Na venda de imóveis, é comum vendedor declarar bem por valor menor

Yolanda Fordelone

20 de outubro de 2014 | 07h43

Queria comprar um terreno, mas desisti porque o vendedor não quis passar a escritura pelo valor que eu iria lhe pagar. Soube que a maioria das transações imobiliárias são registradas por valores inferiores aos reais, por exigência dos vendedores, a fim de evitar ou reduzir o imposto sobre o lucro imobiliário. Seria normal eu receber a escritura por valor inferior e declarar ao Fisco o valor real pago? Quais as consequências?

A situação narrada é muito comum, infelizmente. Não acredito que as autoridades fiscais não conheçam este tipo de situação ou mesmo estejam fazendo vista grossa. Em contato com técnicos da área, soube que muitas secretarias estão lançando mão de modelos matemáticos e algoritmos para determinar o valor real de um imóvel com base em informações de mercado. Assim, o valor declarado pelo vendedor nem sempre é o adotado pelo órgão público, mas sim o resultado desses algoritmos. A declaração de valores diferentes entre o comprador e o vendedor pode trazer consequências ruins para os dois lados envolvidos. Quando o Fisco fechar as duas pontas vai reconhecer a diferença e chamar as partes para prestar esclarecimentos o que deverá levar a acerto de contas e multas. Outros aspectos ruins em aceitar esta condição podem ser: não há suporte legal das entradas de recursos; o valor de compra será baixo em relação ao de venda no futuro e, portanto, irá aumentar o ganho de capital. Se a situação não é o que você está acostumado e não o deixa a vontade, acredito que seja mais adequado buscar outros vendedores que ajam dentro da lei.

Tenho um plano de previdência onde recolho R$ 989 por mês, com taxa de carregamento de 9%. Ele é corrigido mensalmente pelo IGP-M mais juros de 6% ao ano. Iniciei o investimento em 1998, com 41 anos e devo receber o benefício em 2017, com 60 anos. O saldo atual é de R$ 211 mil. Devo receber R$ 2 mil por mês. Hoje utilizo apenas parte da isenção dos 12% da renda bruta na declaração do Imposto de Renda. Vale a pena continuar pagando este plano com um carregamento tão alto ou resgatar o dinheiro e somar a este o valor de aporte mensal em outra aplicação, como VGBL ou Letras de Câmbio Imobiliária? No futuro, é interessante resgatar o saldo total ou receber parcelas mensais?

Esse tipo de plano de previdência é raro e vale a pena ser mantido. Sacar o dinheiro agora significa arcar com um valor alto de tributos. Além disso, você não vai encontrar facilmente alternativas com essa rentabilidade de 6% ao ano mais correção do IGP-M. Alguns fundos de renda fixa podem até chegar a boa rentabilidade nominal, mas o Imposto de Renda cobrado em maio e novembro, o “come cotas”, derruba a rentabilidade líquida. A opção é investir em títulos públicos NTN-B, que rendem uma taxa fixa mais a variação do IPCA no período. A opção deve ser pelo longo prazo para um resgate em 2017. Hoje o primeiro vencimento das NTN-Bs é 2019. Investir em VGBL ou PGBL, com custos menores, provavelmente não compensará a diferença de rendimentos. O mesmo vale para a Letra de Crédito Imobiliária (LCI). Quanto à forma de resgate, acredito ser melhor sacar todo o saldo e diversificar por conta própria esse valor, mesmo porque você é novo e tem disposição a continuar a trabalhar. Essa é uma boa dica para quem está chegando na época da aposentadoria: permaneça no jogo o maior tempo possível e continue a atuante em seus investimentos. A sua vida de aposentado será muito melhor.

Depois de a pessoa morrer, as contas correntes podem ser movimentadas por outros titulares. Essa facilidade se estende às aplicações financeiras vinculadas a essa conta? Colocar, por exemplo, a esposa e os filhos como titulares de uma conta corrente evita que eles tenham gastos com as aplicações?

A livre movimentação pelos cotitulares pode ser feita em contas correntes solidárias. Outro tipo de conta corrente no mercado é a não solidária. Nela, a movimentação depende de os dois titulares assinarem em conjunto. Essa previsão legal se perde no emaranhado de leis e cartas-circulares do Banco Central. Por outro lado, não encontro nenhuma perspectiva de que essa possibilidade de movimentação se estenda a aplicações financeiras, com exceção da conta poupança vinculada à própria conta corrente. As aplicações financeiras sempre são vinculadas a um CPF e os gastos relativos a ela são inerentes à própria operação. Por exemplo, o Imposto de Renda relativo a um Certificado de Depósito Bancário (CDB) ocorre por dedução do ganho bruto obtido, ou seja, o valor resgatado já tem deduzido o imposto. Os gastos desencadeados pela morte de um dos titulares são inerentes ao espólio. Neste caso, a conta corrente conjunta facilita porque permite que a família arque com os gastos do período contando com os recursos depositados na conta do falecido. Em outros casos, quando uma pessoa que tem conta simples falece, a movimentação somente pode ocorrer com autorização judicial, o que leva tempo e pode ocasionar transtornos à família, já que ela tem que arcar com diversos gastos nesse momento e ainda dar contas das despesas do dia a dia. Pensar nessas questões sempre é útil. Não fique preocupado porque isto não significa que você esteja programando alguma data final, somente que você é previdente.

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