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Bastidores do mundo dos negócios

Gigante dos EUA se une à Cyrela e CPP para investir em locação residencial no Brasil

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Por Circe Bonatelli (Broadcast)
Atualização:
Locação e venda de imóveis em São Paulo. Crédito da foto: Werther Santana/Estadão Foto: Estadão

 

A peso-pesado do mercado imobiliário norte-americano Greystar Real Estate Partners está chegando ao Brasil decidida a desbravar um ramo praticamente inexplorado por aqui: o de prédios residenciais construídos para locação em vez da venda, setor chamado lá fora de multifamily.

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A sua entrada no Brasil será como sócia da incorporadora Cyrela e do fundo de pensão canadense CPP Investments. As duas criaram, no fim de 2019, uma nova empresa focada nos residenciais para locação. Mas veio a pandemia, e a empreitada andou pouco de lá para cá. Nesse meio tempo, elas decidirem atrair um sócio com mais experiência nesse tipo de atividade.

A Greystar terá 5% da empresa e fará o desenho dos empreendimentos e a locação e administração dos imóveis depois de prontos. A Cyrela terá 20%. Além dos aportes dos terrenos, ela se encarregará das obras. E o CPP Investments terá 75%, sendo responsável pela maior parte dos desembolsos.

A meta do trio é investir R$ 1 bilhão de capital próprio para lançar dez empreendimentos nos próximos três anos na cidade de São Paulo. "Nós podemos chegar a R$ 1,5 bilhão se encontrarmos mais oportunidades ou se a economia brasileira se recuperar mais rápido que o previsto", conta a diretora de investimentos imobiliários do CPP, Marcela Drigo. A taxa de retorno estimada está na ordem de 14% a 15% ao ano, segundo ela.

O diretor da Greystar na América do Sul, Tom Livelli, tem o horizonte de chegar a 5 mil apartamentos em cinco anos no Brasil. Na sua avaliação, a atratividade do mercado brasileiro está na chance de ganhar escala rapidamente e no fato de que há pouquíssimas empresas atuando no ramo. "É um setor pouco desenvolvido aqui do ponto de vista institucional, então vemos uma oportunidade tremenda de crescer", relata.

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A escala neste setor é importante para diluir custos dos contratos de segurança e limpeza de condomínio, compra de mobília, manutenção dos apartamentos e canais de locação - o que um pequeno investidor não tem capacidade de fazer sozinho. Já o desenho dos empreendimentos é mais ou menos o mesmo ao redor do mundo, com uma dose de 20% a 25% de componentes locais, conta Livelli. "Me chamou a atenção o gosto dos brasileiros por churrasqueira na varanda e uma área de serviço grande para acomodar máquina de lavar e um tanque. São diferenças culturais importantes que identificamos".

Os primeiros três projetos da parceria entre Greystar, Cyrela e CPP ficarão nos bairros de Higienópolis, Pinheiros e Moema e já contam com licenças para obras. Há um quarto projeto em negociação. Cada edifício terá em média 150 apartamentos entre estúdios e moradias de um, dois e três quartos, totalizando, portanto, algo em torno de 1,5 mil unidades. Com foco nos inquilinos de média e alta renda, os valores mensais de aluguel vão girar entre R$ 3 mil a R$ 5 mil, podendo se estender até R$ 10 mil dependendo do tamanho do imóvel e sua localização.

"A ideia de termos várias tipologias é para acompanhar a evolução dos inquilinos, que poderão mudar de apartamento de acordo com suas necessidades e continuar dentro do nosso ecossistema ao longo da sua vida", explica Drigo.

Locação residencial tem espaço para crescer

Por aqui, é muito comum pessoas físicas comprarem ou construírem casas e apartamentos e os alugarem por meio de imobiliárias. Já nos Estados Unidos e na Europa, o segmento é dominado por grandes incorporadoras e fundos de investimento, que detêm dezenas ou centenas de milhares de apartamentos em prédios erguidos para esse fim, ganhando escala nas operações.

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Só em 2019, foram construídas 280 mil moradias nesta categoria nos EUA, de acordo com a consultoria CBRE. Só a Greystar, sediada na Carolina do Sul, tem 693 mil unidades sob gestão em 200 cidades de EUA, Europa e Ásia. Na América Latina, seus negócios abrangem México e Chile, enquanto Peru e Colômbia estão no radar para os próximos dois anos, segundo Livelli.

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No Brasil, os primeiros negócios do segmento multifamily surgiram há cerca de cinco anos, e o mercado tem hoje algo em torno de 7 mil apartamentos nesse nicho, contando unidades em operação e previstas para os próximos anos, das maiores empresas, segundo levantamento da reportagem.

A Luggo, subsidiária da MRV, tem 3,2 mil unidades na esteira de produção em capitais como Belo Horizonte, Curitiba e São Paulo, sem contar outros 400 que já foram vendidos para fundo de investimento imobiliário. A JFL Realty, de Jorge Felipe Lemann, tem 337 unidades em operação e aproximadamente 1 mil em desenvolvimento para 2021 e 2022 em regiões nobres de São Paulo, como Faria Lima e Ibirapuera. E a Vitacon, do empresário Alexandre Frankel, já ergueu 250 apartamentos em dois edifícios - Jardins e Faria Lima - em São Paulo. A companhia não divulga projeções, pois está em período de silêncio.

A diretora de locação residencial do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e CEO da JFL Realty, Carolina Burg, acredita que o País tem muito potencial para desenvolver o segmento multifamily daqui em diante. Se esse mercado no Brasil movimentar investimentos equivalentes a 0,5% do Produto Interno Bruto (PIB), que é a média vista nos EUA e na Europa, isso representaria aportes na casa de US$ 10 bilhões por ano, destaca, citando pesquisa de consultorias.

"O mercado hoje está pulverizado entre pequenos investidores e tem muitos imóveis que não são legais. O investidor institucional não olhava para isso. Mas o mercado mudou e tem tudo para crescer", ressalta. A executiva explica que a taxa de juros historicamente alta no Brasil foi um dos principais inibidores ao crescimento deste setor nas últimas décadas. "O custo do capital era muito alto e inviabilizava um negócio com retorno de longo prazo para as empresas", observa. Outro ponto, segundo ela, é que a legislação dificultava a retomada de imóvel de inquilinos inadimplentes - algo que pode ser fatal para os proprietários que investem pensando na renda. "Tivemos mudanças na legislação. Antes a retirada desse inquilino levava mais de um ano. Hoje caiu para menos de 90 dias", relata.

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