Fundos imobiliários de shoppings passam de ‘queridinhos’ a ‘aposta de longo prazo’

Fundos imobiliários de shoppings passam de ‘queridinhos’ a ‘aposta de longo prazo’

Circe Bonatelli

05 de junho de 2020 | 05h27

Corredor vazio de shopping, em São Paulo, em meio à pandemia do novo conoravírus – FOTO: DANIEL TEIXEIRA/ESTADAO

Os fundos imobiliários especializados em shopping centers mudaram significativamente de status durante a quarentena, passando de “sensação do momento” para uma “aposta de longo prazo”, segundo analistas do setor. Esta categoria de fundo tem demorado mais para se recuperar do baque sofrido pelo mercado financeiro, em comparação com outras classes de ativos imobiliários.

Até aqui, os fundos de shoppings acumulam desvalorização média de 30% no ano. Esta perda é mais profunda do que a vista nos fundos de tijolos (-18,8%), que englobam também lajes corporativas, galpões logísticos e hotéis, por exemplo. O desempenho também é pior que dos fundos de títulos (-10%), de acordo com pesquisa do Banco Inter.

Fundos de shoppings são a terceira maior categoria do setor

Os fundos de shoppings representam 16,6% do mercado de fundos imobiliários. É a terceira maior categoria de ativos no setor, atrás de fundos de títulos (26%) e lajes corporativas (22,3%).

O otimismo com os fundos de shoppings até o começo do ano era justificado pelo movimento de recuperação da economia brasileira, com melhora de emprego, renda e consumo da população (ainda que a passos lentos). Na prática, todos os movimentos apontavam para aumento da ocupação dos shoppings e dividendos mais gordos para investidores.

Mas a pandemia fechou todos os shoppings do País no fim de março. As vendas foram a zero e os grupos foram obrigados a suspender ou reduzir aluguéis dos lojistas. Como consequência, os fundos de shoppings cortaram dividendos e ainda não retomaram. Entre os cinco fundos imobiliários de shoppings mais líquidos na bolsa, um parou de distribuir dividendos desde março (XP Malls), e os outros quatro (Hedge Brasil Shopping, Vinci Shopping Centers, HSI Malls e Malls Brasil Plural) diminuíram os proventos entre 50% e 80%, aproximadamente, conforme levantamento da Eleven Financial.

Reabertura de shoppings não significou retomada nas vendas

Mesmo depois de iniciada uma volta gradual das operações – o Brasil tem hoje cerca de 40% dos shoppings reabertos -, a expectativa é que os fundos de shoppings ainda demorem meses para normalizar o pagamento de proventos. A nova realidade pode inibir o interesse de parte dos investidores.

“A retomada da atividade nos shoppings não vai ser rápida. Os administradores vão ter muito trabalho em lidar com fechamento de lojas e aumento da inadimplência nos próximos meses”, diz Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter. “A vacância nos bons shoppings hoje é de 2% a 3%, mas prevemos que podem chegar a 15% em alguns casos.”

Analistas dizem haver muitas barganhas neste momento

Por outro lado, ela afirma que muitos fundos imobiliário representam uma “barganha” neste momento, porque o valor das cotas caiu muito. “Considerando o preço hoje, vemos muitos fundos descontados, o que gera alguma atratividade para uma compra agora pensando no retorno lá na frente”, diz Rafaela. “Com o corte de dividendos, o investidor foi embora e desconsiderou que há fundos com ativos de boa qualidade sendo reabertos e que terão retomada do movimento ao longo dos próximos meses.”

O analista de real estate da Eleven Financial, Raul Grego, diz haver potencial de valorização das cotas de fundos de shoppings na ordem de 20% a 25% nos próximos 12 a 18 meses. “Se isso se materializar, vai ser um baita de um retorno”, afirma.

Mas esse caminho ainda é repleto de incertezas, de acordo com ele. Grego diz que os shoppings já reabertos estão com nível de vendas cerca de 30% a 50% menor do que no período pré-crise. A normalização dos negócios deve levar em torno de dois anos. “O shopping é um ponto de aglomeração, justamente o que muita gente está querendo evitar neste momento. Ainda vai demorar para se reverter isso”, afirma.

Ainda assim, para Grego o tamanho da queda no valor das cotas destes fundos – que chegou a 40% no pico da crise – foi “irracional”, o que abre a oportunidade de compra. “Os ativos não perderam 40% do seu valor intrínseco de longo prazo. Quem comprar agora poderá se aproveitar deste ganho de capital potencial”, afirma.

Pesquisa mostra insatisfação de investidores com fundos de shoppings

A dica vale para investidores frustrados com os fundos de shoppings. Pesquisa realizada pela consultoria Brain mostrou que, em março, esta categoria de ativos era bem avaliada por 64% dos investidores, patamar que caiu para 36% em maio.

“A maior insatisfação hoje está nos fundos de shoppings. Eram a vedete, queridinhos dos investidores, eram o que mais pagavam remuneração. Mas sofreram muito com a pandemia”, disse o sócio-diretor da Brain, Fábio Tadeu Araújo. De acordo com a pesquisa, 77% dos investidores disseram ter vendido cotas dos fundos de shoppings na pandemia.

Investidor deve voltar à categoria

A boa notícia para o mercado de fundos imobiliários em geral, segundo Araújo, é que 77% do total de investidores decidiram permanecer no mercado, enquanto só 23% pararam de investir. Destes, 38% disseram que pretendem voltar em até 6 meses. O levantamento consultou 870 investidores em março e outros 787 em maio.

“Isso mostra que o mercado é resiliente mesmo na crise. Não houve debandada geral de investidores, porque eles perceberam que os fundos estão se saindo melhor do que outros ativos”, diz Araújo.

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