HÉLVIO ROMERO/ESTADÃO
HÉLVIO ROMERO/ESTADÃO

O momento é bom para comprar imóvel?

Sim e não. Saiba mais na análise do professor Pedro de Seixas, da FGV

VIVIANE ZANDONADI, ESPECIAL PARA O ESTADO

13 Maio 2015 | 21h15

 

Depois de uma longa temporada em alta, o mercado imobiliário no Brasil dá sinais de desaceleração. No bate-papo entre amigos uma pergunta é recorrente: será que a hora é boa para comprar um imóvel? Em entrevista ao Estado, Pedro de Seixas, professor dos MBAs da FGV e coordenador do curso gestão de negócios de incorporação e construção imobiliária, diz que sim, para quem pode pagar à vista, e não exatamente, se o único jeito é o financiamento imobiliário com valor de entrada baixo. "Por diversos motivos, está se invertendo aquela coisa de demanda maior do que oferta, então inverte também o poder que antes estava do lado do vendedor e agora vai para o lado do comprador", avalia. No caso do parcelamento, porém, "estamos passando por complicações na economia, uma situação de muita insegurança com o futuro. A família pensa duas ou mais vezes antes de assumir o compromisso de longo prazo".

E o aluguel? É bom ou ruim? Depende. É financeiramente mais vantajoso alugar, para quem sabe poupar. Do contrário, o financiamento pode ocupar aquele espaço de poupança forçada na busca por uma formação de patrimônio e um sentimento de posse, de viver em seu próprio lugar e não no de outra pessoa. Confira a seguir outras dicas e análises importantes, feitas por Seixas, sobre o atual cenário imobiliário no país.

1. Para quem pode pagar à vista, ou quase, a oportunidade é ótima.

"O momento favorece a negociação de melhores condições e preços no ato da compra. E nesse sentido também é bom para quem conseguiu guardar algum dinheiro e pode procurar o banco e oferecer uma entrada significativamente maior e assim diminuir o custo total do financiamento, a chamada CET, que é o que diz quanto custa o dinheiro que você está tomando emprestado."

2. Para quem depende de financiamento e não pode dar uma boa entrada, talvez o momento não seja tão positivo para a compra.

"Estamos passando por complicações na economia, uma situação de muita insegurança com o futuro. A família pensa duas ou mais vezes antes de assumir o compromisso de longo prazo. Pensa no risco de desemprego e de manutenção ou mesmo de diminuição da renda. E tem a questão das mudanças no financiamento por parte dos bancos. A Caixa, por exemplo, mudou a regra exigindo um valor maior na entrada do imóvel usado. Além disso, estamos vislumbrando uma tendência de alta nas taxas de juro."

3. Para quem ainda não tem todo o dinheiro e sabe poupar, alugar é mais vantajoso.

"É uma questão para horas de conversa, mas vou tentar resumir. Se fizermos uma análise fria, só financeira, o aluguel é um ótimo negócio se comparado com a compra por meio de financiamento. Hoje, no Brasil, são praticadas taxas de financiamento imobiliário muito altas em relação ao que é encontrado no resto do mundo e nessa comparação a tendência é a conta financeira ser muito favorável para o aluguel. Se a pessoa tiver a disciplina de pegar o valor que pagaria na parcela, tirar dali o aluguel e poupar a diferença, ela faz um melhor negócio. O problema é que, de modo geral, a gente não consegue se comportar assim, a gente não é máquina, é de carne e osso, cabeça, emoções e não tem a disciplina de uma planilha. Então eu acho que depende muito do momento e do plano de vida de cada família, da disponibilidade de assumir um compromisso de vinte, vinte e cinco, trinta anos. Na situação de aluguel você tem mais mobilidade e possibilidade de mudança. É financeiramente mais vantajoso alugar, o problema é a "sensação" de que não está poupando, só gastando. O financiamento acaba ocupando aquele espaço de uma poupança forçada na busca por uma sensação de formação de patrimônio e sentimento de posse, de viver em seu próprio lugar e não no lugar que pertence a outra pessoa.

4. Para quem quer investir e obter renda por meio do imóvel, é fundamental buscar a boa liquidez.

"É difícil dar uma resposta específica sem conhecer no detalhe cada caso, mas eu diria que tanto para o imóvel comercial quanto para o residencial tem de analisar muito bem o mercado, as tendências, onde está colocando o dinheiro. Precisa ter boa liquidez e ser bem localizado, porque imóvel não é um bem que você pode levar de um lugar para o outro. Se há dez anos o mercado percebeu que havia uma carência de oferta de imóveis comerciais, hoje essa situação se inverteu completamente. Tem um excesso. No Rio de Janeiro, por exemplo, deve levar alguns anos, talvez décadas, para se absorver a enxurrada de imóveis comerciais lançados e entregues, apostando em um crescimento da economia que não está se confirmando. No residencial, porém, a gente tem um cenário mais consistente de demanda projetada para médio e longo prazo. As famílias, as pessoas, que vão comprar imóveis para os próximos trinta anos já nasceram. Isso já está na rua e vai ser necessário que elas tenham condição de aquisição ou locação. Mas na verdade elas sempre vão precisar de um lugar para morar, então a demanda do residencial já está formada, já está gerada. A do comercial vai depender muito de como vai se comportar a economia e o desenvolvimento do país.

5. O mercado está em baixa: alugo ou vendo meu imóvel?

"Depende da oferta. O aluguel residencial rende em torno de 6% ao ano, mas hoje você consegue rendimento melhor com outras aplicações, outros investimentos, porque as taxas de juro altas permitem melhor retorno em outras situações. Por outro lado, é fundamental considerar a valorização do preço do imóvel que, a gente tem observado já há mais de um ano, vem acompanhando a inflação. Mais do que isso a bola de cristal não mostra..."

6. Em termos de desaquecimento, qual mercado é atraente?

"É muito difícil falar de mercado aquecido. Mas por que não começar a olhar fora dos grandes centros? Talvez as oportunidades possam estar saindo dessas regiões centrais, até por uma questão de qualidade de vida. As áreas nos grandes centros estão caras, restritas. A oportunidade talvez esteja fora desses lugares."

7. Um recado para quem está indeciso.

"Em termos de aquisição, a gente saiu da euforia dos últimos anos onde estava todo mundo muito vidrado e atraído pela valorização exponencial do preço do imóvel. Tem de ter em mente que o investimento no imóvel não é de curto prazo. A decisão de compra é muitas vezes o plano de vida da família. Tem de ser muito bem pensada. Nesse momento do mercado o poder passa um pouco mais para o comprador, que sempre vai ter mais poder de barganha se puder dar uma entrada maior ou comprar à vista. Isso não é a realidade de todo mundo, então é importante também que as famílias consigam construir a disciplina de poupar. Não dá para ter acesso ao financiamento em melhores condições agora? Comece a poupar desde já, até para comprometer menos a renda no futuro."

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