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Após onda de imóveis devolvidos, incorporadoras aumentam provisões

Com balanços já afetados pelo maior número de desistências na compra de imóveis e diante das taxas crescentes de desemprego, empresas aumentam reservas para possíveis perdas com inadimplência, principalmente na baixa renda, e com novos distratos

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Lucas Hirata Fernanda Guimarães,
O Estado de S.Paulo

19 Março 2016 | 05h00

O mau momento do setor imobiliário começa a ganhar contornos ainda piores diante da falta de horizonte de melhora para a economia brasileira, principalmente com o aumento das incertezas políticas. Depois de uma onda de desistência de compra de imóveis - os chamados distratos - afetar negativamente os balanços das incorporadoras, agora os indicadores econômicos ainda mais fracos começam a bater nas linhas de provisões, em especial por causa da expectativa de que a crise do País trará um impacto direto nos pagamentos dos clientes.

Dentre as companhias que já anunciaram os resultados completos de 2015, a MRV Engenharia fez uma provisão de R$ 29 milhões no ano passado, acumulando um total de R$ 56 milhões sobre o seu portfólio de contas a receber, que abarca uma espécie de empréstimo feito sem garantias aos clientes. Nesse caso, a empresa concede ao comprador a parcela do valor do imóvel que não foi contemplada no financiamento, garantindo a compra e o repasse bancário. Como contrapartida, eleva-se o risco de calote.

Essa prática de financiamento direto aos clientes ganhou força nos últimos anos, diante da maior dificuldade de obtenção do crédito imobiliário. Com a crise mais intensa do que o esperado inicialmente e as taxas crescentes de desemprego, a conta agora deverá chegar às incorporadoras, batendo primeiro à porta das focadas ao setor de mais baixa renda.

“É preciso avaliar a situação macroeconômica. Fomos mais conservadores, mas, se comparar o valor com as vendas, é um volume relativamente pequeno”, disse o diretor presidente da MRV Eduardo Fischer, em entrevista recente ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado.

Na Tenda, braço de baixa renda do grupo Gafisa, a provisão chegou a R$ 11 milhões sobre recebíveis referentes a projetos anteriores a 2012. Agora, o saldo que ainda pode ser provisionado dessa carteira soma R$ 19 milhões. Esses empreendimentos mais antigos são definidos como “de legado”, ou seja, antes da reformulação da companhia, o que eleva a chance de calote, segundo especialistas.

“É uma carteira antiga que entendemos que devemos fazer o provisionamento com perda, embora ainda estejamos buscando formas de recuperar”, afirmou o diretor financeiro e de relações com investidores de Tenda, Felipe Cohen, em teleconferência em que comentou os resultados trimestrais da companhia.

Na medida em que uma sinalização de melhora da economia demora a acontecer, mais empresas deverão aumentar seus níveis de provisionamento, o que traz efeito direto na lucratividade. Além da provisão em recebíveis, especialistas acreditam que as incorporadoras, sobretudo de médio e alto padrão, terão de se adiantar ao cancelamento de vendas, reservando capital para um eventual distrato.

“É diferente de antigamente, quando o imóvel distratado era revendido a um preço muitas vezes superior (ao original). Agora já não é mais essa dinâmica e (o novo cenário) pode gerar algumas perdas. É isso que estamos tentando refletir de uma forma realista”, afirmou o diretor financeiro de Gafisa, Andre Bergstein. A companhia fez uma provisão adicional de R$ 5 milhões relacionada a distratos nos últimos meses de 2015.

Preço menor. O sócio responsável pela área técnica de auditoria da Deloitte, Wanderley Olivetti, explica que, no caso de distratos, pode ser necessário fazer uma provisão quando o imóvel volta - ou há previsão de devolução - para a carteira da companhia com um possível preço de venda abaixo do valor de custo. “O mercado teve uma experiência negativa (com distratos) em 2014, que foi confirmada com um volume maior em 2015. Então, chegou a necessidade de revisitar o tema com a quantidade que foi se avolumando.”

Para um analista consultado pelo Broadcast, as provisões sobre cancelamento de vendas devem ser observadas principalmente na média renda, que tem encontrado acesso limitado a financiamento, o que acabou forçando um maior volume de cancelamentos. “Após o impacto dos distratos nos últimos dois anos, todas as empresas vão ter de fazer o provisionamento”, afirma o especialista, em condição de anonimato.

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