Um ano depois de sua sanção, a nova Lei do Zoneamento de São Paulo (16.402) tem apresentado desafios para que suas regras sejam postas em prática. Surgem dúvidas sobre como devem ser definidas, por exemplo, as áreas de fruição pública em terrenos superiores a 10 mil m² ou como encaixar projetos na cota ambiental que em algumas situações são aprovados e em outras não.
“Se teve o mérito de aproximar São Paulo dos conceitos do novo urbanismo (a lei), também criou problemas de aplicação para uma cidade concreta”, aponta a Heloisa Proença, à frente da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. Por isso, a Prefeitura colocou o texto em revisão e espera “calibrar” as regras até maio.
“Os conceitos de base do plano estão mantidos e não pretendemos mudá-los, mas temos de cuidar para que eles sejam aplicados e os resultados sejam aqueles que buscamos para uma cidade mais equilibrada”, garante a secretária municipal.
Segundo Heloisa, não devem ser encaminhados à Câmara projetos que promovam alterações menores e, sim, propostas de natureza mais abrangente. Por outro lado, algumas das alterações poderão ser feitas por regulamentação e decretos.
De acordo com o ex-presidente do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, muitos pontos da lei devem ser mais bem definidos. Um deles é o de criação obrigatória de espaços comerciais ainda que não haja demanda em zonas específicas da cidade. “Enquanto a criação era apenas um incentivo, quando não se tinha demanda, não se fazia. A partir do momento em que passa a ser obrigatória, cria-se um fator complicador”, pondera.
Outro exemplo de inadequação das novas regras é a recuperação e remodelação de imóveis antigos, o chamado retrofit. Como a Lei de Zoneamento exige a aplicação da cota de calçada, fachada ativa, cota ambiental e vagas de garagem, por exemplo, muitos projetos acabam inviabilizados, já que, na maioria das vezes, as edificações não têm como oferecer tal infraestrutura.
Para aumentar a atratividade, a Prefeitura pretende possibilitar a viabilidade econômica dos empreendimentos de acordo com o momento macroeconômico do País, tornando o texto mais flexível. Para a secretária de Desenvolvimento Urbano, esse ponto é crucial também para aumentar a arrecadação. “Chegamos à situação mais baixa desde que a outorga onerosa existe. O que é preferível? Nenhuma outorga ou uma possível em que a conta fecha para os dois lados?”, questiona Heloisa.
A arrecadação com as outorgas onerosas tem mesmo caído. Criada em 2004, a outorga onerosa arrecadava, em média, R$ 30 milhões por mês; em 2017, a média foi de R$15 milhões mensais. De acordo com a secretária, o modelo atual de outorga causa um grande impacto no custo da construção, que acaba sendo transferido para o consumidor final. “Toda a intenção do Plano Diretor de baratear o custo da unidade cai por terra, porque quem poderá comprar é quem tem uma renda mais alta.” Além disso, o valor da outorga, de acordo com os dados municipais, é, em média, duas vezes maior por m² em área computável do remanso (mais afastadas do transporte público), do que no metro² do eixo que se limita a 6% do território paulistano. Isso reduzirá, segundo Heloisa, os investimentos no restante da cidade.
Projetos. Na opinião do secretário de Habitação do Estado de São Paulo, Rodrigo Garcia, as dificuldades impostas por algumas das novas regras de zoneamento fazem da lei uma “nova reforma da Previdência, que precisará passar por revisões em pouco tempo”. Mas os novos usos do espaço aéreo da cidade determinados pela Lei 16.402 surgiram como oportunidade para projetos da política habitacional do governo.
Até o meio deste ano, o governo estadual espera lançar edital para a criação de unidades habitacionais em cima das estações de metrô, como já acontece em outros países. Um dos exemplos é o edifício em cima da famosa estação Peen Station, em Nova York. Os primeiros estudos foram feitos sobre o eixo da Radial Leste, nas estações Belém, Bresser e Brás. Sobre a infraestrutura das estações seriam construídas 7 mil unidades habitacionais, sendo 4.900 moradias de interesse social (famílias com renda até cinco salários) e 2100 de mercado popular (de cinco a dez salários).
Segundo o secretário, como a área embaixo da laje é das estações de metrô, portanto públicas, a compra não gera título de propriedade, mas, neste caso, concede-se o direito real de uso perpétuo, o que é apontado como grande novidade para o setor imobiliário e já acontece na compra de jazigos. “Esse instrumento jurídico atrairia financiamento”, conclui Garcia.
