Vale a pena comprar imóvel agora?

Vale a pena comprar imóvel agora?

A decisão de comprar ou vender um imóvel nunca é trivial e diversos fatores devem ser considerados. Atualmente, a taxa de juros da economia exerce um papel muito importante para a tomada de decisão

Eduardo Zylberstajn

21 de outubro de 2015 | 12h25

Boa parte das rodas de conversa formais ou informais tem sido dominada ultimamente pelo noticiário político. Há um outro tema, porém, que também é tempero para uma boa discussão e pode ser sintetizado na pergunta “Compro imóvel agora? Ou é melhor esperar?”. No meu caso, como tenho estudado e trabalhado com o mercado imobiliário há vários anos, recebo semanalmente algumas consultas informais de amigos ou conhecidos angustiados por não saber como agir.

A decisão de compra da moradia própria nunca é trivial. Para a enorme maioria das famílias, essa escolha tem impacto profundo nas finanças domésticas por anos e anos. No caso brasileiro, as condições econômicas mudaram rapidamente e trazem ainda mais incerteza, especialmente porque nesse ano o preço médio dos imóveis começou a cair. O problema é que muitas pessoas que precisam tomar a decisão no presente não podem (ou não querem) esperar as incertezas se dissiparem. O contrato de locação venceu, vem filho novo por aí, divórcio… Enfim, motivos para mudar de casa não costumam faltar. O que fazer?

A crise econômica afetou quase todos os setores da economia brasileira e com o mercado imobiliário não seria diferente. Primeiro, a piora do mercado de trabalho (queda do emprego e dos salários) faz com que haja menos renda para o consumo de tudo, inclusive imóveis. Aliado a isso, o crédito habitacional mais caro e restrito dificulta ainda mais a compra de um novo imóvel.

Há também um terceiro fator muito importante para esse mercado: a taxa de juros da economia, que afeta diretamente tanto quem quer comprar quanto quem quer vender. Quando a taxa de juros sobe, o comprador tem mais incentivos para postergar a compra do imóvel, juntando um dinheiro extra com o rendimento de suas economias. Dessa forma, eventualmente poderá realizar uma transação mais vantajosa (imóvel melhor ou financiamento menor) no futuro. Já o dono do imóvel (seja uma incorporadora ou uma pessoa física) tem mais pressa para vender com os juros elevados, porque a demora na venda significa um mês a menos de dinheiro aplicado e rendendo. Ou seja, há pressões negativas nos preços tanto pelo lado da demanda quanto pelo lado da oferta.

“Compro imóvel agora? Ou é melhor esperar?” (Foto: Peter Galbraith/Free Images)

O leitor atento poderia perguntar: “mas as pessoas já não perceberam isso? Esses fatos não são novos nem desconhecidos, então porque os preços ainda não se ajustaram?” A dúvida seria reforçada se notarmos que a bolsa de valores, o dólar e vários outros ativos financeiros já tiveram grande oscilação de preço nesse ano.

O problema é que os imóveis não são só ativos: as pessoas, obviamente, moram neles. Quase ninguém decide comprar ou vender seu imóvel na semana da decisão do Copom caso a taxa Selic suba 0,25 pontos percentuais além do que se esperava, entre outros motivos porque os custos para uma transação imobiliária são muito elevados. O ajuste do preço dos imóveis, no mundo inteiro, costuma ser mais demorado mesmo e aparentemente no Brasil o preço ainda não se ajustou completamente. Então, quando o ajuste não acontece rapidamente nos preços, ele pode se dar na quantidade de transações.

Nesse ano, o preço médio anunciado nas principais cidades brasileiras está estável nominalmente (isto é, praticamente igual ao do ano passado). Uma possível explicação seria a de que os proprietários têm uma certa resistência em abaixar o preço pedido pelos seus imóveis, a chamada rigidez nominal de preços. Nesse caso, os compradores não podem ou não querem pagar o preço pedido pelos vendedores e então menos transações acontecem. Uma outra evidência indireta para esse fenômeno é o aumento na quantidade de imóveis disponíveis para locação e a queda nos preços do aluguel. Se os proprietários preferem não diminuir os preços de venda (e assim demorar mais para conseguirem vender), muitos acabam optando por alugar seu imóvel para ao menos receber algum valor mensal e não ter que pagar seus custos fixos (IPTU ou condomínio, por exemplo)[1].

Voltemos, agora, à pergunta do segundo parágrafo do post: o que fazer nessa situação? Os proprietários que desejam vender devem se conscientizar que nesse ambiente de juros altos o valor de seus ativos já diminuiu (mais sobre isso, nesse excelente artigo – em inglês – de Martin Feldstein, um excelente economista). Mais ainda, devem se atentar para o chamado ‘custo de oportunidade’, que nesse caso pode ser entendido no seguinte exemplo: suponha que o preço pedido seja R$ 500.000 e chega uma oferta de 470.000; caso o proprietário aceite e aplique esse dinheiro no CDI, após 6 meses ele terá algo próximo aos R$ 500.000 originalmente pretendidos[2]. Caso não aceite, ele corre o risco de ficar mais algum tempo sem receber ofertas e ainda pagando o custo da oportunidade alternativa, que seria deixar o dinheiro rendendo.

Já o interessado em comprar deve lembrar-se que o poder de barganha, nesse momento, está a seu favor. Além disso, alugar normalmente não é uma má ideia do ponto de vista financeiro (trataremos disso num próximo post). Com perseverança e um pouco de sorte, é possível ‘vencer a rigidez’ e encontrar imóveis cujos proprietários entendam essa dinâmica econômica. De qualquer forma, o fato é que nessa crise todos nós empobrecemos em muitas dimensões – e no curto prazo não nos resta alternativa a não ser aceitar isso.

 


Notas:

1 Essa situação de mercado ‘travado’ é corroborada por agentes do mercado: por exemplo, o Banco BTG Pactual divulgou essa semana um relatório em que menciona uma descrição similar a essa feita por executivos de imobiliárias.

2 No exemplo, não considerei impostos e corretagem apenas para simplificar.

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