O fundo de investimento norte-americano Blackstone iniciou conversas com a brasileira JHSF Participações para compra de uma fatia de 50% do portfólio de shopping centers da companhia, composto por cinco empreendimentos: Cidade Jardim, Tucuruvi e Catarina Outlet Fashion, em São Paulo; Ponta Negra, em Manaus; e Bela Vista, em Salvador. O portfólio é avaliado em mais de R$ 2 bilhões, conforme apurou o Broadcast, notícias em tempo real do Grupo Estado, com fonte próxima das negociações. Procurados, Blackstone e JHSF não comentaram.
As conversas sobre a potencial aquisição estão sendo conduzidas pelo Bradesco BBI, contratado pela JHSF para sondar o interesse de investidores. A iniciativa é parte de uma estratégia da companhia para reduzir endividamento. A JHSF encerrou o primeiro trimestre com R$ 141 milhões em caixa e uma dívida líquida de R$ 1,2 bilhão, dos quais R$ 452 milhões com vencimento neste ano e R$ 322 milhões no ano que vem.
O formato da entrada do Blackstone está em estudo. Entre as opções estaria a aquisição de metade da participação em cada shopping, individualmente, ou até mesmo a realização de uma cisão (“spin off”) de toda a carteira, que se desdobraria em uma nova holding.
Por outro lado, existe a possibilidade de o negócio ser postergado ou suspenso se a JHSF conseguir efetuar a venda pontual de algum ativo relevante e aliviar a sua dívida, avaliam interlocutores próximos ao assunto. O Shopping Tucuruvi – voltado para consumidores da classe C – já despertou, por exemplo, interesse da concorrente BRMalls e de ao menos um fundo de private equity. Na primeira rodada de negociações, o valor pedido pela JHSF para este ativo ficou perto de R$ 500 milhões, segundo fontes.
‘Joia’. Os shopping centers são considerados a “joia da coroa” da JHSF, com participação determinante nos resultados. O segmento gerou lucro bruto de R$ 185,7 milhões em 2015, o equivalente 68,3% do total obtido pela empresa. A margem bruta da operação de shoppings no ano foi de 72%, patamar bem acima da margem de 43% de todo o grupo. A companhia também é sócia majoritária da rede de hotéis e restaurantes de luxo Fasano – negócio que teve margem de 21% no período – e atua no segmento de incorporação imobiliária, que conseguiu margem de 25%. Praticamente todo o portfólio é voltado para consumidores de alta renda.
Nos últimos quatro anos, a JHSF iniciou uma mudança no perfil da sua carteira de projetos, passando a priorizar o desenvolvimento de propriedades comerciais para locação – segmento chamado internamente de renda recorrente.
Já o desenvolvimento de prédios residenciais para venda perdeu espaço, influenciado pelo cenário adverso do mercado imobiliário, marcado por muitos distratos de vendas pelos consumidores. A JHSF também decidiu entrar em um nicho em que não tinha experiência, com o desenvolvimento de um aeroporto para aviação executiva em São Roque (SP) – projeto que, antes mesmo de entrar em operação, teve seu escopo reduzido.
A mudança no portfólio, porém, exigiu um volume mais alto de investimentos para os novos projetos, que foram desenvolvidos do zero. Esse movimento levou a empresa ao atual patamar de endividamento. Para aliviar o seu balanço, a companhia concluiu, em maio, uma etapa de venda de ativos para a JHSF Global, sociedade que pertence a seu controlador, José Auriemo Neto.
O negócio, que rendeu US$ 200 milhões, envolveu duas propriedades em Nova York; uma no Uruguai, que é a sociedade detentora do empreendimento Las Piedras, em Punta del Este; e outra nas Bahamas, a JHSF International, que capta financiamentos de projetos no exterior.
