Ao diversificar carteira, se atente à liquidez

fabiogallo

24 de junho de 2013 | 08h04

Quais os pontos fortes e fracos de investir em pool hoteleiros (condohotel) em São Paulo e na Grande São Paulo? O valor por metro quadrado está acima de R$ 15 mil e as promessas de retorno sobre investimento são de 0,8% a 1,2% livre de impostos.

O condohotel é um empreendimento imobiliário que mistura o conceito de condomínio e de hotel. É um conceito parecido com os apart-hotéis (flats) porque possui uma estrutura operacional hoteleira, mas com 100% de unidades autônomas. Os investidores compram uma ou mais unidades e recebem quantias iguais conforme o lucro que o empreendimento obtenha. Os resultados são repassados mesmo que nem todas as unidades tenham sido utilizadas. O investidor se torna sócio de uma grande incorporadora imobiliária. Há algumas vantagens como a participação em um investimento de grande porte e que pode ser adquirida uma unidade: há isenção do Imposto de Renda nos rendimentos mensais e uma escritura individualizada. O Secovi-SP e parceiros desenvolveram o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados tendo como objetivo tornar disponíveis parâmetros, referências e procedimentos a respeito do investimento em “condohotel”. Alguns dos pontos apresentados no manual apontam a importância do estudo de viabilidade, o qual possibilita identificar as perspectivas de renda e as premissas que apoiam esse estudo. É importante analisar a confiabilidade da construtora, no caso de compra na planta. Outros aspectos a serem considerados são credibilidade da operadora hoteleira e existência de um contrato de Asset Management para o empreendimento já no momento da aquisição, garantindo de forma profissional o acompanhamento da operação e dos interesses dos investidores perante a operadora hoteleira. Verifique também se existe o risco de superoferta de hotelaria na sua região, particularmente para após 2015. Em São Paulo há boas perspectivas para esse tipo de investimento.

Sou octogenário e tenho uma aposentadoria de R$ 3,5 mil por mês. Para cobrir minhas despesas tenho que resgatar mensalmente uma parte do rendimento das minhas aplicações. Aplico R$ 50,2 mil em um CDB (100% do DI), R$ 335,6 mil em fundo de renda fixa (com 0,5 % taxa de administração), e R$ 690,6 mil em uma previdência VGBL desde novembro de 2011. Meu objetivo é não perder para a inflação. Devo diversificar essas aplicações? O gerente do banco recomenda deixar como está.

Trata-se de uma importante poupança, de mais de R$ 1 milhão. O CDB em 100% do DI está bom, mas há incidência do IR e há prazo de resgate que deve ser observado. O fundo de RF com 0,5% de taxa de administração é uma boa aplicação também. Eu somente não entendi muito bem porque aplicar 64% dos investimentos em VGBL, que ainda está com alíquota de IR elevada. Provavelmente o investidor esteja pesando em sucessão do valor. A observação que tenho é que o único investimento que permite mais liquidez é o fundo de renda fixa que deve estar permitindo uma retirada mensal em torno de R$ 1,6 mil. Talvez fosse mais adequado deixar certa quantia em caderneta de poupança para fazer frente a retiradas, isso porque não há IR ou outras taxas. Vale a pena conferir a rentabilidade líquida do fundo para verificar se não pode ser transferido parte do valor para outra aplicação mais rentável. No vencimento do CDB vale também verificar se uma LCI ou LCA no seu banco está pagando mais, pois não há IR e a garantia do FGC de até R$ 250 mil.

Tenho R$ 40 mil aplicados para o futuro de minha filha de nove anos em um fundo com títulos de prazo médio superior a 365 dias e taxa de administração de 1%. É interessante manter o investimento ou aplicar no Tesouro Direto?

O investimento em fundo de renda fixa não me parece ruim porque possui baixa taxa de administração. Mas é importante comparar o retorno oferecido por esse fundo com outras aplicações de mesmo grau de risco. Caso a performance do fundo atual seja relativamente pior do que o seu semelhante, poderão ser exploradas alternativas. Outra comparação que pode ser feita é com os títulos públicos do Tesouro Direto. Os custos dessa aplicação são baixos, não há come cotas e o IR é pago somente na venda antecipada, no pagamento de cupom de juros e no vencimento dos títulos. Devido à atual volatilidade dos títulos do Tesouro Direto, como opção pode ser pensado um plano de previdência com baixa taxa de administração.

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