Fundos imobiliários despencam e trocam caixa por cotas, mas não sabem tamanho da queda

Fundos imobiliários despencam e trocam caixa por cotas, mas não sabem tamanho da queda

Fernanda Guimarães e Circe Bonatelli

24 de março de 2020 | 05h00

Foto: Nilton Fukuda/Estadão

A queda de cerca de 30% do Ifix, índice que mede o desempenho médio dos fundos imobiliários (FIIs) negociados em Bolsa, está fazendo com que gestores desses próprios fundos comecem a ir às compras. A retração reduziu de forma brusca o valor de mercado dos fundos, provocando divergência em relação ao valor patrimonial das carteiras. O movimento vem sendo observado não só nos fundos de fundos, que são aqueles que compram cotas de outros fundos imobiliários, mas também naqueles que estão com caixa e produtos que têm mandato para terem cotas em suas carteiras. No entanto, ainda não há uma percepção desses profissionais se o mercado já chegou ao fundo do poço e por isso estão usando o caixa de forma lenta. A principal estratégia é ter cautela, em vez de gastar todo o caixa nesse momento e os fundos continuarem em queda.

Grande parte dos vendedores das cotas no momento são pessoas físicas, que compraram papéis no contexto de valorização e estão tendo, agora, prejuízos significativos. O número de investidores pessoas físicas triplicou no ano passado, com a busca de ativos de maior rendimento, diante da queda de juros. No último dado disponível, eram mais de 700 mil CPFs entre os investidores de FIIs.

Na gestora RBR, a estratégia tem sido usar caixa aos poucos, para adquirir cotas de fundos de tijolos no mercado, que a casa acredita – ao analisar o patrimônio das carteiras -, estão baratos. No entanto, a compra tem sido feita com bastante parcimônia, visto que ainda não há visibilidade se os fundos já chegaram ao fundo do poço em termos de valores. Os fundos de tijolos são aqueles que investem majoritariamente em imóveis físicos. Para as aquisições, há ainda um olhar atento para os ativos dentro das carteiras.

O presidente da RBR, Ricardo Almendra, diz que, além de caixa, em um de seus fundos a estratégia tem sido a troca de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) por cotas de fundos de tijolos. Neste momento, a estratégia de comprar cotas em Bolsa tem se mostrado melhor do que partir para a aquisição de imóvel no mercado “físico”. “Conseguimos comprar fundo de tijolo abaixo do custo de reposição”, diz.

Vitor Bidetti, presidente da Integral Brei, também está aproveitando o caixa, robusto por conta da oferta do fundo da gestora no ano passado, para comprar papéis no mercado. “Há muita distorção nos preços após essa queda”, afirma. Segundo ele, em dezembro, quando os fundos registraram forte alta, as compras foram interrompidas, dada a percepção de que os preços estavam “esticados”. Agora, a situação se inverteu.

Os fundos, no geral, entraram em 2020 capitalizados, depois de um ano de recorde em termos de captação. Os recursos vieram com facilidade por conta do momento de mercado no Brasil: com os juros baixos, muitos investidores levaram seus recursos para os fundos imobiliários, tirando recursos da renda fixa que tiveram rentabilidade minguada. Na B3, foram 67 ofertas em 2019, que levantaram R$ 21,4 bilhões. No último dado da B3, de janeiro – ou seja, antes da eclosão da crise do coronavírus -, o patrimônio dos fundos ainda estava menor do que o valor de mercado, em R$ 91,6 bilhões, ante um valor de mercado de R$ 107,9 bilhões.

Essa foto já não é mais verdade após a grande queda nas últimas semanas. Bidetti dá como exemplo o fundo BTG Pactual Corporate Office, que no início de janeiro estava com um valor patrimonial (PL) de R$ 2,535 bilhões e um valor de mercado de R$ 2,725 bilhões. Agora o valor patrimonial está em R$ 2,523 bilhões e o valor em bolsa em R$ 1,924 bilhão. Outro exemplo, dentre diversos, é o CSHG Logística, que no início estava com PL de R$ 1,6 bilhão e valendo em bolsa R$ 2,5 bilhões. Hoje o PL é praticamente o mesmo ao passo que o valor de mercado foi a R$ 1,5 bilhão.

O especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, afirma que nesse momento, de forte queda dos produtos, pode ser uma boa hora para a entrada dos fundos de pensão. Eles terão de começar a pensar em diversificação, independente do momento de mercado tendo em vista a atual taxa de juros, hoje em 3,75% e ainda com viés de baixa. Segundo ele, alguns fundos poderiam fazer uma oferta 476, ou seja, de esforços restritos e direcionada aos investidores qualificados, e vender para as fundações. Com esses recursos adicionais no caixa, poderiam ainda ir às compras em Bolsa e aproveitar os preços mais baixos na bolsa.

Notícia publicada no Broadcast no dia 23/03/2020, às 17:42:11

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