A superoferta de novos edifícios corporativos, aliada à crise econômica, que pôs freio no crescimento das empresas, criou condição para que as companhias hoje paguem menos por escritórios mais modernos e eficientes. A “dança das cadeiras” das empresas começou ainda em 2014 e, no que depender de administradoras de ativos imobiliários, que não querem ver prédios novinhos em folha às moscas, a troca de escritórios antigos por espaços modernos deve se intensificar nos próximos meses e em 2016.
São muitos os casos de empresas que já aproveitaram os aluguéis mais camaradas – desde 2012, os preços caíram 22% – para buscar escritórios de melhor qualidade. Nesse grupo, apurou o Estado, estão multinacionais como a Johnson & Johnson, que há anos sofria com a falta de espaço em seu edifício próprio, em São Paulo; a Procter & Gamble, que pôde suprir a demanda por espaços colaborativos dentro da empresa; e a KPMG, que chegou a ter cinco sedes em São Paulo e agora vai concentrar seus 1,6 mil trabalhadores em um só lugar. Procuradas, KPMG e P&G confirmaram a mudança, enquanto a J&J não respondeu.
Mudar está cada vez mais fácil porque há abundância de espaços novos “pipocando” pela cidade de São Paulo. Essa superoferta é resposta a um período de escassez de bons escritórios vivido no início desta década – no fim de 2010, só havia 3% de espaços vagos em alguns bairros da capital. De olho nos aluguéis que não paravam de subir, investidores aceleraram projetos e não pararam nem com a desaceleração da economia. Resultado: consultorias como Jones Lang LaSalle (JLL) e Cushman & Wakefield agora veem a vacância chegando perto de 25% – e sem perspectivas de reversão deste quadro antes de 2018.
Oportunidades. Em momentos de baixa nos preços como o atual, segundo especialistas no mercado imobiliário, não são os novos empreendimentos que sofrem mais, mas os edifícios mais antigos e menos eficientes. Existe até um termo do setor para o movimento: “flight to quality”, ou voo em direção à qualidade. “É algo que geralmente acontece quando a taxa de vacância passa de 20%”, diz Mônica Lee, chefe da área de representação de inquilinos da JLL. A tendência é tão forte que até a consultoria aproveitou para trocar dois andares de um prédio mais antigo por apenas um de um recém inaugurado.
Neste momento, as empresas do ramo estão com uma lista de companhias instaladas em edifícios de segunda linha. E vão bater à porta desses negócios oferecendo melhores opções, diz Daniel Batistela, gerente de representação de inquilinos da Cushman & Wakefield. Enquanto uma parte das empresas pode optar por renegociar o contrato e permanecer no local em que estão acostumadas, a expectativa é de que muitos aceitem a proposta. Isso porque prédios novos têm lajes maiores, que facilitam a comunicação entre os funcionários, e sistemas modernos de energia e ar condicionado, que reduzem custos fixos.
Convencer as companhias a mudar só não é mais fácil porque a decisão embute custos com móveis e sistemas de tecnologia que precisam de meses ou até anos para serem compensados. Apesar de ter de realocar 1,6 mil funcionários só em São Paulo, a empresa de auditoria e consultoria KPMG decidiu se mudar para uma nova sede na região da Avenida Luís Carlos Berrini, na zona sul, justamente onde a oferta de novos edifícios explodiu nos últimos anos.
Ao concentrar toda a sua equipe em sete andares de um só edifício – em vez de 19 pisos espalhados por diferentes regiões –, a empresa modernizou sua estrutura e eliminou a locação de espaços que podiam ficar vazios boa parte do tempo. Como boa parte do serviço da KPMG é prestado na sede dos clientes, a empresa optou por espaços móveis, que podem ser usados por diferentes funcionários conforme o dia. “O edifício contempla nosso crescimento até 2019. A meta é ter uma estação de trabalho para cada 2,8 funcionários”, diz Ricardo Anhesini, líder de serviços financeiros da KPMG.
Mordomias. À medida que a vacância de escritórios continuar a aumentar ao longo de 2016 e 2017, as facilidades oferecidas às empresas pelos novos edifícios só tende a aumentar. Hoje é comum o locador oferecer obras de infraestrutura no prédio e até o cabeamento de internet para atrair inquilinos, segundo Helmut Fladt, diretor de mercado imobiliário do fundo de investimento Pátria.
O Estado apurou que, para encher os prédios, o mercado já começa até a ir para o vale-tudo. Há casos de empresas recebendo carência de até 12 meses para os inquilinos pagarem o aluguel, segundo um executivo do setor que pediu para não ser identificado. “É melhor fechar um contrato longo e começar a receber daqui um ano do que deixar o edifício vazio. Pega mal e espanta outros clientes.”
Vacância era de 3% em 2010
A falta de escritórios já foi tão grande em São Paulo e no Rio que os preços por metro quadro chegavam a se equiparar aos de Nova York. No fim de 2010, segundo a consultoria Jones Lang La-Salle (JLL), nos bairros mais procurados da capital paulista, como a Vila Olímpia,a vacância de escritórios estava na cassa de 3%. Na época, a valorização acumulada do valor dos aluguéis em 12 meses era de 13,5%.
