Isenção do Imposto de Renda pode ocorrer em quatro casos de venda de imóveis

fabiogallo

23 de setembro de 2013 | 08h20

Se o valor de um título como uma NTN-B Principal se valorizou a ponto de ter um rendimento líquido maior que o valor pré-fixado não vale mais a pena vendê-lo e comprá-lo logo em seguida? Daqui até o vencimento o título só irá perder valor.

Pode valer à pena, mas caso o seu objetivo seja de curto prazo. O valor dos títulos de renda fixa sobe ou desce no sentido contrário da variação da taxa de juros de referência. Em outros termos, o valor de um título é o valor presente dos recebimentos futuros que esse papel oferece, descontado por uma taxa de juros. Devido a forma como o cálculo é feito, quando a taxa de juros sobe o valor do título cai. Neste ano os títulos estão apresentando rentabilidade negativa porque as taxas de juros estão subindo. A taxa Selic, que estava em 7,25% ao ano em janeiro, atingiu em agosto 9% ao ano e deve continuar em alta. Isto não significa que vender esses títulos agora seja uma boa estratégia para todos os investidores. É preciso ter em mente que no caso de venda de título com prejuízo econômico o investidor estará realizando esse prejuízo e transformando-o em perda financeira que é definitiva no seu bolso. Caso ele conserve o título poderá ocorrer outro ciclo de baixa do juro e, assim, haverá reversão da perda de valor. Isto também não significa que aqueles investidores que mantiverem os títulos até o vencimento terão perdas. Os títulos mantidos até o vencimento irão obter a rentabilidade prometida na data da compra. Por exemplo, um investidor que comprou em 2012 uma NTN-B Principal com a taxa de 4,46% ao ano mais variação do IPCA, caso mantenha esse título até o seu vencimento em 2035, irá receber exatamente o rendimento prometido.

Vou comprar um apartamento e tenho praticamente todo o dinheiro. Precisaria financiar uma pequena parte, apenas R$ 35 mil. O que seria mais aconselhável: um financiamento imobiliário ou um empréstimo consignado?

A melhor opção é o crédito consignado caso o valor seja pequeno e você conseguir arcar com as prestações do empréstimo. Ele é um crédito fácil de contratar, tem baixas taxas de juros e não vincula o seu imóvel ao crédito. Entenda, no entanto, que é uma linha de curto prazo e que as prestações serão debitadas diretamente do seu salário. Por isso, você deve ficar muito atento se o seu orçamento comporta a carga dessa prestação que fica relativamente mais alta devido ao fato de ser uma linha de prazo curto. Por outro lado, o crédito imobiliário tem a vantagem de também ter taxas baixas e prazo longo, até 35 anos para pagar, mas o seu imóvel fica vinculado junto ao banco porque entra como garantia da operação. A grande vantagem de buscar o consignado é justamente poder se livrar da dívida em pouco tempo, mesmo que exija um esforço maior da sua parte e, obviamente, maior controle financeiro.

Vendi recentemente uma casa no valor de R$ 1,5 milhão. Tenho 84 anos e esse  era o único imóvel de minha propriedade no Rio de Janeiro. O valor venal constante do IPTU era de R$ 500 mil. Como devo declarar a venda no Imposto de Renda de 2014, em lucro imobiliário? A aplicação do dinheiro em letras imobiliárias evitaria o pagamento do IR sobre o montante recebido? Em função de minha idade, tenho algum benefício de isenção de imposto?

O lucro imobiliário deve ser recolhido no mês subsequente à venda do bem. Esse ganho deve ser apurado pela diferença simples do valor de compra e do valor de venda. A alíquota tributária nesse caso é de 15%, de forma definitiva. Em outros termos, não integra a base de cálculo do IR na declaração de rendimentos e nem pode ser deduzido do valor devido na declaração. Para efeito de apuração do valor de compra do imóvel, pode ser considerado no custo de aquisição os gastos com corretagem, construção, ampliação, reforma, pequenas obras, o valor da contribuição de melhoria, juros e acréscimos legais pagos na aquisição. Obviamente, estes gastos devem ser devidamente comprovados pelo contribuinte e discriminados na declaração de ajuste anual. Para apuração do ganho de capital (lucro imobiliário) o próprio site da Receita Federal disponibiliza o programa e apura o valor a ser recolhido. Posteriormente, esses dados devem ser importados para a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda. Há alguns casos de isenção, como: a) venda imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil, desde que não tenham sido efetuados outros negócios nos últimos cinco anos; b) imóveis que foram adquiridos até 1969; c) na permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro; d) quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. No caso das Letras de Crédito Imobiliário não há incidência tributária sobre o ganho de capital, além da garantia de até R$ 250 mil pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). A idade, porém, não concede benefícios tributários.

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