Comprar imóvel pronto é mais interessante para recém-casados

fabiogallo

21 de outubro de 2013 | 08h04

Fiz uma aplicação em janeiro em um plano VGBL. Em 2012, o fundo rendeu 14,22%. Desde que apliquei, de um total de R$ 250 mil já perdi R$ 10 mil. O banco cobra taxa de 1,5% de administração e 3,5% de carregamento. Atualmente tenho 69 anos e o início da concessão de renda será em dezembro de 2017. O que fazer?

A sugestão é buscar imediatamente uma opção no mercado e usar a portabilidade para transferir o dinheiro. Não compensa sacar tudo devido à carência e à alta tributação. Seu primeiro erro foi investir tendo como base a rentabilidade do passado recente. Isso porque não há garantia alguma de que o retorno passado irá se repetir no futuro. As taxas cobradas, particularmente de carregamento, são exorbitantes. Elas reduzem substancialmente a rentabilidade do plano. Por outro lado, o resultado negativo era previsível porque no início do ano já se falava da necessidade de aumento da taxa de juros, ou seja, sabia-se que o desempenho da renda fixa seria prejudicado. A venda que fizeram para você não foi adequada devido ao prazo do investimento. Aplicar por cinco anos para só então passar a usufruir de benefícios em um plano de previdência não é o mais adequado. Isso só teria sentido caso o objetivo fosse de sucessão dos recursos.

Estou vendendo um terreno de R$ 3 milhões adquirido antes de 1969, sendo o único bem do falecido. Os herdeiros são dois filhos. Há isenção de imposto?

Neste caso não há isenção de Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis. A isenção tributária na venda de imóveis adquiridos antes de 1969 existe, mas somente se esta venda for realizada pelo proprietário do bem. No caso descrito há duas ações acontecendo. Primeiro deve ser tratado o caso do recebimento da herança. Na transferência do direito de propriedade, os bens podem ser avaliados pelo valor informado na última declaração do falecido (atualizado monetariamente até 1995) ou pelo valor superior ao declarado. No caso de transferência pelo valor declarado não haverá ganho de capital. Caso o valor de transferência seja superior, a diferença entre esse valor e o constante da declaração é sujeita à alíquota de 15%. O segundo aspecto, ainda relacionado à herança, é que, qualquer que seja a maneira da transferência, o herdeiro deve incluir os bens ou direitos recebidos em sua declaração pelo valor de transmissão da parte que lhe coube. O valor constitui um custo para efeito de apuração de ganho de capital numa eventual alienação futura. Assim, haverá necessidade de apurar se há ganho de capital em caso de venda do imóvel.

Penso em me casar, mas estou com muitas dúvidas. É melhor comprar um imóvel na planta ou guardar dinheiro, aproximadamente R$ 100 mil, e dar de entrada num pronto?

Sugiro juntar o dinheiro e depois dar entrada em um imóvel pronto. Obviamente, existem algumas vantagens e desvantagens em cada alternativa. Comprar na planta deve ter um preço melhor em relação aos prontos. As incertezas, porém, são grandes, como não terminar a obra a tempo da necessidade do casal ou mesmo a construtora não entregar a obra. Além disso, podem ocorrer defeitos de construção, o que gera brigas com a construtora. Há ainda os gastos para poder entrar no imóvel, como armários, aquecedor, entre outros, e gastos com o condomínio. Sempre temos que arcar com custos de móveis e outros itens para área comum. Algumas construtoras estão cobrando gastos não combinados na época da venda. O que ocorre é que o orçamento da obra fura perto da entrega. A construtora diz que, para entregar a chave, o proprietário deixou de pagar algo que não estava no fluxo original e que eles têm o direito de receber o valor para entregar a chave. Estão ocorrendo muitas ações no judiciário, principalmente quando a pessoa antecipa o valor das chaves e a cobrança vem dois a três anos depois, quando o imóvel fica quase pronto. Lembre-se de que não há garantia da valorização do imóvel quando o mesmo for entregue. A alternativa de primeiro poupar e depois comprar tem suas virtude e defeitos: o preço é relativamente mais alto e o tempo de espera até juntar dinheiro pode ser longo, fazendo com que o valor suba ainda mais. Por outro lado, não há dúvidas sobre a construção e entrega do imóvel. Além disso, há muitos imóveis novos já em condições de moradia, ou seja, há uma economia nos gastos com armários e outros itens. Muitas vezes as pessoas comparam os preços dos prontos com o de imóveis em construção sem considerar esses itens. Um imóvel pronto que precisa ser mobiliado exige um fluxo de caixa alto em um tempo curto para fazer a mudança. A grande vantagem que vejo é que, com o dinheiro na mão, você pode escolher o imóvel que deseja e pode negociar melhor as condições de pagamento. São eliminadas dúvidas sobre a localidade, problemas gerados pelo próprio imóvel no tráfego da região e dinâmica do bairro. Na planta isto não fica tão evidente. Outro ponto é que o valor do condomínio já está definido.

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