidades de defesa do consumidor defendem a tese de que os alugueis não podem sofrer redução, especialistas no setor alegam que como está grudado à inflação, por meios dos indexadores, se a inflação cair, o aluguel também tem de cair.

O fato é que a redução do aluguel é tão pequena que não vale a pena criar atrito com o proprietário.  Especialmente para o inquilino que tiver interesse em ficar no imóvel por um bom tempo. Isso porque, uma vez terminado o prazo de 30 meses, o proprietário pode retomar o imóvel quando bem entender.

Atualização neste mês

Novamente, em março os contratos atrelados ao IGP-M terão correção negativa (uma queda), de 0,42%. Esse percentual corresponde à variação do indexador de março de 2017 a fevereiro deste ano, medida pela Fundação Getúlio Vargas. Nesse período de 12 meses, a inflação foi muito baixa, próxima de zero e até abaixo disso.

Em fevereiro, a variação do IGP-M também foi baixa, de 0,07% contribuindo para redução no valor do aluguel por mais um mês. Para abril, a correção só será positiva se o IGP-M de março foi superior a 0,48%.

Na prática, para encontrar o aluguel que é corrigido sempre em março de cada ano, pelo IGP-M, multiplique o aluguel pago até fevereiro por 0,9958. O resultado dessa conta corresponde ao valor a ser pago a partir de abril.