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Nilton Fukuda/Estadão

Apesar de estímulo para compra de imóvel, aluguel segue mais vantajoso

Preço da locação pode sair mais em conta que parcela do financiamento e 'sobra' deve ser investida pelo consumidor para aproveitar o juro alto

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Hugo Passarelli,
O Estado de S.Paulo

14 Março 2016 | 08h01

A Caixa Econômica Federal voltou atrás e facilitou as condições para financiar a casa própria. Apesar da sinalização de que o banco estatal, principal financiador da habitação, está disposto a emprestar, há dúvidas sobre os efeitos da medida. Primeiro porque faltou combinar com os consumidores, que vivem o medo do desemprego e a queda da renda. Logo, terão dificuldade de deixar o aluguel para trás e assumir um financiamento de longo prazo. E, segundo, porque o juro elevado encarece o crédito e favorece os ganhos na renda fixa.

O educador financeiro Rafael Seabra resume a situação. “É um péssimo momento para pagar juros, mas ótimo para ter uma remuneração pela taxa Selic”, afirma.

Ele propõe uma conta simples para avaliar se vale mais a pena comprar ou alugar. “Faça a simulação de um financiamento em um banco e veja quanto da parcela corresponde a pagamento de juros e amortização da dívida. Se o aluguel for mais barato que o valor desembolsado para os juros, opte pelo aluguel”, diz.

A diferença entre o aluguel e o que seria desembolsado com a prestação pode ser revertido para o investimento. Mesmo aplicações conservadoras, como o Tesouro Selic, são mais atrativas.

Por trás desse cálculo está o Sistema de Amortização Constante (SAC), amplamente usado no Brasil para calcular os financiamentos habitacionais.

Neste sistema, as parcelas iniciais têm mais juros do que amortização da dívida, e o pagamento mensal é decrescente.

No caso da Caixa, os consumidores só poderão fazer essa conta a partir do dia 24, quando as novas regras entrarão em vigor. O banco estatal voltou a permitir porcentuais maiores de financiamento de imóveis usados. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – que permite o financiamento de imóveis de R$ 650 mil ou R$ 750 mil, a depender do Estado –, o porcentual ficará entre 70% e 80%. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), para unidades além do teto do SFH, o limite será entre 60% e 70%.

Além da escolha financeira entre alugar ou comprar, o consumidor vai encontrar um mercado desaquecido e aberto à negociação. “Nesse cenário, está muito favorável alugar imóvel, os proprietários nem estão aplicando o reajuste pelo IGP-M (índice normalmente usado para corrigir os contratos de locação)”, diz Marcelo Prata, consultor e fundador do site Canal do Crédito.

Na cidade de São Paulo, o esfriamento já é notado nos preços praticados para locação. Em 2015, o valor médio dos contratos de locação firmados caiu 2,5%, de acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “Não há nada que indique que essa queda vai se reverter”, diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SP.

Pelos bairros da capital, houve localidades em que o recuo foi ainda maior. Na Vila Mariana, por exemplo, o preço de locação de um dormitório caiu 17,6% no ano passado. Já no bairro do Tatuapé, o aluguel do imóvel com dois dormitórios caiu 10,6%, enquanto em Santana o três dormitórios ficou 13,2% mais barato.

Procura. No portal imobiliário VivaReal, a procura dos consumidores por compra e aluguel se inverteu nos últimos anos. Desde 2013, era maior a demanda para aquisição de imóveis. A partir de maio de 2015, quando a Caixa decidiu apertar as condições de crédito, a locação passou a crescer e hoje praticamente divide com a compra as atenções dos consumidores.

“Existe o potencial disso mudar e mais gente procurar por compra e perceber que pode financiar”, afirma Lucas Vargas, executivo-chefe de operações do VivaReal.

Por outro lado, Vargas pontua que, em sua visão, ainda não está claro de onde virão os recursos para financiar a habitação.

A caderneta de poupança, que é a principal fonte de recursos para o segmento imobiliário, perdeu R$ 53,5 bilhões em 2015, resultado da diferença entre depósitos e saques da aplicação. E, só nos dois primeiros meses deste ano, já acumula um saldo negativo de R$ 18,6 bilhões. Foi essa sangria de recursos, aliás, que motivou a mudança da política de crédito da Caixa há menos de um ano.

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