Com mais de US$ 100 milhões investidos em 44 prédios em Nova York, a brasileira RBR Asset vai fincar de vez os pés em Manhattan. A gestora mapeia locais na Big Apple para sediar seu escritório, que será inaugurado em breve, dando sequência ao projeto de se tornar uma plataforma global de real state, ou seja, com foco em ativos imobiliários. A expansão física ocorre em paralelo à captação de um terceiro fundo, de até US$ 100 milhões, que deve dobrar sua presença no aquecido mercado nova-iorquino, onde já detém 500 unidades residenciais.
Para apoiar seu avanço em Nova York, a RBR recrutou o americano Christian Lemon, vindo da Aimco, empresa de investimento imobiliário nos EUA. Ele ficará alocado no escritório da asset na Big Apple. Antes de Lemon, a gestora já havia feito uma contratação de peso na região, escalando como conselheiro o ex-Goldman Sachs e professor da Universidade de Columbia, David Kruth, que também é americano e está baseado em Manhattan.
Empresa gere mais de R$ 7 bi em ativos imobiliários
O reforço da RBR Asset em Nova York, que gere mais de R$ 7 bilhões em ativos imobiliários, está alinhado a seu projeto de expansão internacional. "Queremos ser uma plataforma global de real state", diz o sócio e gestor de investimentos internacionais da RBR, Daniel Malheiros, em entrevista ao Broadcast, durante sua recente ida a Nova York. Quanto ao avanço para outros países, afirma, o foco da asset é, primeiro, consolidar a operação nos EUA.
De acordo com Malheiros, há um momento "ímpar" para a compra de ativos em Nova York. De um lado, os aluguéis residenciais em Nova York ainda sobem, com pressão de uma demanda forte, enquanto do outro, os preços de venda dos imóveis têm tendência de queda, com o maior custo de financiamento devido à subida de juros para controlar a escalada da inflação nos Estados Unidos, o que afeta diretamente o segmento.
Por sua vez, a taxa de vacância está em 2%, um dos patamares mais baixos do setor imobiliário nova-iorquino. Com os juros em alta nos EUA, porém, a tendência é de que esse índice suba, pressionando os valores dos imóveis para baixo. Na pandemia, o indicador bateu o patamar máximo de 6%, derrubando os preços entre 20% e 25%.
"O maior custo de financiamento força as pessoas a irem para o aluguel enquanto famílias são obrigadas a se desfazer de imóveis residenciais por conta do aumento dos juros da dívida. Levemente, os preços (dos imóveis) já estão começando a cair", afirma Malheiros.
Gestora capta recursos no Brasil e investe em imóveis em NY
É aí que a RBR Asset faz dinheiro. A gestora capta recursos com famílias endinheiradas no Brasil e empresas de family offices para investir em imóveis residenciais em Nova York. O alvo? Prédios pequenos e antigos, alguns de 1910. A gestora compra, reforma, aluga e depois vende os imóveis. A matemática? Uma combinação de localização, retorno e baixo risco.
Por isso, destaca Malheiros, o foco são imóveis residenciais. A gestora quer distância de escritórios, cujo segmento foi colocado em xeque na pandemia e, ao menos em Nova York, segue na berlinda, com os trabalhadores exigindo o home office em suas propostas de emprego, valendo-se de um mercado aquecido nos EUA.
A RBR olha para um nicho específico em Nova York e que esbanja oportunidades uma vez que não desperta o interesse de grandes fundos nem de pequenos investidores. Na mira, apartamentos pequenos, com demanda frequente de estudantes, jovens profissionais e famílias novas, com contratos curtos, de um ano.
Para identificar oportunidades, o gestor de investimentos internacionais da RBR vem frequentemente a Nova York, percorrer os arredores da Big Apple. Na última visita, avaliou, ao menos, dez ativos. Criterioso, afirma que, desses, só um já tem aprovação. Na mão, a gestora já tem um "cheque" de cerca de US$ 40 milhões de seu terceiro fundo. Uma segunda captação está em andamento e pode ampliar o montante, conforme Malheiros, para entre US$ 70 milhões e US$ 100 milhões.
Plano é investir em mais 40 prédios em até dois anos
A cifra tem potencial de dobrar o valor já levantado pela RBR para investir no setor imobiliário residencial de Nova York. Nos dois fundos anteriores, lançados em 2019 e 2020, a gestora captou mais de US$ 100 milhões. Em termos de portfólio, a ideia também é multiplicar o número de ativos por dois, investindo em outros 40 prédios em um prazo de até dois anos.
Em paralelo, a RBR tem alguns desinvestimentos na manga para realizar o lucro alcançado. Até agora, a gestora já vendeu oito prédios, sendo alguns para o gigante de private equity Carlyle. Outros negócios estão a caminho, diz Malheiros.
Este texto foi publicado no Broadcast+ no dia 24/08/2022, às 14h14.
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