Capitalizados, fundos imobiliários saem à procura de ativos e acirram concorrência

Capitalizados, fundos imobiliários saem à procura de ativos e acirram concorrência

André Vieira e Circe Bonatelli

26 de dezembro de 2019 | 04h39

Foto: NILTON FUKUDA/ESTADÃO

Uma disputa por uma fatia acionária no Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre, opôs a XP Asset e o Iguatemi. A XP tentou levar os 20% colocados à venda pelo braço imobiliário do IRB Brasil Resseguros para engordar seu fundo de investimentos imobiliários (FII). Mas na última hora, o Iguatemi, que já tinha 36% do shopping, decidiu exercer seu direito de preferência e adquiriu a participação por R$ 174,6 milhões.

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A busca de ativos por parte dos gestores para compor suas carteiras é o reflexo da febre dos investidores por fundos imobiliários. Diante da queda nos juros, inflação controlada, aumento do crédito e a retomada do lançamento de empreendimentos imobiliários, a demanda pelos FIIs, que isenta a pessoa física do Imposto de Renda, cresceu e o valor de mercado já chega a R$ 55 bilhões, alta de 60% no ano até setembro, de acordo com dados da B3.

O outro lado da moeda, porém, é que o interesse por ativos rentáveis – e consequentemente seus preços – tem sido mais intenso. Ao fazer sua quinta emissão de cotas em outubro, no valor de R$ 808 milhões, a XP já tinha identificado o risco de não levar a fatia do Praia de Belas, dado o direito de preferência do Iguatemi.

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“A competição aumentou com mais players buscando ativos com liquidez”, diz Pedro Carraz, gestor dos fundos imobiliários da XP Asset, que administra R$ 6,5 bilhões em todos os FIIs, o dobro em relação ao fim do ano passado. Procurados, o Iguatemi confirmou o exercício do direito de preferência, e o IRB não quis comentar a operação.

Os investidores viram nos FIIs uma oportunidade de diversificar a carteira com rentabilidades maiores. O XP Malls, voltado ao segmento shoppings centers, tinha números bem modestos quando foi lançado há dois anos: 6 mil cotistas e R$ 250 milhões. Hoje, são cerca de 130 mil cotistas, em sua maioria pessoas físicas, que detêm cerca de 70% dos R$ 2,4 bilhões em carteira, explica Carraz. “Há um dado curioso dessa pulverização: há cerca de 10 mil cotistas – pessoas físicas – com apenas uma cota, de R$ 130.

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O sócio da gestora Vinci Partners, Leandro Bousquet, nota um crescimento nesse mercado também dos investidores institucionais, com aportes maiores. A consequência disso é o risco potencial de falta de ativos de qualidade para os gestores comporem suas carteiras. “Ativos de tijolo, como prédios de escritórios, shoppings e galpões, não são construídos do dia para a noite. E as negociações para a compra de imóveis performados (já em operação) também são demoradas”, observou.

Segundo Bousquet, uma tendência do mercado de modo geral é a de diversificação das carteiras, com a inclusão de imóveis geradores de aluguel que hoje são menos procurados pelos gestores, como hospitais, universidades e silos agrários, entre outros. A Vinci, tem dois fundos imobiliários e R$ 1,5 bilhão em gestão de ativos, focados em shoppings e galpões.

Mesmo com a demanda aquecida, Carraz vê espaço ainda para alocar os recursos captados em shoppings. “Existem aproximadamente 600 shoppings no País, dos quais um terço nas mãos das administradoras como BR Malls e Aliansce Sonae”, diz. O restante está com famílias, fundos de pensão e outras empresas de porte médio, um processo, que segundo Carraz, passará ainda por uma consolidação. Nesta sexta-feira, por exemplo, a JHSF e o XP Malls anunciaram investimento de R$ 170 milhões para a expansão do Catarina Fashion, maior outlet do País, próximo à Grande São Paulo.

O diretor-presidente da Valora Investimentos, Daniel Pegorini, também acredita que há espaço para crescimento das carteiras baseadas em ativos ‘tradicionais’ – prédios de escritórios, shoppings e galpões – mas espera que a concorrência crescente provoque uma diversificação geográfica. “Ativos no eixo da Faria Lima já chegaram ao seus preços-alvos, então é natural que haja uma procura maior por imóveis em outros bairros e cidades”, diz.

O executivo também afirma que as empresas devem voltar a investir e, com isso, demandar mais espaços em imóveis comerciais. Algumas companhias, inclusive, têm optado por vender seus próprios imóveis, levantar capital e seguir no mesmo local como inquilinas. “Há muito espaço para operações de fundos envolvendo iniciativas de companhias para tomarem dinheiro”, diz Pegorini. A Valora tem dois FIIs em sua carteira, baseados em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Para 2020, prevê que uma das principais oportunidades estará nos galpões e centros de distribuição para atender o crescimento de varejistas.

Notícia publicada no Broadcast dia 20/12/2019, às 16:24:30

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