A AHS, braço do Grupo MRV que trabalha com aluguel residencial nos Estados Unidos, está saindo da pandemia mais forte. Embora os últimos meses tenham sido duros para a economia global, a companhia se deparou com um inesperado aumento na procura de suas moradias tanto por inquilinos quanto investidores.
A demanda aquecida foi a deixa para a incorporadora decidir antecipar metas e acelerar seu plano de negócios, afirma o presidente da AHS, Ernesto Lopes, em entrevista exclusiva para o Broadcast.
A AHS compra o terreno, desenvolve o projeto e constrói o empreendimento. Depois de pronto, aluga os apartamentos, que têm como público-alvo famílias de classe média, como professores, policiais, comerciantes e profissionais autônomos. Lá fora o segmento é conhecido como multifamily.
Uma vez que o condomínio deslancha, a AHS atrai grandes investidores institucionais interessados na compra dos imóveis, que funcionam como uma fonte de renda recorrente por meio de contratos de aluguel corrigidos periodicamente pela inflação.
Diante do mercado aquecido, a AHS projeta atingir o nível de 5 mil apartamentos produzidos por ano a partir de 2022, algo que estava programado para 2023. A empresa também vê espaço para atingir o patamar de 5 mil unidades vendidas por ano a partir de 2024 ou 2025, e não mais em 2027 como seu plano original.
"A pandemia foi como um 'black swan' (cisne negro) que trouxe resultados positivos para nós", afirma Lopes. A princípio, os locatários de apartamentos da AHS tiveram dificuldade de manter o pagamento do aluguel em dia. Como resposta, a companhia investiu na desocupação rápida do imóvel e locação para outras famílias interessadas.
"Tivemos o trabalho de identificar os inquilinos com dificuldades, perdoar dívida, auxiliar com mudança e liberar o apartamento para quem poderia pagar", conta o executivo. "E a quantidade de pessoas trocando um aluguel maior por um aluguel menor foi muito maior do que aquelas pessoas incapazes de pagar".
Como resultado, o valor médio do aluguel subiu de US$ 1.300 subiu para US$ 1.500 em 18 meses de pandemia, uma alta significativa de 15% em um país com tradição de inflação baixa. Os Estados Unidos tinham inflação de 1,4% antes da pandemia e bateram agora a marca de 5,4%. Já o índice que mede a variação dos aluguéis no País, apurado pelo Zillow Group, registrou alta de 9,3% em julho na comparação anual, indicando que a habitação está pressionando a inflação por lá.
Diante da demanda aquecida, os próximos passos da AHS abrangem o início de obras na Florida, Atlanta e Texas - regiões que estão no seu plano original de expansão - além da prospecção de terreno nos Estados de Colorado, Arizona e Virginia.
Um diferencial da companhia é a atuação de ponta a ponta, desde a compra do terreno até a construção e comercialização, o que gera economia com intermediadores, diferentemente de concorrentes no mercado local que atuam de forma mais segmentada. À medida em que expande suas obras, a AHS vai estudar a compra de uma fábrica de pré-moldados para não ficar dependente de fornecedores.
Investidores
O movimento da AHS tem atraído a atenção de investidores que atuavam em outros ramos do mercado imobiliário e passaram a olhar com maior entusiasmo o segmento multifamily, segundo Lopes. "Outros setores, como shoppings e escritórios, estão passando por maiores dificuldades e uma transformação intensa na pandemia. O dinheiro de investidores que antes fluía para lá agora procura o multifamily. Este é um setor que se provou resiliente", analisa.
Tanto é que a AHS surpreendeu o mercado ao anunciar, há poucos dias, a venda de mais dois empreendimentos no sul da Flórida, com um total de 490 apartamentos, pelo valor de US$ 123 milhões, numa operação que lhe rendeu um lucro bruto de US$ 33,1 milhões. Os empreendimentos foram vendidos ainda na fase de obra e geraram um retorno maior que o estimado nos estudos de viabilidade.
Com isso, a AHS chegou a cinco empreendimentos vendidos. Restam outros quatro, que somam aproximadamente mais US$ 200 milhões. Três deles já estão em fase de diligências para venda, que deve ser fechada ainda neste ano. O quarto deve ficar para janeiro ou fevereiro, prevê o presidente da incorporadora.
Embora a empresa tenha mencionado a possibilidade de vender esses projetos no curto prazo, o mercado estava considerando que isso aconteceria só no próximo ano, após sua maturação.
"Vemos a AHS como a principal fonte de geração de valor para a MRV, o que reforça nossa perspectiva de um desempenho das ações acima da média de mercado", cita o analista do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.
Em relatório, o time de análise da XP, diz: "Vemos o negócio da AHS como assertivo devido ao impacto positivo nos lucros da MRV e a comprovação de que a demanda pelos projetos permanece sólida".
