Renda fixa pode compensar mais do que aluguel de sala comercial

Os títulos pós-fixados são interessantes, mas deve haver uma boa negociação para obter um melhor rendimento

fabiogallo

18 de agosto de 2014 | 08h15

Tenho uma sala comercial que poderia ser vendida por R$ 400 mil (valor líquido após pagamento da corretagem). Esta sala atualmente está alugada por R$ 2 mil por mês. Vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro no mercado financeiro, particularmente em títulos pós-fixados de renda fixa nos quais já invisto e pagaria Imposto de Renda (IR) de 20%?

Na perspectiva unicamente financeira, vale a pena vender a sala comercial e aplicar os recursos. Hoje o ganho líquido obtido pelo aluguel da sala é de 0,5% ao mês, porcentual baixo em termos históricos para um imóvel comercial, embora seja a atual realidade do mercado. Esse rendimento de 6,17% ao ano está um pouco abaixo do que paga a caderneta de poupança, que rende essa mesma taxa acrescida da Taxa Referencial (TR) do período. Neste ano, o resultado deve ser acima de 7%. Os títulos pós-fixados são interessantes, mas deve haver uma boa negociação para obter um melhor rendimento. Com base no CDI até julho, o rendimento anualizado é de 10,4341%. Ao aplicar os recursos em um CDB que pague 90% do CDI, o rendimento líquido de Imposto de Renda, com alíquota de 20%, seria de 7,5126% no ano. Uma alternativa interessante é a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), em que não há imposto. Uma LCI que renda 87% do CDI teria um rendimento líquido acima 9% ao ano. Uma outra opção, mas que exige maior prazo para resgate do investimento, seria a Nota do Tesouro Nacional Série-B (NTN-B). O título com vencimento em 2019 tem taxa de 5,74% mais a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o que significa um rendimento líquido de 4,9% acima da inflação registrada no período.

Após o falecimento de minha mãe, o banco depositou R$ 121 mil na minha conta como saldo do plano de previdência VGBL que ela tinha. O regime de tributação era o compensável. Gostaria de saber onde colocar esse valor na minha próxima declaração de Imposto de Renda. Além disso, também possuo um plano de previdência privada VGBL, tributação compensável. No caso de fazer um resgate parcial, como fica minha situação com relação ao IR? O imposto já é retido na fonte ou é preciso declarar o valor resgatado?

Neste caso, o item deve ser declarado como Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica porque o regime compensável é o também denominado progressivo. Planos de previdência podem ter dois tipos de regime: o progressivo, que aplica a mesma tabela do IR do ajuste anual que vai de isenção até 27,5%, e o regressivo, definitivo na fonte, cuja tabela começa com a alíquota de 35% e reduz cinco pontos porcentuais a cada dois anos até atingir o mínimo de 10% para as contribuições acima de 10 anos. No caso narrado, o valor recebido sofreu incidência de 15% na fonte e deve ser declarado como tributável. Na ficha apropriada da declaração devem ser preenchidos os campos com o nome da fonte pagadora, o CNPJ, o valor recebido no campo Rendimentos Tributáveis na Declaração de Ajuste Anual e o valor do imposto retido na fonte. O VGBL é um plano de previdência adequado para sucessão patrimonial porque permite ao segurado indicar um ou mais beneficiários para receber o saldo acumulado em caso de morte. A vantagem é que o saldo será transferido em prazo curto (menos de um mês) sem a necessidade de passar por inventário e sem a incidência do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). O plano funciona como um seguro de vida, não havendo imposto de doação ou transmissão. Como já dito, há incidência de Imposto de Renda sobre o ganho, assim como o próprio segurado teria que pagar em caso de recebimento do benefício.

Comprei um imóvel em maio de 1989 por NCz$ 1 mil e o vendi em julho de 2014 por R$ 125 mil. Como atualizar o valor de compra – hoje, completamente irrisório -, e recolher os 15% de imposto sobre o lucro?

Não há como atualizar o valor de aquisição na perspectiva tributária. O valor a ser considerado é o que consta na sua declaração de Imposto de Renda. Ao declarar o IR ao longo desse tempo, você teve de informar o valor do terreno. A sua última declaração antes da venda deve conter o valor certo do imóvel em reais. Desde 1989 ocorreram várias transformações de nossa moeda. O Cruzado Novo (NCz$) virou Cruzeiro (Cr$) a partir de 1990 e, após um corte de três zeros, virou Cruzeiro Real (CR$ = Cr$1000). Finalmente, em 1994, virou real (R$ = CR$ 2750). Pelo procedimento fiscal, não há atualização efetiva do valor de aquisição. Por outro lado, as regras fiscais permitem a utilização de um fator de redução da base de cálculo entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado. Todas as vendas efetuadas após dezembro de 2005 devem considerar três contas de redução. Em linhas gerais, as contas consideram o número de meses entre a data da compra em 1989 e a data da venda. A orientação é realizar a simulação com os dados reais do seu imóvel no Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP) encontrado no site da Receita Federal.

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