Títulos imobiliários crescem com a alta do crédito e são opção de investimento

SÃO PAULO - O crédito imobiliário vem crescendo a um ritmo de dois dígitos ao ano. As estimativas de aumento vão de 20% a 40% dependendo do banco. Para o investidor, a boa notícia é que nem todo o crédito está sendo fornecido com o dinheiro da caderneta de poupança. Essa fatia que está vindo de outras formas de captação tem se transformado em títulos de renda fixa que podem ser adquiridos por pessoas físicas.

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Daniel Teixeira/ AE

Em 12 meses, o estoque de LCIs cresceu 78%

Por lei, 65% dos recursos depositados na caderneta devem ser direcionados ao crédito imobiliário. "O que se vê, no entanto, é que o ritmo do crédito é maior do que a evolução da poupança, o que dá espaço para os bancos colocarem no mercado papéis como a LCI (Letras de Crédito Imobiliário) para captar mais recursos", diz o vice-presidente de finanças da Caixa, Márcio Percival. Estima-se que o dinheiro da poupança para habitação pode acabar até 2013, o que deve favorecer ainda mais o mercado de títulos imobiliários. Em 12 meses, o estoque de LCIs cresceu 78%.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) também têm crescido. Emitidos por companhias de securitização e distribuídos por bancos, esses papéis têm lastro em créditos imobiliários e aluguéis e permitem ao investidor ter um fluxo de caixa de recebimento da quantia investida. "O crescimento do setor imobiliário como um todo fomentou de forma significativa o CRI", comenta o gerente executivo de mercado de capitais do Banco do Brasil, Josemar Meireles Grilo. Em 12 meses, o crescimento foi de 60%.

No caso da LCI, o banco capta os recursos via emissão e os fornece em crédito. Na Caixa, é preciso ter pelo menos R$ 50 mil para aplicar. "Os títulos podem ser com resgate antecipado, a partir do segundo mês, ou sem resgate, com vencimento em 18 meses", explica Percival. Ele observa, contudo, que os títulos sem resgate costumam ter rentabilidade maior.

Assim como no CDB, a rentabilidade funciona como um porcentual do CDI, que começa em 80%. A grande vantagem em relação ao CDB está na isenção de Imposto de Renda dos dois tipos de títulos imobiliários, o que faz a rentabilidade ser maior.

No caso dos CRIs, as companhias emissoras empacotam diversos tipos de papéis que representam a compra, venda ou aluguel de um imóvel. "As empresas querem antecipar esses recursos e entram em contato com uma securitizadora. Entre outras coisas, o banco distribui esse papel", explica Grilo.

Por este título ter prazo mais longo - pode passar de oito anos - geralmente é pago juro mais variação da inflação pelo IPCA ou da Taxa Referencial (TR), para que não haja perda do poder de compra do investidor. Segundo Grilo, atualmente se paga mais ou menos 6,84% ao ano mais IPCA no Banco do Brasil.

A má notícia é que a maioria das CRIs exige uma quantia ainda maior para investimento: R$ 300 mil. Em uma das poucas emissões voltadas para pessoa física, a Caixa teve sua primeira experiência com CRI no fim de 2010, captando R$ 270 milhões em aplicações de no mínimo R$ 10 mil. "Até o fim de 2011 queremos fazer mais uma oferta", diz Percival.

Risco. O risco do investimento está no próprio crédito que compõe a carteira. Se forem de má qualidade, a probabilidade de inadimplência pode ser grande. No caso da LCI, os bancos garantem o pagamento do papel, além de haver a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Nos CRIs, é preciso observar o que há no pacote do papel, que geralmente está lastreado em mais de uma operação. A dica de Percival é observar a nota de risco do título. Nesses casos, vale ser conservador e garimpar apenas investimentos com rating acima de "A". Os próprios recebíveis servem de garantia do CRI e, em alguns casos, também os imóveis, por hipoteca ou alienação fiduciária.

Ficha técnica

LCI

A rentabilidade das LCIs geralmente é um porcentual do CDI. O prazo começa em dois meses. Além disso, o resgate do investimento pode ser no vencimento ou antecipado. A garantia da LCI é do banco e do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), em até R$ 70 mil. A aplicação mínima na modalidade é de R$ 50 mil.

CRI

Em geral, a rentabilidade é de juro prefixado mais variação do IPCA ou da TR. São títulos de prazos mais longos, que podem ultrapassar 8 anos. As CRIs têm fluxo de recebíveis, ou seja, o investidor tem um retorno periódico. A garantia da modalidade são os próprios recebíveis e em alguns casos os imóveis, por hipoteca ou alienação fiduciária. A aplicação mínima, normalmente, é de R$ 300 mil. Na Caixa, houve uma emissão de R$ 10 mil.