A gestora de recursos Vinci Partners está perto de fechar a maior operação de compra de shoppings centers desde o começo da pandemia, que fechou lojas, impulsionou o comércio online e colocou em xeque o futuro do varejo físico. O fundo de investimentos imobiliários Vinci Shopping Centers (VISC11) assinou memorando de entendimentos com a Ancar Ivanhoe para comprar participações em quatro empreendimentos por R$ 659,5 milhões. O processo está em fase de diligências e deve ser concluído no próximo mês. São fatias de quatro empreendimentos: Pantanal Shopping (21,5%), Porto Velho Shopping (49%), Shopping Boulevard (40%) e North Shopping Maracanaú (100%). O negócio implica em um preço de R$ 11.200/m², com cap rate (porcentagem da renda anual obtida por meio de um imóvel, em relação ao valor pago pelo ativo) estimado de 8% para os próximos 12 meses.
Pelo lado do VISC11, trata-se de um investimento na baixa para colher frutos na alta. Os shoppings em negociação têm potencial de expansão, caso do Pantanal, em Cuiabá, e renovação do mix de lojistas, como o Boulevard, no Rio.
A Vinci tem experiência no ramo. Se a transação for confirmada, o fundo passará a ter 19 shoppings na carteira e será o maior do Brasil, com 220 mil m² de área bruta locável (ABL) própria. O segundo maior é oHedge Brasil Shopping, com 10 shoppings e 175,5 mil m2 de ABL..
Ao mesmo tempo em que reforça a aposta em shoppings, o VISC11 também dilui os riscos da carteira com centros de compras em 12 Estados e administrados por 10 empresas diferentes. Nessa transação, por exemplo, a Ancar seguirá à frente dos shoppings.
A negociação também prevê renda garantida ao fundo, isto é, a Ancar assumirá obrigação de desembolsar até R$ 20 milhões nos próximos dois anos, caso os empreendimentos não gerem a receita prevista com aluguel dos lojistas.
Empresa pretende usar recursos para novos investimentos
Já pelo lado da Ancar, a venda faz parte da estratégia de reciclagem de ativos e libera capital como retorno aos controladores da empresa e para novos investimentos. Não se tratam de dificuldades financeiras. A companhia tem 24 shoppings está entre as maiores do ramo, ao lado de Aliansce Sonae, BRMalls e Multiplan. A Ancar pertence à família Carvalho e tem como sócia desde 2006 a Ivanhoe Cambridge, braço imobiliário da Caisse de Dépôt et Placement du Quebec, gestora de fundos institucionais do Canadá.
A Ancar não concedeu entrevista e informou apenas que a intenção da venda é "permitir o contínuo aumento da relevância local e competitividade desses ativos em seus respectivos mercados". A Vinci também não deu entrevista, pois está em período de silêncio devido à operação de emissão de cotas pelo VISC11 - justamente para financiar a compra dos shoppings.
Esta nota foi publicada no Broadcast + no dia 10/08/2021, às 14h25.
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