Imóvel do SFH retomado e leiloado quita toda dívida do mutuário

Regina Pitoscia

13 Novembro 2017 | 01h43

A Lei nº 13.476 , que trata das garantias oferecidas para as operações de crédito no mercado financeiro, passou a valer no fim de agosto e já provocou muita confusão com os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

De forma bem simplificada, a nova legislação regulamenta os financiamentos em que bens são oferecidos como garantia à instituição financeira. De acordo com o valor desse bem, o banco abre um crédito que poderá ser desmembrado em várias outras operações, em prazos diferentes, mas sempre dentro do limite das garantias apresentadas, imóveis na maioria dos contratos.

Nos casos em que o devedor não consegue pagar esse tipo de financiamento, o imóvel vai a leilão. E a 13.476 trouxe uma regulamentação para esses casos, permitindo ao banco cobrar eventuais diferenças se o valor obtido no arremate do bem não for suficiente para liquidar todo o saldo devedor.

Houve entendimentos de especialistas do setor que essa determinação alcançaria também os contratos fechados dentro do Sistema Financeiro da Habitação, para a compra de imóveis residenciais. O que traria nova punição ao mutuário, que teve o bem retomado por atrasar as prestações, e poderia ainda ficar devendo ao banco após o imóvel ter sido leiloado.


É o artigo 9º que trata do assunto: “ Se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

Como explica a advogada Fernanda Amaral, sócia do Departamento Imobiliário Financeiro da Felsberg Advogados, essa cláusula se aplica apenas aos contratos de abertura de crédito. “ São compromissos fechados por um público distinto, geralmente empresas que oferecem imóveis e outros bens como garantia ao banco. Em nada essa lei altera os financiamentos pelo SFH”.

Segundo a advogada, trata-se de uma exceção na legislação das garantias fiduciárias, oferecidas nas operações de crédito. “Isso só acontece com operações de abertura de crédito e consórcio. Nesses casos, após os leilões do bem, se o valor obtido não cobrir a dívida, a instituição financeira não está obrigada a dar a quitação do contrato”.

Sem mudanças

Assim, nos contratos firmados pelo Sistema Financeiro da Habitação o ritual permanece o mesmo.

A falta de pagamento por três meses consecutivos permite ao banco retomar e levar o imóvel a leilão. Depois desse prazo, o devedor recebe uma notificação e tem 15 dias para acertar a situação. Caso isso não aconteça, o imóvel é leiloado em espaço curto de tempo. Num prazo de mais ou menos 30 dias, o credor tem a chance de realizar até dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido a valor de mercado e, caso o resultado obtido supere o valor da dívida, a diferença é repassada ao mutuário.

Caso não seja arrematado no primeiro leilão, no segundo o imóvel é dado como quitação da dívida. Quer dizer, se o valor arrecadado não for suficiente para cobrir o saldo devedor, o banco não poderá cobrar a diferença do comprador. Em outras palavras, uma vez realizados os leilões, o mutuário tem sua dívida quitada de forma automática, e o banco tem até cinco dias úteis para emitir e entregar termo de quitação ao mutuário.

Para o especialista no mercado imobiliário Fábio Nogueira, não faz o menor sentido a cobrança de eventual diferença do saldo devedor ao mutuário. “É da essência do crédito imobiliário, em casos de inadimplência, ter a execução da dívida e a retomada do bem. E acaba aí.”  Por isso mesmo, explica ele, é que os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, mas sim algo entre 60% e 70%, justamente para cobrir a margem de risco com a inadimplência.

Fernanda Amaral afirma que “a garantia de quitação da dívida, após os leilões, acaba protegendo não apenas o mutuário, mas o próprio sistema de financiamento imobiliário”.

Evite o pior

Quem estiver em dificuldades para pagar em dia as prestações do imóvel, comprado pelo SFH, não deve demorar para agir. Mas sim procurar o credor, expor a situação e tentar renegociar em outras bases, que possibilitem a retomada do pagamento. Ou tentar vender a quem se disponha a assumir a financiamento. Enfim, as tentativas são válidas para não chegar a esse caso extremo de ter o imóvel leiloado.