Três impostos podem ser cobrados sobre imóvel de casal após separação

Há casos de cobrança de IR, ITBI e ITCMD em imóveis

fabiogallo

28 de julho de 2014 | 08h48

Vendi um terreno no ano passado, tendo recebido uma parte à vista e outra (R$ 80 mil) em 36 prestações mensais. Sobre as parcelas de R$ 2.660, recolho o Imposto de Renda do lucro imobiliário. Os juros das prestações são de 1% ao mês e restam 21 parcelas a serem pagas. O comprador propôs pagar o restante da dívida à vista, desde que haja desconto. Há vantagem em receber o valor à vista? Como calcular o desconto e o IR? 

A não ser que você esteja precisando de dinheiro, não há vantagem em receber o valor à vista tendo em vista que a taxa de juros da operação é boa em comparação às obtidas em aplicações financeiras. A taxa de juros de 1% ao mês equivale a 12,68% ao ano, o que é uma rentabilidade melhor que outras aplicações do mercado que também têm Imposto de Renda. Para dar exemplo, atualmente a Nota do Tesouro Nacional Série F (NTN-F) de maior rentabilidade está sendo ofertada com a taxa de 11,58% ao ano, com vencimento em 2025. Outra comparação possível é com o CDI, atualmente em 10,19% anualizado. O CDI é a taxa base para aplicações em CDB e outros títulos de renda fixa. Caso queira receber à vista, basta fazer a conta em uma calculadora financeira colocando o número de parcelas faltantes, o valor da parcela (R$ 2.660), a taxa de juros (1% ao mês) e assim obter o valor presente. Seria o cálculo mais justo para ambas as partes. Faltando 24 meses, o valor presente é de R$ 56.507,41. O Imposto de Renda é de 15% sobre o ganho de capital.

Tenho 57 anos e penso em parar aos 65. Acumulei um patrimônio cuja renda mensal gira em torno de R$ 8 mil. Meu gasto é de R$ 17 mil e para cobri-lo tenho que ganhar mais R$ 10 mil trabalhando. Tenho em caixa cerca de R$ 1,1 milhão. Pago aluguel de R$ 3.700, mas o custo pode chegar a R$ 4 mil no fim do ano. Pensei em comprar o apartamento onde resido, mas os preços subiram muito. Hoje, os apartamentos do meu prédio estão sendo vendidos por mais de R$ 1 milhão. O quê fazer? Se continuar no aluguel, quanto tempo duraria meu capital considerando apenas o rendimento mensal de R$ 7 mil? Se parar de trabalhar aos 65 anos e estiver com um caixa de R$ 1,5 milhão, quanto tempo meu capital duraria com retiradas mensais de R$ 8 mil? Qual seria um preço adequado de um imóvel? Se pagar R$ 900 mil, deixo de gastar R$ 4 mil reais por mês mas fico com pouca reserva.

Tenha tranquilidade para tomar a decisão mais acertada. Caso você resolva parar agora com o saldo aplicado de R$ 1,1 milhão a um juro de 0,5% ao mês, o dinheiro iria durar mais de 25 anos, fazendo retiradas de R$ 7 mil por mês. Esta não é uma boa expectativa porque com 82 anos você ficaria sem contar com retiradas e teria de adequar o seu padrão de vida aos recebimentos de INSS e aluguéis. Caso espere até 65 anos para parar e assim acumular, segundo a sua expectativa, R$ 1,5 milhão, a situação fica mais folgada. Com as retiradas de R$ 8 mil, o dinheiro duraria mais de 46 anos. Você poderia manter o mesmo padrão até os 111 anos, idade acima da expectativa de vida que temos. Os cálculos são estimativos e podem ser alterados com mudanças do cenário econômico. Gastar R$ 900 mil em um imóvel para deixar de pagar aluguel, o que reduziria a necessidade de retirada para R$ 5 mil, não é uma das melhores alternativas porque você ficaria somente com R$ 200 mil de saldo, valor que duraria menos de quatro anos. Pense em saídas que sejam uma composição das mencionadas. Uma delas é comprar um imóvel, talvez mais modesto, e deixar o aluguel, mas não parar de trabalhar agora para poder recompor boa parte de suas reservas. Aplicando R$ 4 mil por mês por mais 96 meses, você poderia juntar algo com R$ 490 mil. Poderá ser pensado, também, em comprar um imóvel com parte financiada para trocar o aluguel pela prestação. O importante é você organizar muito bem suas finanças e projetar como será sua aposentadoria para saber mais firmemente qual será o seu gasto total nesta fase.

Em uma separação amigável, na partilha de um imóvel (50% para cada cônjuge), a parte que recebe em dinheiro está sujeita a algum imposto?

No âmbito federal não haverá incidência de Imposto de Renda caso a partilha do bem seja feita pelo valor de aquisição. Se um imóvel foi adquirido por R$ 500 mil e partilhado em R$ 250 mil para cada parte, não há ganho de capital. Se for atualizado o para o valor de mercado, é cobrado IR sobre o ganho de capital. Cada um deverá declarar a sua parte. No âmbito estadual poderá ocorrer o ITCMD (Imposto sobre Transmissão de Causa Mortis e Doações) e, no municipal, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Não há imposto em transferências por meação. O entendimento majoritário é de que os cônjuges possuem a propriedade total dos bens, a “mancomunhão”. Como não há permuta ou transmissão de bens, não há incidência de ITBI. Caso haja alguma forma de compensação, o ex-cônjuge que receber um bem de maior valor deverá arcar com ITBI sobre o excesso da meação. Em caso de doações, há incidência de ITCMD sobre o que ultrapassar a meação. Haverá, no entanto, custos do novo registro do imóvel na transferência.

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